万科及郁亮，未来结局会怎样？

蛇年春节，地产风云中的郁亮之殇 提及今年的蛇年春节，地产界最为郁闷之人，若郁亮称第二，恐怕无人敢称第一。除夕前的最后一天，命运的风暴突然降临，郁亮和他并肩作战的兄弟祝九胜，一同遭遇了人生中前所未有的危机。一个被降职，一个直接被扫地出门，其处境之凄惨，令人唏嘘。 有人说，与祝九胜相比，郁亮好歹还保住了万科副总的职位，而祝九胜却彻底丢了饭碗。说这话的人，显然未能洞悉郁亮在地产界举足轻重的地位。19岁时，郁亮凭借数学满分的优异成绩考入北大国际经济系，25岁那年，他不甘于在深圳外贸集团的平淡，带着北大学子的耀眼光环，投身万科，追随老王。彼时，老王刚刚靠倒卖玉米掘得一桶金，踏入房地产领域，身上还带着几分质朴的乡土气息。 28岁时，郁亮便出任万科财务老总，主导万科B股的发行上市，29岁成为万科董事，31岁担任万科副总，36岁更是登上万科总裁的宝座。自此，老王在外宣扬理念，郁亮在内掌控大局、创造利润，在商场上纵横捭阖，所向披靡。 郁亮的成功秘诀在于大规模收购、快速扩张、高效周转，秉持不囤地不囤房的策略。他认为天下武功，唯快不破。拿地后5个月动工，9个月开盘，普通住宅占比8成以上，开盘当月销量需达到6成以上。 他以经营餐馆的理念操盘房地产，不追求高价，而是注重快速周转，追求高翻台率。在郁亮担任万科总裁的那一年，万科销售额仅为24.49亿，然而仅仅9年后的2010年，这一数字就突破了千亿，达到1081亿。 万科“地产一哥”的名号由此而来，而这背后的关键人物，正是郁亮。他的人生开局便是巅峰，这般开挂般的履历，在房地产职业经理人的江湖中，若他称第二，无人敢称第一。 在郁亮的事业全面腾飞之时，祝九胜还在建设银行深圳分行努力拉存款、拼业绩。当郁亮的大名在江湖上如雷贯耳之际，又有谁知晓深圳还有个“九哥”呢？ 后来，祝九胜因郁亮的赏识，也坐上了万科总裁的位置，在深圳金融圈混得风生水起。但与他的人生伯乐郁亮相比，仍存在较大差距。 祝九胜在建行深圳分行时，负责对公业务，主要是为企业提供贷款。当时，正值郁亮主导万科大规模扩张，对银行贷款需求极大。万科是祝九胜最重要的大客户，深圳建行也是万科的关键融资渠道，因此祝九胜早早便与万科财务部负责人建立了深厚的关系。 2012年，祝九胜跳槽至万科，郁亮欣喜不已，大方地授予他万科高级副总裁的职位。 进入万科后，祝九胜的核心任务是融资。凭借金融背景，他很快成为万科的“钱袋子”。执掌万科财务公司后，他仍不满足，又相继创办了“鹏金所”“红色崛起”等金融和资产管理公司，还负责管理万科高管的合伙人持股平台。 在2017年著名的宝万大战中，祝九胜在幕后发挥了关键作用。当时，宝能姚老板气势汹汹，扬言一旦掌权，将把万科高管全部赶走。老王和郁亮等人陷入绝境，华润又袖手旁观，早年重名轻利的老王因手中缺乏股权，面对姚老板的进攻，无计可施。 危急关头，据说祝九胜通过一系列运作，为万科合伙人持股平台提供了大量资金，助力增持万科股票，最终在深铁、恒大等盟友的共同努力下，成功击退了“野蛮人”姚老板。 这场战役后，无论是老王还是郁亮，都对祝九胜更加倚重。因此，在老王体面退休，郁亮接任后，便放心地将总裁之位交给了祝九胜。当时，祝九胜的上位让外界大为震惊，直呼这个意外的人选竟意外登顶。 然而，祝九胜担任总裁后，万科却陷入了一系列风波。2021年前后，唐山万科被指通过“红色崛起”等资金池，向万科在唐山项目的小股东高息放贷牟利，引发小股东的强烈不满。堂堂地产“一哥”，竟被质疑涉足“放高利贷”业务，万科的良好形象遭受重创。据传，“鹏金所”“红色崛起”这类资金池以万科资产作抵押，再向与万科合作的小房企放贷，赚取息差。 业务范围不断扩大，涵盖企业贷、个人贷、投标贷、地产跟投贷和业主贷等，成交规模持续攀升。其中还有万科内部员工拉着亲朋好友参与定投，甚至有员工的跟投未能兑现。 后来，因万科烟台合作伙伴的举报，事件愈演愈烈，矛头直指郁亮和祝九胜本人。万科虽做出公开回应，但外界的质疑并未消除。有人怀疑万科存在资金体外循环、加杠杆搞影子银行的行为。 不过，外界对郁亮最大的质疑，还是集中在万科的主业和战略层面。如今，外界反复追问：那个在2018年最早发出“活下来”预警的人，为何在2019 - 2021年期间，每年仍耗资千余亿在全国大举扩张买地？倘若这三年的拿地金额减半，万科又怎会陷入如今的困境？ 诚然，以万科的庞大体量，将所有内部问题都归咎于郁亮有失公允。但在主业和战略层面的重大失误，郁亮必须接受审视。34年的万科生涯，16年的总裁任期，7年的董事会主席经历，郁亮缔造了万科的辉煌时代。以他对房地产行业的贡献，想必无人希望他遭遇变故。 但以郁亮的江湖地位和个性，在自己被大幅降职，众多“老臣”和中层骨干陆续离开之后，执行副总裁或许只是一个过渡。那么，他的最终归宿将在何处？ 万科的故事，本质是一场“国有资本保值增值”与“职业经理人制度”的碰撞。当“深铁系”带着政策使命与低成本资金入场，万科的资产负债表或许安全了，但损益表的想象力也被锁进了国资的保险箱。 万科正在成为中国房企转型的“新物种试验田”：既有国资兜底的债务防火墙，又面临效率红利的消散。对投资者而言，这或许是一个“下有保底、上难突破”的防御性标的。 若深圳国资能复制新加坡淡马锡的“市场化管控”模式，万科或能打破国企效率魔咒；反之，它可能沦为又一家“大而不强”的平台公司，和广泛的为房价托底的地方房投没什么区别。 万科和郁亮的未来又将走向何方？欢迎大家交流探讨。