说到世界上最繁华的商圈，被誉为“全世界最繁华的十字路口”的东京涩谷绝对榜上有名。

位于涩谷中心的涩谷地铁站，汇集了4家地铁城铁公司的9条线路，是日本第二大交通枢纽，也是世界TOD商圈的范本。

涩谷站设有忠犬八公口、中央口、南口、新南口以及东口五个出入口。

其中人潮特别汹涌的便是忠犬八公口。这里设立了世界闻名的忠犬八公铜像，使得这个出口成为大家相约的集合地点。

（图源网络）

穿越地铁口的十字路口后，便能看到涩谷内最繁华热闹的涩谷中心街。

我们可以在很多影视剧中看到涩谷中心街的片段，比如《唐人街探案3》中，剧情最高潮的一幕就是在涩谷中心街拍摄，据说这个十字路口每年有8000万人经过。

（图源网络）

我也曾到访过涩谷，当红绿灯灯号变成绿灯的瞬间，人山人海的行人同时穿越斑马线的景象真的非常壮观惊人！

来源今日头条

在涩谷中心街附近，不分昼夜地聚集了许许多多的年轻人，即使过了深夜人潮仍然不减。到了清晨黎明时，既可以看见前往道玄坂或宫益坂附近的办公大楼上班的上班族，同时也能看见喝得烂醉如泥而睡倒在路上年轻人的景象。

所以这里也被称作不眠欢乐街，是个精力充沛充满活力的繁华商圈。

为何涩谷能够成为影响世界的超级商圈？它的楼市表现又如何？我们重庆是否拥有成为涩谷商圈那样的地方？

今天我们就来聊聊这些话题。

01

涩谷如何破阶成为世界级商圈？

东京作为仅次于纽约，世界排名NO.2的国际大都会，拥有银座、池袋、新宿等多个老牌知名商圈。

而涉谷作为后起之秀能够从中脱颖而出，我归纳了3点原因：

1、多轨道交汇的TOD之城

在20世纪30年代，由于市郊列车和地铁银座线的开通，涩谷站作为连接东京市郊住宅区、市中心的始发站和终点站而得到了迅速发展。

到了70年代，随着银座繁华中心的没落和新宿发展速度的放慢，涩谷车站周围开始被大规模开发。随后，西武、Parco、丸井等商业资本也开始进住这里，涩谷作为娱乐和购物中心的地位从此稳固下来。

现在，这里集结有 4 家铁路运营商、9 条铁路线，是日本地铁换乘线路最多、规模最大的转换枢纽，每日可运送约330 万名乘客。

同时，这里对土地进行集约化利用，通过与地铁站无缝链接的优势设置了多首层概念，并将公共交通的客流引入到商业、剧院等公共区域。

（涩谷TOD模式剖面图）

2、顶级高校汇聚，年轻人的天堂

著名电影《忠犬八公》中的原型人物就是东京大学的教授，而东京大学驹场校区就紧挨着涩谷。

除此之外，青山学院大学、国学院大学、东海大学、圣心女子大学等知名高等院校都在涩谷区。

也正因为众多大学汇聚，许多面向青少年的时装、用品、文化娱乐等个性商店也集中到了这里，让涩谷成为了一个富有年轻人个性的行政区，商业活动兴旺，素有“年轻人之街”的美称。

1996年，由原田真人拍摄的电影《涩谷24小时》大火，剧内描述了涩谷街头很多穿着超超短裙的女孩、满头狮发的男孩及血红大口的青年男女，而这种霓虹灯下涩谷现象被认为是“时代潮流”。

大学生是社会中最富有创造力的一个群体，所以从70年代的文化热潮，到80年代的服饰品牌设计，再到90年代的多品牌精品店，以及21世纪的运用多媒体和数字网络营销的中小企业，涩谷一直走在日本全国创造流行、传播时尚的最前沿，同时亦是世界上屈指可数的城市青年新文化发祥地。

