广州新房库存大揭秘，别被忽悠了
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
讲了保利中央公馆的团购活动，这个项目属于广州都还不错的新房项目。然后顺便也聊了聊老黄埔的整体规划，以及老黄埔二手房的一些选筹范围。
这两天，楼市5月的最新统计数据都出炉了，全国几乎所有城市，依然都在下跌，数据似乎直观的展现出惨烈的状态。
广州在这场枪林弹雨的战役中，自然也是冲锋陷阵的那一个。
2024年5月，广州普通住宅侠义库存约12.3万套，环比上涨18.7%，和4月相比，多了19422套。
如果按照月均流速计算，去化周期直接给干到了25.4个月。
大家是不是觉得糟透了，其实还真不是这么回事。相比于宏观的数据，我更相信一线微观的体感。
而我们目前的体感，是市场的成交量和热度，正在从中心区域向外围区域扩散的回暖。
首先，数据有延迟，统计的是5月的数据。我们都知道广州楼市新政是5月28号才落地，所以528前和528后，市场的走向是完全不同的。
如果我们要看新政后，市场的状况，其实要看6月的数据。
其次，我了解了一下这波激增的库存数据，实际上来自于住建局官网阳光家缘网，集中把之前已取预售证的项目中“不可销售&抵押”房源变更为“预售可售&抵押”状态。
这样更新后，直接增加了3万多套库存。也就是说，这些库存不是新增，而是一直都在那里默默躺着，现在改了个统计口径，终于得以掀开盖头示人了。
但是说实话，目前市面上几乎所有以库存和去化周期作为楼市热度判断的分析，全部都是错的，而且错的很离谱。
库存和去化周期这些数据，根本就不能判断楼市的情况。最多就是茶余饭后的小点心，完全顶不了饱。
之前我写过一篇关于二手房库存的分析：
但是新房库存和二手房库存得到逻辑又有很大的不同，所以今天我们聊聊新房的库存和库存去化周期，到底是怎么回事。
01
我们都知道，库存去化周期的计算公式：
总库存量/月平均或年平均销量=去化时间。
然后行业标准一般是库存去化时间如果是4个月，那就说明供应紧缺，如果超过9个月，就有点滞销的风险。
像广州现在飙升到25.4个月，那市场就是完全冰冻的状态，老冰棍送去南极洲，冻上加冻了属于是。
然而，上面的结论是完全错误的，真实情况根本不是这么一回事。
广州新房市场，有中海大境这种开盘成交221套，成交金额33.6亿的热门盘。除了中海大境，像海珠的保利燕语堂悦，老黄埔的保利中央公馆，开盘去化率都超过了60%。
然而另一面，则是另一幅景象。
增城遥遥领先，27196套，去化周期30.7个月。
紧随其后的是番禺，16348套，去化周期22.7个月。
花都、南沙难兄难弟，分别是14993套和14437套，去化周期分别是29.5个月和26.4个月。
假设让增城的房子建造彻底停止，按照目前的库存来卖房，你觉得要多久才能卖完。
30.7个月？40个月？还是50个月？
都不是，真正要彻底卖完，60个月都不止。
不同区域，不同产品的去化周期完全不一样，有些需要抢，有些折扣打到开发商倾家荡产，也没人愿意多看一眼。
楼市库存激增是不是真的？
是真的。
核心区域产品力强的新盘，涨价热卖，是不是真的？
也是真的。
所以市场的冷热是不均的，因为市场的背后不是冷冰冰的加减乘除，而是一个个活生生的人，和一个个真实的家庭。
这些具体的需求和发生的事情，才是真实的市场，才是真实的去化周期。
02
其实这就是我一直说的。
新房和二手房的驱动力完全不同。
新房的驱动力是供给。
打个比方，一个客户，土生土长的海珠人，想要买一套新房自住，要求必须是大园林低密度的改善型四房，周边配套要足够成熟。
那在中海大境出现之前，他可能一直按兵不动。他虽然有需求，但是没有供给可以满足。
纵使天河东有天量的供应，纵使海珠有各种蚊型楼盘推出，他都无动于衷。
而相反，一个在科学城上班改善需求的购买力，他也没理由跑到海珠去买中海大境。每天上班开车一个小时可不是闹着玩的。
在越秀观樾和保利中央公馆出现之前，他能做的就是什么都不做，一直等着。
当这样的客户有几百个，宏观上看，就是新房的销量上不去。
所以，新房的逻辑是供给创造销量，没有适合的供应，就没有市场上的需求。
说回到现在的楼市，我们都知道5月广州楼市的新房网签量一共是，5159套，平均一下，那就是日均销售166套。
那广州新房什么时候可以一天卖出500套呢，甚至什么时候可以一天卖出800套新房呢。
答案很简单。当有三个甚至四个热门板块的热门新盘，在同一天开盘。
海珠开中海大境，天河开越秀观樾，番禺开越秀万博成，黄埔开保利中央公馆。
新房市场，供应才能创造需求。
很多时候，消费者并非没有需求，就算烟民烟瘾上来，急得直跺脚，楼下的便利店却只卖10块钱一盒的口香糖，香烟的销量也没办法增加。
首先得有货，才能有销售。
所以你看到广州楼市的新房库存快要顶破天，自然以为是供应太多，却没有销售。
实际情况是这些库存都是些无效供给，没有销售的原因在于没有好的产品供给。
所以当我看到媒体用去化周期去判断市场的需求，用股票乘以股价判断富豪的总资产时，内心一定是黑人问号脸的表情。
为什么这么蠢的结论，依然会有人不停的拿出来讲。
需求从来不是恒定的，需求是一个很主观的东西。
飞机被发明之前，人类没有座头等舱的需求。智能手机被发明前，大家也没有开美艳刷视频的需求。汽车被发明前，我们也没有推背感的追求。
这些东西在发明前，谁会知道后来会诞生万亿级的市场呢。
当然，需求也不是无限大的，像手机市场就遇到了需求的瓶颈。但是，这个需求依然很大很大。至少，绝对不是广州新房每天166套这么一点销量。
那我们如何判断市场的热度呢。每个楼盘的去化率其实是一个很好的参考指标。
例如大境开盘去化率达到60%以上，那就意味着这个项目基本上是可以保本了。剩下的基本上都是利润。如果去化率超过95%，就属于收官了，剩下的都是些尾盘，售楼处都可以拆了。
所以我们如果观察新房市场的冷热，就可以看看去化率达到50%以上的楼盘占比是多少，去化率达到70%以上的楼盘占比是多少。
如果新开的楼盘去化率都很高，那说明市场的热度就起来了，如果新开楼盘普遍去化率都小于50%，那说明市场还处于很冷的阶段。
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（2024.6.25 橙子聊房 yxjcena）
