首先解释一下标题，东莞为何是超大城市。

按照住建部对城市级别的划分，城区人口超500万低于1000万的是特大城市，超过1000万的是超大城市。

去年住建部公布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市增加了3个，特大城市增加2个。其中，东莞城区总人口达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，跨上1000万人的台阶，跻身超大城市行列；合肥城区总人口达到650.4万，苏州达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。

进入正题。

国庆黄金周，点燃了中国楼市，各城市纷纷传来捷报。北上广深自不用说，相比于去年同期，成交量都是翻倍增长。

东莞也不弱，根据东莞贝壳平台监测数据显示：

国庆黄金周与上月同期（9月1至7日）相比，二手成交量环比增长105%，二手带看量环比增长76.39%，新房认购量环比增长888%，带看量环比增长536.45%；与去年同期（10月1至7日）相比，二手成交量同比增长464.5%，二手带看量同比增长72.5%，新房认购量同比增长379.8%，新房带看量同比增长146.1%。新房带看及成交数据增幅尤为显著。

面对如此行情，开发商们都在打折促销，借助行情清盘清库存，市政府也没有闲着，乘胜追赶。

东莞早就放开了限购，没有什么牌可打，于是东莞祭出了购房可落户的招数。

10月1日，东莞市公安局发布了《关于公开征求增加稳定居住就业入户事项意见的公告》，提出：

在我市拥有合法产权住宅房屋的成年非莞户籍人员，已在我市申报居住登记的，其本人或配偶可以申请入户我市，申请人的未成年子女、父母（以下称“家属”）可以随迁；房屋产权人、购房人为未成年人的，应由其父亲或母亲作为申请人，家属可以随迁。

共有产权住宅房屋（夫妻共有、父母与未成年子女共有或申请人与政府共有的除外），只允许拥有产权份额大于或等于共有人平均份额的一名产权人、购房人及家属入户。其他共有产权人、购房人不再适用本通知规定。

不得不说，这是东莞仅剩的几张牌了。但效果，可以确定，几乎不会有。

一方面，购房送户口，已经被玩烂了。

仅今年就有不少重点城市打出，公开资料显示，今年以来已经有超过20个城市开启买房落户操作，包括南京、杭州、沈阳、厦门、佛山等。

另一方面，东莞的落户门槛基本为零，想要落户，何必还要弯弯绕绕买套房？

按照今年4月份东莞发布的《东莞市人民政府办公室关于深化户籍制度改革的实施意见》来看，想要落户东莞，很简单。

大专学历只要45岁以下，都可以随便落户，本科及其以上学历年龄放宽得就更松了。

那中专学历乃至以下学历该怎么办？也好办。

只要你在东莞正常工作正常参保，申请了居住证满一年，就可以直接落户，而且可以一人落户全家随迁。

就这样的落户门槛，你说还要山路十八弯绕道买房落户上去吗？

话说回来，在所有限购都解除的背景下，东莞基本没牌可打，只能如此。

从客观情况来看，东莞楼市的确需要一些利好来刺激，毕竟这座世界工厂，这两年正遭遇着诸多麻缠。

比如经济方面，去年东莞陷入了水逆，2023年上半年、前三季度、全年，东莞的GDP增速在万亿GDP城市中均倒数第一。

今年终于缓过来了。

但其房地产，仍遭遇着成交量、卖地收入、房价三杀。

合富研究院数据，2024年上半年，东莞新房共成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。上半年，东莞二手住宅共网签11800套、约130万㎡，同比去年减少约3成。

在房价内卷如斯的情况下，想要快速买房回笼资金，没有其他办法可以，只有更卷。

二级房产成交市场冷若如斯，一级土地成交市场自然也好不到哪儿去。

东莞上半年商住地块，颗粒无收。

这就很尴尬了。

房价方面，根据东莞市住建局公布的《2024年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》披露：

2024年6月，东莞市二手房均价为17821元/平方米。

本号之前根据东莞市住建局最近三年发布的同类报告，再结合最新发布的3月份报告，总结出了很多有趣的数据：

第一，东莞的二手房均价见顶于2023年4月份，当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米，如今跌至17821元/平方米，相比于高点，跌去了26.8%。

第二，当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元，7万单价以上的楼盘，不在少数。此外，长安、虎门这些热门板块的房价，也是动辄4万多。

到目前，松山湖高新区、长安均价相比于高点，跌去了五分之一，虎门跌去了近五分之一。

第三，东莞房价高点时期，城区四街道+两镇均价都在2万以上，南城更是接近3.5万元，如今只有3个在两万之上，三个跌破了两万。

第四，高点时期，东莞1个高新区均价在4万之上，两个街道与镇均价在3万之上，13个街道与镇均价在2万以上，18个镇均价在2万以下。

如今，4万以上的片区，一个都没有。3万以上的街道与镇，只有松山湖高新区。2万以上的街道与镇，6个。25个镇均价在2万以下，也即“1”字打头。

其中还有两个镇的均价，跌破了万元。石龙镇从1.15万元/平方米跌至9187元/平方米，谢岗镇从1.47万元跌至8845元。

国庆黄金周，全国楼市情绪拉满，但纯属依靠情绪，无以为继，先要走出阴霾，基本面是第一位。

所谓的经基本面，就是就业、收入以及大家对未来的信心是否回来了。

显然没有，即便这个黄金周点燃了一些重点城市的成交量，但价格依旧没有起来。

财经最新发了一篇对北京楼市的报道，其中就提到：

不少开发商喊着要收点（收回折扣），但实际上没有完全执行。当前房企的思路是在楼市放松政策的窗口期清库存，把一些“老产品”清盘，回笼资金拿新地、打造产品力更强的新楼盘……当前二手房总体成交有明显向好趋势，但“以价换量”趋势仍在。

理性的人，都在借助这波行情解套。

我的观点依旧不变：

房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后，后续调整，仍会继续。

逻辑很简单：不用长篇大论分析。

第一，我们的房价还是很高很高。

国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。

泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。

等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。

当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第二，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。

第三，基本面没有改善。

就业、收入没有改善，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场，而不是仅靠情绪。

所以，本号对于如今买卖的观点依旧不变。

北上广深，可以耐心观察三个月。北上广深之外的城市，可以毫不犹豫坚持以下四项原则：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。