“他雇佣了一帮没有身份的人来阻挡我们业主的车辆进出，这是由开发商做出的！”

“我们装了卷闸门，他们（业主）破门而入。”

“你这说错了，业主能打开吗？我们能打开吗？”

业主与开发商各不相让，争论不休的情况在密云区绿地花都小区南区已经屡见不鲜了。该小区共476户，近些年来小区的地下车库未交接给物业，8年来处于失管状态，居民一直免费使用地库里的车位。从2016年开始开发商决定启动清车行动并启动修缮工程，但却屡遭居民集体阻挠。

居民觉得开发商是以此为借口和他们抢夺地下车库产权，而开发商认为小区地下车库本就为自己所有，修缮后出售合理合法，居民属于非法侵占，无理取闹。双方争执几度陷入僵局，地下车库之争是否真的无解？能否破解误会，达成双赢，解开多年心结？

上周日，北京卫视热播的全国首档市民与公共领域对话的社会民生类节目《向前一步》，来到北京市密云区绿地花都小区，为居民和开发商搭建起公平公开的沟通桥梁，共同商讨“破局”方法。

小区居民地库免费停车八年，开发商封堵入口屡次失败，双方纠纷不断

地库多年失管居民产生思维定势，在地库的权属问题上产生认知偏差

2021年10月23日晚上，绿地花都小区开发商突然封堵小区地下车库，禁止居民驾车驶入，数十辆车围堵住，小区地库入口外业主与开发商双方争执不休，两方怒火一触即发。开发商到底有没有权利进行清车行动？这样是否侵犯了业主的利益？

节目录制现场，居民直入主题，认为地下车库产权就是自己的。八年来地库从来没人清理过，里面垃圾成堆，环境问题污染严重，还出现过划车、丢自行车和丢鞋等现象。非本小区的人也可以进来抢占车位，并通过电梯直接上每一户，存在严重的安全威胁。多年都是“没人管的孩子”，如今说地下车库是开发商的，他们不会承认。

针对居民此观念，开发商强烈反对，并表明地库产权属于自己是毋庸置疑的，绿地花都小区交房的时间是2013年，当时为了业主使用方便而打开车位，2014年取得大产证，2016年9月份开始对外销售的时候就遭到居民起哄，到2018年车位已经暴露出诸多问题。长时间处于地库失管的状态，开发商到底有没有权利对车位进行售卖？居民又该怎样走出自己的惯性思维？

开发商拿出车位产权证却被质疑真实性？双方关于产权证真假展开讨论

地下车库产权为开发商所有，摆正态度，理智沟通，勇于承担责任

开发商几次试图以强行封锁地库的方式取得地下车库的实际控制权，双方多次冲突，矛盾升级，宿怨难以化解。小区居民不认可开发商的地下车库产权证，质疑车库产权证的真实性，并提出以下几点疑问：

一、小区里只有5栋楼，对地下车库产权证上“7幢”的编号方式感到不合理，这个编号7从何而来？

二、楼的标号大多以“栋”、“号”为标注，地下车库用“幢”为单位是否严谨合法？

三、什么是商品房？地下车库的房屋性质应该是配套设施。

四、当时购房时承诺的配套设施、配套车位在哪儿？

根据以上几点疑问，相关专家逐一耐心详细解答：

一、通过小区规划图可知小区内共建设有5座住宅楼和2个配套设施，其中配套设施包括小区的公共大厅，在规划图上的编号为6，地下车库则是另外一个配套设施，在规划图上的编号为7。

二、对于“幢”的使用规范解答，根据2007年市住建委发布的《关于增加房屋登记表样式等有关问题的通知》，对楼号，幢号，都有明确的填写要求：有楼号的无需填写幢号,如果该楼无楼号，需参照 《房产测量规范》中关于幢号编立的规定编制。

三、居民混淆了“房屋”和“住宅”的概念，根据住建部《全国房屋网签备案业务数据标准》，“配套设施”不属于房屋性质的类型，居民的观念不合规范。在市住建委《北京市商品房预售合同》中，将商品房划分为住宅与非住宅两个类别，其中非住宅类包括商业，办公，酒店，配套、地下车库等，绿地花都小区产权证上房屋性质理应填写为商品房。

四、对于购房时承诺居民免费使用地下车库的约定，专家表示最有力的证据是字面合同，消费者在签字的时候应仔细核实，切勿相信售楼处口头承诺的营销手段。

经过4个多小时的解答，居民愿意放下心中成见，认真聆听政策，和开发商携手寻找地下车库问题的解决办法。

居民再次对公摊面积，地库出资有疑问，并强烈要求开放商转“卖”为“租”，多方讨论能否提出地库使用的合理办法？

专家和物业：购买车位产权才能分摊车位专有设施的面积，预留租赁车位＋分区修缮＋合理收费，有温度的管理温暖人心

居民现场出示了小区居住及配套项目面积分摊说明，认为上面“地下车库共同分摊”的字样表明了地下车库属于小区的公摊，并且质疑地库的建设成本是否纳入商品房成本内。从合同上分摊后面的冒号可以得知购买车位产权的人和五栋住宅楼的业主共同分摊这些公用设备设施，不是居民理解的住宅楼业主分摊了地下车库，这是居民未读全内容产生的误解。

而对于居民认为开发商建设小区的成本全部来自业主的购房款,小区一草一木都属于业主的想法,专家解答：业主购房，购买的是商品。本质是交易而非投资，应区分开来。

小区现有426户，车位只有210个，停车需求如何解决，车位到底能不能出租？安全隐患何时解决？事实上开发商作为地下车库的权利人，有权决定对产权车位进行出租或出售。但地下车库应该服务于小区的居民，开发商应与居民协商共赢的方案，专家提出预留部分出租车位的建议，获得了双方一致认同。剩下的车位缺口开发商表示会协调附近的社会停车场，以远低于北区的价格收相关费用。

尊重产权，保护财产权不受侵犯是现代文明的发展方向，是不应触碰的文明底线，尊重地下车库的归属是一切协商的前提。对于绿地花都居民来说当务之急是维修有安全隐患的地下车库，相关专家提出分区修缮的建议，满足了双方需求。业主们也按照约定将车开出车库，停到了由开发商协调供居民在地库修缮期间免费停车的地面停车场，经历了7个小时的“唇枪舌战”，双方终于在多次协商磨合中达成共识，8年之久的地下车库产权之争如今缓缓落下帷幕。

产权之争，是利益之争，也是意气之争。是“占”还是“让”其实折射的是一种价值观的思考，前者都把目光放在了自己的得失上，两个庞大的社会群体站在对立面争输赢永远不会有结果，只会消耗各自的心绪；后者将视野打开，在尊重法律法规的前提下和平沟通，坚守自己的同时寻求1＋1大于2的共赢。学会变通，换位思考，走出思维上的困局进行有效交流，才能结束八年的争夺战。有温度有人情的管理也会逐渐弥补多方内心裂痕，崭新的地下车库，将给绿地花都小区的居民创造更好的居住环境。愿每一颗理解的种子，都能开出幸福之花。

本周日(1月9日)21：05，北京卫视《向前一步》将再次与您相约，为居民的幸福生活共同向前。