3、城市核心门户，区位优势明显

涩谷位于东京都的西南部，是东京都心6区之一。

它向南辐射东京都的世田谷区、目黑区、品川区、大田区等，是东京都西南部的经济、交通枢纽中心。

发达的轨道交通、众多高校汇聚、优异的地理区位，这也让涩谷近年来成为东京都发展最好的区域之一。

而在楼市表现上，过去10年，涩谷也是东京都表现最亮眼的一个，卖得是又贵、又好。

有数据统计：

2011-2013年间涩谷区新建房平均单价：956万日元（约4.8万RMB）

2021-2023年间涩谷区新建房平均单价：1868万日元（约9.34万RMB）

十年间新房房价涨幅高达到约95.4%！

位列整个东京都第2！

为何涉谷能够率先走出日本楼市的低密，领导出一个“独立行情”？

我认为它的原动力来源于：稀缺的土地供应、旺盛的住房需求、优质的教育资源。

那么我们重庆有没有哪个地方可以复刻这一“涩谷奇迹”呢？

02

重庆“涩谷”呼之欲出

发达的轨道交通、众多高校汇聚、优异的地理区位，将涩谷的这些要素汇聚在一起，让我想到了中国最像涩谷的街区：

沙坪坝

它与涩谷从“骨相”上有3点相似：

一是，5轨交汇的TOD大城

涩谷之所以能够成为东京乃至世界最繁华的商圈，这与它9条轨道线路汇聚于此密不可分。

而沙坪坝也有5条轨道：

已开通：1号线、9号线、环线、成渝高铁线；

在建中：27号线。

5轨交汇换乘，5轨交汇换乘，5轨交汇换乘！

重要的事情我说三遍，因为这5条轨道是在同一个站内可以换乘的，这是重庆规划上的独一份！即便是解放碑、观音桥也没有这样的待遇。

现在的沙坪坝站已经成为集高铁、轨道、公交为一体的综合交通枢纽，地下共有7层，每层都有相应的交通功能，并且设有大量停车位。

依托于发达的轨道交通，沙坪坝的商业顺势而起。除了新建的金沙天街，整个三峡广场步行街都可以称之为TOD商业。

（金沙天街 实拍图）

二是，文化大区沙坪坝，也是年轻人的圣地

涩谷拥有东京最好的大学东京大学，而沙坪坝同样拥有重庆最好的大学——重庆大学。

同时，沙坪坝作为重庆传统的沙坪坝同样是重庆的文化教育中心，还有重庆师范大学、陆军军医大学、西南政法大学、川外等高校。

也正是因为大学生多，沙坪坝的常住人口结构也是重庆所有区中最“年轻”的。每到周末节假日，我们就能在沙坪坝三峡广场的接头看到无数青春洋溢的面庞。

高校众多、青年才俊，沙坪坝围绕着这一优势也打造出一系列优势产业：

比如，沙坪坝的教培产业就是重庆首屈一指的，大名鼎鼎的三中英才就诞生于沙坪坝；

还比如，围绕着重庆大学的优质高校资源，沙滨路上诞生了国际创客港，为有想法的青年提供一个优质平台；

再比如，沙坪坝的医疗资源也是重庆排名前列的，陆军军医大的西南医院、新桥医院是中国百强医院，还有重庆市肿瘤医院、重庆市公共卫生医疗救治中心等三甲医院。

除了教育、医疗，沙坪坝还有磁器口、歌乐山等独占的文旅资源，旅游业发展也十分强势。

总之，现在的沙坪坝老城区已经成为一个集文化、 旅游、 医疗、商贸于一体的高质量产业发展的年轻人聚集区。

三是，重庆向西门户，区位优势明显

涩谷是东京西南方向的枢纽中心，而沙坪坝同样是重庆中心城区西部的门户。

当下重庆向西发展提速，沙坪坝就是重庆向西发展的原点！

井口隧道（规划中）、双碑隧道、西永隧道（规划中）、大学城隧道将沙坪坝与科学城紧密联系起来。

1号线、27号线也将西部科学城的人流源源不断地向三峡广场输送。

（三峡广场 图源网络）

同样的，在楼市表现上沙坪坝也与涩谷拥有着类似的情况。

沙区的优质教育我这里就不再重复强调，因为过去我说过太多太多。今天我这里重点讲下沙区的“人地矛盾”。

近10年来，沙坪坝核心区是土地供应最少的区域之一，仅次于渝中半岛。

相比起江北观音桥、九龙坡杨家坪的大拆大建，沙坪坝的近几年的核心区供地规模一直很小。

但与之形成反差的是沙坪坝近年来的人口流入很大！根据官方最新的《2023年重庆市沙坪坝区国民经济和社会发展统计公报》：

全区年末户籍总人口95.78万人；

全区年末常住人口约149万人。

与2010年第六次全国人口普查的常住人口1000013人相比，增加超48万人，增长约49%。

此外，沙坪坝区的人口数据中还有一项值得特别注意：常住人口要多出户籍人口1/3以上！

这充分说明了沙坪坝区拥有强大的房产需求内生力，优质不动产在市面上是供不应求的！

这里有一个最典型的例子可以作证。

2023年重庆楼市的销冠就诞生在沙坪坝：

万科清水甲第

去年，清水甲第以1046套的成交套数，拿下了主城楼盘成交套数排行榜冠军，比第二名整整高出36%，可谓是断崖式的“遥遥领先”。

