阅读提示： 本文根据VIP社群提问者或者粉丝的自身情况分析给出建议，具有一定时效性和个人性。 （互动时间：2024年7月12日） 楼市分析 郑州楼市特征： 1、新房量跌价平，金水/郑东市场热度较高。 上半年市区新房成交152万㎡（剔除人才公寓），同比减半，量跌价平；分区域看，主城为主力销售区域，其中金水与郑东新区受高热楼盘带动，成交占比同处第一梯队，二七/惠济区成交量较少；郊区成交占比低位。 2、二手房量稳价跌，三环内次新小区表现活跃。 上半年市区二手住房表现良好，虽成交量较23年同期有所下跌，但创历史第二高，价格则延续近几年走低趋势成交结构方面，10年左右房龄整体占比约五成，为市场绝对主力，三环内次新小区更受关注。 3、新房库存高位，存量房库存与挂牌量受新房交付扩增。 当前市区+近郊住宅备案取证库存1455万㎡，去化周期24个月；实际盘点剔除无效库存后，取证库存共计687万㎡，去化周期11个月；摘地可售库存2901万㎡，去化周期47个月；大郑州二手房库存16万套，去化周期20个月。 4、商办低迷：商办类价格普跌，高度依赖政府收购，市场化销售困难。 商办类市场整体仍处冰冻状态，成交价格较高点腰斩，近2年在政府高强度下场收购带动下，库存量快速消化，但因需求低迷，仍面临较大去化压力；24年以来，受ZF收购力度减缓影响，成交量明显下滑。 买房知识 水浅王八多，到处是主播。这两年，有不少自听信了所谓的主播的话，掉坑里的比比皆是。到了出问题的时候，他们只会在那表演“悔不当初、痛心疾首”，一脸“我也没料到它会出问题，我的损失也很大”的模样。 然后又开始新一轮的表演，言之凿凿说着“哪家哪家不会出问题，小阳春会来，哪里的房产必涨”诸如此类的话。 我看了挺想笑的，很想问他们一句“你拿头做担保吗？”，连基本的财报都不会看，基础的常识都搞不懂，隐藏的坑都挖不出来，就这水平，也能给他人做建议？ 听了这些建议而踩坑的业主就很惨了，成了代价，命运从此被改变。 《金瓶梅》中，李瓶儿跟潘金莲聊天时说:“莲妹妹，记住姐一句话，这世上的事儿，凡是禁止的，往往是有好处但不想分给你。凡是提倡的，大概率是有坑需要你去填。” 总想着锦鸡变凤凰，龙凤呈祥；没注意风险管控，结果凤凰变锦鸡，龙凤成翔，可笑至极。 楼盘问答 提问：万科民安云河锦上怎么样？ 万科一直以来是我喜欢的一个企业，好像每个关注楼市的，都会关注万科，人家情怀格调这块确实牛逼。 精细化管理和以人为本的产品设计以及万科物业的人性化管理等等，都是万科的附加价值，况且万科速来以稳健著称，在集中暴雷的两年时间万科还能独善其身，当然最近也是不太平，不过人家背后有个好爹，真是到了必要的时候，哪有老子不管儿子的。 项目户型确实还不错，但配套就有点一般了，西侧为艺茂国际仓，学校有惠济区实验小学，未来这个项目的划片应该就是这所小学，万科的每个盘都没有主打过学区，学校全靠划片，所以距离最近的初中惠济外国语能否划进去全靠天意了。 周边还有天伦庄园、毛庄安置区、锦艺四季城等社区，但人气很一般，出行倒是很方便，地铁最近线路为2号线的毛庄站。 总体瑕不掩瑜，劲敌只有招商春江观澜了，可以关注。