近年来，美国各地的租金上涨幅度之大已不仅困扰低收入家庭，甚至对中产阶层构成了巨大的经济负担。根据美国人口普查局的数据分析，约40%的中产阶层租户现在被认定为“租金负担过重”——即租金占其税前收入的30%或更多，这一比例自2019年以来上升了近20%。

中产阶层租户租金负担加剧

根据NBC综合报道，租金负担过重的情况，原本集中在低收入群体，但由于房屋短缺、租金飙升和人工智能驱动的价格操控软件的影响，中产阶层租户的生活成本也在迅速增加。数据显示，约2010万的中产租户中，有780万家庭面临租金负担过重问题，影响范围不断扩大。

普林斯顿大学驱逐租客实验室（Eviction Lab）的副主任彼得·赫本（Peter Hepburn）指出：“如果每月的租金支出占到了收入的30%以上，其他生活支出将变得更加困难。”赫本表示，这一租金负担使租户的财务压力更加显著，甚至影响其日常生活的稳定性。

赫本进一步指出：“过去五六年里，我们看到了这种租金负担逐渐向中产阶层扩展的趋势。”数据显示，在收入增长停滞的情况下，美国的中位租金上涨了23.4%，而中位收入仅上涨5%，远远无法抵消租金上涨带来的压力。

租金操控软件：人工智能在涨租中扮演的角色

租金上涨的原因之一，是一些开发商和房东采用了人工智能驱动的价格操控软件，以保持租金的高位。这类软件中，以RealPage公司开发的定价算法尤为著名。RealPage的软件通过分析市场数据帮助房东设置最优租金，而非让市场竞争自然决定租金水平。该软件的核心是利用人工智能算法对租金进行动态调整，使得房东可以在需求旺盛的地区保持高租金，同时避免同行竞争。这一操作方法被指责在减少租户选择权的同时，使得房东在无需降价的情况下仍可持续获取高收益。

RealPage公司在市场上的主导地位令人关注。据美国司法部调查，该公司控制了约80%的租金管理软件市场。2022年，ProPublica对RealPage的价格操控行为进行了深度调查，引发了广泛关注。之后，美国司法部、加州总检察长以及多名民主党议员甚至对该公司提起了诉讼，并提出限制算法价格操控的立法方案，以防止公司利用算法进行价格垄断。

在南加州圣迭戈（San Diego），当地社区领导者正呼吁市议会出台一项法令，禁止使用这类软件。支持该禁令的“资助长者”（Serving Seniors）组织表示，价格操控软件正将城市中的老年人逐出他们的住房，特别是那些依靠固定收入生活的老人无法应对不断上涨的租金。

加州租金控制措施再度成为焦点

在租金压力持续上升的背景下，政策制定者也在积极寻找应对方案。今年11月，加州将投票决定是否通过第33号提案（Proposition 33），该提案计划废除1995年实施的《科斯塔-霍金斯租金法案》（Costa-Hawkins Act），允许各市扩大租金管制（Rent Control）的覆盖范围。

根据现行法案，加州的租金管制范围仅限于1979年之前建成的住宅楼，后期建造的公寓和独立屋不受租金管控限制。这一限制导致像旧金山这样的城市，即便租金迅速攀升，也难以扩大租金保护范围，令大量租户面临不断上涨的租金压力。

第33号提案若获得通过，将赋予地方政府更多权力去扩展租金控制措施，例如将限租措施覆盖到1990年后建造的住宅楼等。这一提案的支持者认为，这将帮助成千上万的租户减轻租金负担，保护他们不被租金的连年上涨所驱逐。

然而，提案也遭到了部分房东和房地产开发商的反对。他们认为扩大租金管制将影响投资回报，并可能阻碍新住房的建设。圣何塞（San José）市长马特·马汉（Matt Mahan）表示，尽管租金控制有助于稳定租户，但也可能降低开发商建设新住房的积极性，从长远来看，反而会加剧住房短缺的问题。

未来租金市场的走向

美国租赁市场的紧张局势还在继续，而在中产阶层租户的压力不断增加的情况下，租金改革的呼声也在增强。赫本认为，“只有当中产阶层感受到租金压力后，才会引起更广泛的关注。”然而，是否能够获得国会足够的资金支持仍然是未知数。对于许多租户而言，租金的上涨意味着生活质量的下降，也使他们越来越难以实现购房等财务目标。

孙斯陶认为，无论是抑制算法操控房租还是扩大租金控制范围，这些讨论的核心，都是为了缓解美国中产阶级和低收入家庭的住房负担，确保他们能够在经济压力下继续在熟悉的社区中安居。然而，加州范围内的租金控制措施能否达到预期效果，仍然有待观察。