房财经网上周四，越秀地产在上海中心搞了一场品牌发布会，邀请了近200家媒体出席，花费不菲。
它的主题很抓眼球：《越来越秀》。
其实，这场发布会，本身就是一场秀。越秀地产董事长林昭远亲自登台，详细阐述了越秀的“4x4好产品理念”，大谈好房子。
如今，"好房子"几乎成了每个地产商的口头禅。
在北京，越秀地产在董毅的带领下，这几年搞得风生水起。他最欢听到的一句话是：没有拿错过一块地。
他虽迷信玄学，但确实又有一套缜密且独特的拿地逻辑。
最近的得意之作是功德寺双子座，开盘卖出152亿元的好成绩，越秀的权益超过60亿元。
但，商场里会有永远的常胜将军吗？
在昌平，董毅就有一场硬仗要打，星耀未来对阵北京国贤府二期。
说来也很神奇，犹如功德寺和樾玉鸣与和樾望云，昌平这对“冤家”也有血缘关系。
"地头蛇"未来科学城在星耀未来和北京国贤府二期，分别持股25%和30%，二者另外的股东，分别是越秀地产和中建智地。
但在这两个项目上，未来科学城不是操盘者，话语权不大。在功德寺双子座，董毅身兼法人和董事长，话语权一言九鼎。
这表明，星耀未来和北京国贤府二期要直接拼刺刀了。
它们相距11公里，一西一东，都在近期开盘，有几个相似点：
1、整体规划相似。都属于洋房产品，星耀未来规划17栋6-8层洋房；北京国贤府二期则为26栋6-9层洋房；
2、主力户型占比相仿。星耀未来107平以下户型，占比达到75%左右；北京国贤府二期116以下户型，占比达到77%；
3、赠送面积多。它们都有内嵌阳台+设备平台+飘窗相赠。
综合来看，花姐认为，董毅这次遇到了一个硬茬，中建智地董事长樊飞军。
北京国贤府居住体验更佳
开发节奏上，星耀未来慢于北京国贤府二期。
2024年10月22日，越秀地产联合未来科学城以25.33亿元的底价，摘得昌平区小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地块，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米。
它的宅地面积5.63万平米，地上建筑10.13万平米，容积率1.8，限高24米。
拿地3个月后，越秀地产才公布了星耀未来的规划方案，17栋住宅楼分5排平行排列，共978户。
北京国贤府二期，则诞生于2024年12月30日，由中建智地和未来科学城，以21.143亿元的底价摘得，楼面价2.1万元/平米，无销售指导价。
它的住宅面积7.1万平方米，地上建筑9.23万平方米，容积率1.3，限高27米。
2月10日，中建智地公布了北京国贤府二期的规划图，共850户，26栋6-9层洋房，其中北区16栋526户、南区10栋324户。
从二者的硬件条件及后期规划看，北京国贤府的容积率更低，且规划户数更少。整体的居住体验上，较星耀未来更具优势。
两者产品不在一个量级
在公布户型的时间上，二者的时间已相差无几，都是在3月上旬。
星耀未来的户型共有4个段位，92平、97平、107平三居，以及132平四居。
北京国贤府二期的户型则有6款，72平两居，90平、103平三居，116平、133平、166平四居。
送面积的手段上，二者都是内嵌阳台、设备平台、飘窗三件套，但在户型设计和赠送尺度上，北京国贤府二期遥遥领先星耀未来。
花姐分别拿它们同段位的三款户型，来做个对比：
星耀未来92平三居两面宽，北京国贤府二期90平则做到了三面宽。不仅如此，北京国贤府最小的卧室，居然也要比星耀未来的大。
赠送尺度上，星耀未来南向客厅有内嵌阳台，主卧飘窗，北边一卧室送设备平台；北京国贤府则在南侧卧室，多了一处内嵌阳台。
星耀未来总赠送面积6.9平，实际使用率88.5%；北京国贤府二期则赠送10.78平米，实际使用率93%。
到了107户型上，星耀未来也做到了3面宽，但它的面宽进深比为0.83,；反观北京国贤府二期，103平的面宽进深比1.01，采光更佳。
星耀未来该户型总赠送面积8.6平米，实际使用率90%；北京国贤府二期总赠送面积12.2平米，实际使用率约94%。
最令人咋舌的是，在133平米身上，北京国贤府二期居然做到了4面宽，其面宽进深比居然达到了夸张1.58。
此外，它在该户型身上，还首次引入了南方豪宅设计上的“入户光厅”，成为北京楼盘的首个吃螃蟹者。
该款户型的总赠送面积13.7平米，实际使用率可达到92%。
再来看看星耀未来，经典的四叶草户型，南向双内嵌阳台，加一处飘窗，北向另有设备平台相赠。
若与其他项目同段位比，星耀未来的该款户型未必占优，但也不会落得下风。但与北京国贤府133平相比，实则不在一个水平线上。
可以说，在产品上，二者不在一个级别，北京国贤府二期呈碾压之势。
星耀未来区位占据上风
对比完小区规划和产品后，星耀未来可谓完败。
二者在商业配套、学区、医疗等方面，则半斤八两。
星耀未来所在小沙河周边很荒芜，但沾朱辛庄的光，南边1.7公里有万达广场，学校有北京101中学昌平分校，离最近的积水潭回龙观院区3.9公里。
而北京国贤府二期出门边上就是在建的山姆会员店，学校则有中关村二小、北京十一未来学校等，距离最近的王府医院直线距离2.9公里。
但星耀未来也有自己的优势，大区位是好于北京国贤府二期的。
尽管二者都不是地铁盘，可星耀未来距离地铁昌平线和8号线朱辛庄站更近，直线距离2.7公里。
而北京国贤府二期距离最近的地铁，是17号线未来科学城北站，直线距离3.2公里，距离天通苑北站则有4.5公里。
自驾通勤上，星耀未来距离G6京藏高速更近，去往海淀各大产业园更为方便；北京国贤府二期则更靠近京承高速，离朝阳更近些。
此外，在城市界面上，随着朱辛庄板块近来来的崛起，星耀未来所在的区域，相比北京国贤府二期烟火气更旺。
但北京国贤府二期也有自己的底气，就是一期通过强大的产品力，完全弥补了区位上的劣势，成为近两年来京城楼市中，纯靠产品实现热销的经典案例。
有了这样的背书，再加上产品上较一期又有了迭代升级，国贤府二期要实现一期的辉煌，也并非没有可能。
价位上，二者的楼面价都不算高，结合星耀未来的销售指导价，以及北京国贤府一期的成交均价，都会留有足够的利润空间。
如果参考当下的行情及北京国贤府一期的均价，它们的实际开盘价格，大概率也会相仿。
这种情况下，如果你在京北置业，一个产品遥遥领先，一个区位略占优势，会更青睐谁呢？
