案例分享
孔某向法院起诉称：某街道某号房屋系孔某与被执行人马某的夫妻共同财产，双方离婚时，协议约定该房屋归孔某所有。离异前，马某私自用案涉房屋为某商贸公司在某银行的贷款提供抵押担保，该抵押行为应属无效。孔某向法院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封，被法院裁定驳回。故孔某提起案外人执行异议之诉，请求法院确认孔某对某街道某号房屋具有所有权，并停止对上述财产的执行。
某资产管理股份有限公司辩称：其公司经合法受让银行的债权，成为本案申请执行人。案涉房产登记的所有权人系马某单独所有，且已办理了抵押登记，银行构成善意取得抵押权，申请执行人对案涉房产享有优先受偿权。孔某长达六年未提出异议，在法院准备拍卖案涉房产时提出异议明显具有恶意，孔某的诉请应予以驳回。
法院经审理查明：孔某与马某于2010年3月10日登记结婚。2013年7月12日，马某购买某号房屋，登记信息显示为马某单独所有。后因某商贸公司向银行贷款，马某以上述房产提供担保并办理了抵押登记。2017年1月6日，孔某与马某协议离婚，约定位于案涉房产归孔某所有。二人离婚后未办理房屋产权过户手续，案涉房产仍登记在马某名下。
因银行诉某商贸公司、马某等人金融借款合同纠纷一案，法院作出民事调解书，确认银行对案涉房屋享有优先受偿权。后某资产管理股份有限公司从银行处受让案涉债权，成为该案申请执行人。因法院裁定拍卖案涉房屋，孔某遂提出执行异议，申请解除对案涉房屋的查封。法院对此异议作出执行裁定书，认为案涉房屋未登记变更房屋所有人，孔某并非案涉房屋权利人，其异议不能排除执行，裁定驳回其异议请求。
法院一审判决：驳回原告孔某的诉讼请求。宣判后，原告孔某提出上诉。法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师风险提示
在执行程序中，执行债务人名下房产时，可能会遇到产权不清的情形，尤其是登记在债务人名下的房产被申请执行后，债务人前任配偶作为案外人以离婚协议中关于房屋权属的约定为由主张执行异议之诉的案例屡见不鲜。要妥当解决此类纠纷，在结合个案实际情况的前提下，重点应从双方权利的性质、权利的形成时间、权利取得有无过错等方面进行综合判断。
一、双方权利的性质
之所以引发案外人执行异议之诉，究其根本，系同一执行标的上负载的两项权利即案外的权利与申请执行人的权利产生了冲突与对抗，主要争议在于离婚协议是否产生物权变动的效力。对此，司法实务中存在不同的观点。物权说认为，离婚协议对房屋归属的约定虽未经登记，但在无善意第三人的情况下，应认定发生物权变动效力；债权说认为，离婚协议约定权利人享有的仅为请求办理移转登记的债权请求权，属于履行登记请求权，不产生物权变动的效力。而物权期待权说则认为，离婚协议约定权利人享有的是一种介于债权与物权之间的过渡型权利状态。我国法律并未规定物权期待权，参照《执行异议和复议规定》中第二十八、二十九、三十条分别对案外人异议审查中一般买受人物权期待权、消费者物权期待权、预告登记物权期待权的保护作出的规定，离婚协议中房屋归属方所享有的权利应为请求办理过户的债权请求权，这一债权请求权只有在满足特定条件，如已经合法占有、对未办理不动产过户登记无过错、已依法支付相应价款等情形下，才能给予优先保护。
如果申请执行人享有的是非金钱债权，比如是执行房屋的买受人，其享有的是对该房屋的物权期待权，离婚协议中关于房屋归属的约定未经公示，难以与之对抗。反之，如申请执行人享有的是金钱债权，且对执行房屋无任何抵押担保的情形下，其享有的权利为普通金钱债权，申请执行人保全了房产，其对房产仅享有一定的信赖利益，无任何对外公示效力，如果将其金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护，并不合理。依据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，当申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权时，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力，离婚协议作为未经公示的财产权属约定，不能对抗执行。
二、权利的形成时间
司法实践中，夫妻双方假借离婚名义预定转移、恶意逃废债务的情形不在少数，案外人与债务人离婚的时间是否早于债务人与申请执行人债务关系发生的时间，是判定恶意串通与否最重要也是最客观的因素。因此，审理此类案件要严格审查约定房产权属的离婚协议的时间与债权产生的时间。
离婚财产分割协议中关于诉争房产产权变更的约定是否具有恶意逃债的故意，应当从以下几个方面进行审查：
第一，离婚的事实是否真实发生、离婚协议是否确系双方真实意思表示。如果案外人与债务人存在长期分居，曾起诉离婚等证明夫妻感情确已破裂等情况，一般认定离婚行为是双方内心真实意思表示，无恶意串通的故意。而如果双方为了满足某种需求“假离婚”，双方感情尚未破裂，仍共同居住，那么对于离婚协议中财产分割的约定是为了达到逃避债务的可能性就非常大。
