|投拓解读·睿诚研究院|
文|罗乾波
最近几年，房价和地价在不断走高，主要昭示了几个重要问题。
睿诚研究院发现：
一是、城市在不断扩大，主要区域的土地资源日益减少，不得不往城市远郊区域发展。
二是、城市主流区域土地供应不足，导致了地价的持续上涨。
三是、随着各大城市的不断发展，政府在供地过程中需要达到商住开发用地与农地指标的有效平衡，简单来说，就是城市每卖出一亩商住地就要去购买一亩农地的指标，以便在动态中保持全国18亿耕地红线。而在全国范围内，不同省市耕地指标的紧缺性不一样，也造成了那些耕地指标不足城市的商住用地成本和价格的上升。
四是、随着人口的不断流入，很多城市的存量未开发土地，在未来多年的供应上也将捉襟见肘，各级政府也需为未来计，一再修改城市的总体规划。
五是、由于城市土地供应不足，土地成本和地价上升，最后也带来房价的相应上升，就如水涨船高一样。
六是、自古以来，土地就是国与民的第一财产，至今，土地和房产也已演变为各阶层的财富衡量指标之一。
据3月12日，中国中央人民政府网发布的相关资料显示，在国务院日前印发《关于授权和委托用地审批权的决定》中提到，“一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准”；及“二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准” 。
该文件中，重点将部分农用地和农田转为建设用地及其审批事项放权给省级直辖市等地方政府，与房地产调控中“一城一策”的基调基本一致，以保证城市产业用地、开发用地和农村建设用地等方面的有效供应，为推动中国经济发展和城市化进程贡献力量。
睿诚研究院分析，3月12号文件的出台，会导致国内房地产市场发生几大变化，如下：
其一、除政府控规以外的农用地和农田，在转为建设用地时，其审批程序简化，不需要再经过漫长的路径才能达成，提高了各级政府的工作效率，也将加速各产业的推进速度，也同时有效调节了西北、东北等欠发达城市大面积土地闲置，而华东、华南、华中等区域用地面积紧张的局面，一定程度上可以缓解目前全国土地指标的平衡性供给。
其二、增强了地方政府的主观能动性、积极性和创造性，可以根据自己省内的实际情况来，合理安排土地供应和建设开发等事宜，不再被动地“等靠要”而延误城市的发展良机，于全国经济发展的宏观层面，有较大的促进作用。
其三、可不断完善各城市的功能布局，妥善安排一二三产业的长期协同发展，保证城市的整体的发展效率。目前，国内每一城市皆面临着，三产发展半径扩大、二产需腾笼换鸟，一产发展不足和土地闲置的尴尬局面，比如原先规划为物流或工业区的土地，现在已然不适合再发展原定的产业，需要逐步改变为文化、商住等开发用地，不然城市的四周外拓就不可能实现。同时，也依附于城市中高速公路、轨道交通、水路及航空等交通的持续优化，就国内外的经验来看，“退二进三”是大势所趋，在同一张地图上，二产的外退必然要外扩于广大的农村区域，这就倒逼农村的部分土地需要发生一些变化，以维持不断成长的三大产业的发展需要。
其四、就房地产而言，以前一段时间的特色小镇和文旅事业的发展，在以前的土地属性和运营框架内，成功者少、失败者众，并没有将农村土地的价值做到最大化，反而造成了许多问题，如一部分特色小镇变成了鬼城和空城等等。
其五、城市土地供应的强化和灵活性增强，拓展半径和腾挪尺度加大后，政府和各行业方，其思考的视野将变大，避免了大家一窝蜂只将眼光局限于短狭的空间，引导大家跟随国家和城市发展大势来合理布局自己的产业等，最终达到国土、产业等资源的全面优化和提升，进而策动中国经济、文化等的跃升。
其六、在上述情况不断实现的基础上，以及国内经济模式逐步转换的道路中，“土地诚可贵，经济价更高”，政府在经济模式中不能仅依赖房地产的发展、需要全面权衡一二三产业的建设与发展等，而逐步从土地财政中跳脱出来，最后慢慢将地价控制在合理的范畴，控制了地价就相当于控制和左右了房价的主要走势，以至于未来让房价也逐步趋向于正常合理的水平，而有效构筑出一个国富民强、繁荣兴盛的美好局面。
睿诚研究院观点：
国务院此政策的颁布和正式执行，必将牵动亿万人的心，在各个领域都将发生较大的变化，就国内房地产来说，我们认为，在地价和房价的控制上，将产生正能量的重大作用，也将影响深远。
古语云：不谋一域者，不足以谋一城；不谋万世者，不足以谋一时。
政府藉以此政策，来引导正经产学研等领域，在当下及未来能走得更稳更远更高！
此新政能否推动房地产像骏马一样奔驰，需待后市观察。