下面，我们就来深入聊聊这个现象级的楼市爆款。

03

为何它能无视楼市下行周期？

楼市行情好的时候，大家都卖得好，能够拿下销冠只能说明你的“货”足够多；

但是在楼市下行期间卖得好，就需要项目能够有真正的内功。

在我看来，万科清水甲第能够无视楼市下行周期拿下销冠，和它强大的硬实力密不可分。

1、城市核心罕见的大盘

当下重庆核心区的土地供应有两大特点：一是少、二是小。

很多核心区的新项目总占地也就在几十亩，总建筑面积几万方左右。

但清水甲第这个项目占地约172亩，建筑面积约22万方，规划总户数超1700户！

这个体量放在当下的重庆核心区，称得上是一个不折不扣的大盘。

大盘能够为我们带来更全的生活配套、更合理的规划布局，更整齐美观的城市界面等等优势，这些都是小体量项目不能比的。

（项目鸟瞰效果图）

2、便捷的交通

项目周边拥有两条轨道，1号线、环线，与烈士墓站和重庆大学站之间都是步行可达的距离。

最关键的是，出门坐1个站就能到重庆首座5轨换乘的沙坪坝站，换乘9号线、环线、27号线（在建）和成渝高铁。

3、坐拥重庆传统5核心商圈之一

上文已经提到，沙坪坝三峡广场是重庆最有望成为下一个涉谷的超级商圈。

清水甲第距离三峡广场直线距离仅为1.5公里左右。

除此之外，项目2公里之内还有双4A级景区磁器口、歌乐山等消费地标。

4、密集的教育资源

南开小学、树人沙磁小学、南开中学、七中、一中、树人中学、重大、西政、川外……

这些重庆数一数二的名校都在项目周边。

根据统计，项目1公里范围内有3所“七龙珠”，3公里范围内聚集了20多所名校。其中重点小学5所，重点中学8所，重点大学4所。

毫不夸张，清水甲第站在了重庆教育资源最密集的中心！

5、优美的生态环境

清水甲第周边还有两个环境优美的生态公园。

南侧是在建中的山体公园，东面有一个体量约12.5万方的清水溪公园。

特别值得一提的是清水溪公园，它是沙区核心唯一的活水系公园，这里集合了步道、小桥、流水等一切美好的生活要素……

试想一下，如果生活在这里，每天傍晚饭后陪着家人漫步在这样的公园里，真的是人生充满了幸福！

（清水溪公园 实拍图）

04

大盘收官之作

虽然清水甲第是一个大盘，但得益于它卖得实在是太好了，时间刚来到2024年初，它就要迎来收官之作了。

既然是留到最后的，也必然给我们带来了一些惊喜。

它打造出了一个市面罕见的公园头排、纯洋房社区：

【万科清水甲第·臻溪】

（项目地理区位 示意图）

具体来看，它有这些特点：

一、垂直庄园设计

臻溪从香港高奢酒店汲取灵感，打造了一个拥有三重景观互动体系的垂直庄园。

一重，酒店式落客大堂，拉满归家的仪式感；

二重，超级阳台和落日游廊，让回家的路上处处都是景观；

三重，悬浮于城市之上的空中花园，宛如天上人间。

二、高颜值建筑立面

全方位外立面升级的臻溪，在长约30米的门头采用了香槟金色金属材质，宛如进入高级奢侈品商场的质感。

约6米高入户门庭，打造出极制奢阔挑高空间。

极简的现代风格美学立面，让其拥有最长达约18米的超长IMAX级景观面。

同时，大面积玻璃采用超采光LOW-E中空玻璃：集隔热、隔音性于一身。

（项目外立面 效果图）

三、户型精装升级

此次产品在户型设计和内部装修上都进行了升级。

因为是纯洋房产品，所以在户型上拥有更多的变化，比如部分首层带有独立花园庭院；

中间楼层部分也拥有大面积的露台，这种对于生活场景的重塑是普通高层或小高层不能够给的。

它的顶楼更是打造出了一个南北通透+大花园露台的终极改善型产品。

在精装细节方面，同样有一些惊喜。

比如卫生间基本都是三段式干湿分离设计，保证了清洁卫生；

厨房采用了创新的窄边框吊滑门设计，关上门是独立厨房，打开则可以与餐客厅互动，既能够扩展室内活动公区的空间，也能保证中厨的功能性。

（精装样板间 实拍图）

（精装样板间 实拍图）

（精装样板间 实拍图）

05

结语

当下，重庆正全力打造国际消费中心城市，而最具东京涉谷TOD商圈基因的沙坪坝无疑是最具商业竞争力的之一。

诞生在沙坪坝核心的万科清水甲第可谓是“天生骄傲”，过往优秀的战绩再次印证了它在重庆楼市中无可替代的地位。

作为超级网红销冠盘的收官之作，我相信臻溪将成为重庆核心区楼市中穿越市场周期、逐渐成为重庆楼市优质硬通货的一个典型代表。

目前它建面约99平米、124平米、140平米三种户型正在火热销售。

这将是最后上车网红大盘清水甲第的机会，你还不赶紧来抢占稀缺的城市核心低密洋房一席？

E·N·D