第二，离婚时间发生于申请执行人权利形成之前还是之后。离婚协议的时间原则上应当以婚姻登记部门备案登记时间为准，避免当事人逃避债务变更离婚协议的登记时间或者签订补充协议。如果离婚协议签订的时间早于债务发生的时间，则案涉债务属于债务人的个人债务，与案外人无关，一般认定为无恶意逃债的故意。若离婚房产分割发生在债务形成之后，且在离婚房产分割时被执行人已处于无法偿清到期债务的状态，通常认为被执行人通过离婚析产规避执行的可能性较大。
第三，离婚协议的财产分割是否明显向案外人一方倾斜、明显降低了被执行人的责任财产。因离婚时的财产分割可能涉及到子女抚养、赡养老人、对过错方的损害赔偿、对一方的经济帮助、情感等因素，给予一方倾斜和照顾是正常的。因此，在离婚协议的财产分割显失公平的情况下，法院应综合考虑离婚财产分割情况、是否有合理的理由、离婚与执行债权发生的时间间隔、案外人是否能预知债务的发生等方面，判断是否存在借离婚恶意逃债的可能，而不能一概而论认为财产分割显失公平损害债权人的利益就不能对抗执行。
三、案外人与债权人是否存在过错
首先，案外人对未办理过户登记是否具有重大过失。实践中导致房产权属名不符实是否可归因于案外人，存有多种情形。可能是办理变更登记需要一定的时间和过程，或是在离婚时房屋按揭贷款尚未还清，亦或是经济适用房的出售年限未满等因素导致不能办理过户登记。但是，案外人为了避税而故意不办理、经催促仍拒绝办理等故意拖延办理变更登记的情况也存在。倘若没有其他客观原因，例如当案外人未积极通过诉讼或提交其他能够证明催促办理过户登记的证据，即认定案外人对未办理过户登记存在重大过失，则应当优先保护无过错的申请执行人的利益，不得排除执行。如果签订离婚协议书时，被执行房屋上设有抵押，因为抵押未涤除而不能办理过户而未办理的，不属于案外人因自身原因未办理过户登记。如果离婚协议书约定抵押贷款由案外人偿还，抵押涤除之后，被执行人配合案外人办理变更登记，如案外人未能及时偿还贷款，属于因自身原因未办理过户登记。
其次，债权人是否存在过错，需要判断债权人是否构成善意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条第一款明确了善意的判断标准，即受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失。该解释第十五条第一款又对不动产受让人具有明知或重大过失的判断因素作出了具体规定，即不动产登记薄上存在异议登记、预告登记、权利限制或者受让人知道错误登记或他人依法享有不动产物权的，属于受让人明知转让人无处分权；受让人应知转让人无权处分的，则认定为重大过失的行为。由此推论，当受让人确实不知道转让人无权处分时，不动产善意取得成立。上述司法解释第十四条第二款、第十五条第二款又将证明不动产受让人不构成善意或存在重大过失的举证责任分配给实际权利人。也就意味着，债权人并无义务对不动产登记簿载明的权利人是否系无权处分人、离婚行为与离婚协议的真实性进行实质审查，在执行异议之诉中平衡处理申请执行人权益实现与夫妻财产隐名共有人利益时，适用善意取得制度，同时在判断受让人是否符合善意标准时，依照前述司法解释规定，以物权登记公示外部形式为重要判断标准，除非该不动产隐名共有产权人能够证明受让人不符合善意取得要件。
四、结论
婚姻家庭关系具有极强的私密性，这就决定了离婚协议中对房屋归属约定的真实性很难被外人洞察。判断案外人能否基于离婚协议排除强制执行，很难依据单一的因素确定固定的裁判标准，应结合具体个案情况，从双方权利的性质、权利的形成时间、权利取得有无过错等因素进行权利的优先性比较，最终判断案外人的权益能否产生排除强制执行的法律效果。
本案中，马某抵押案涉房屋时，不动产登记簿上载明马某为案涉房屋的唯一权利人，银行对案涉房屋是否存在隐名共有人无实质核实义务，且马某将案涉房屋抵押登记在先，孔某与马某二人离婚协议处置在后，现无证据显示孔某曾对抵押提出过异议或主张办理过户手续。因此，银行对马某无权处分案涉房屋的行为并不知情，亦无重大过失，应认定银行善意取得抵押权，某资产管理股份有限公司受让案涉债权后亦有权继续申请执行案涉房屋。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条第一款 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十五条第一款 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
来源：民商法律实务研究
本文版权归原作者所有，仅供学习参考之用，不代表法图索骥观点或立场，禁止用于商业用途，如涉及作品内容、版权和其他问题，请在30日内联系处理。
