在第二批北京公务员1万余人搬迁通州之后，通州迎来了放松限购的新政。
在通州拥有一套临河无敌百合湾商住LOFT的老赵开心的跑过来问我：
房子是不是可以卖出去了？挂牌价涨多少合适？
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我们来看看通州的限购放松政策，再回顾一下通州房价的泡沫史，再来评估未来房价的走势。
我们买房交流群的群友说，这不是口子松了，这是扣子松了：
等了半天，台下的观众都快走完了，结果就解开了一粒扣子。
虽然犹抱琵琶半遮半掩，但如果仔细阅读新政，就会发现一些玄机。
上图的第三、四条，说明可能实质性放开了双限，有北京购房资格，无3年限制，只需劳动关系在通州，即可在通州购房。
哪怕严格一点，即使劳动关系是要求社保或者纳税，没有时限要求，也不是难事，找个公司短期交个税或者社保，是不是就可以买房了？
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我个人认为放开通州双限，预计会大幅促进成交，改善通州房子的流通性，但对房价没有什么刺激和影响。
通州房价经过几年的阴跌，水分已经很小了。新政之后，预计二手房挂牌量会暴增，毕竟过去7、8年在通州买房和投资的，套得都长草了，里面的人都想出来，但坑太大，需要很长时间才能爬出来。
通州房价历史上有过两轮暴涨，一轮是2009-2010年，另一轮是2015-2016年。
2009年，全国房价疯涨，通州房价也不例外，二手房价站稳1万元，有的新房项目不到一年从7500元/平涨到了13000元/平。
2010年北京两会期间，通州建设现代化国际新城等概念被正式提出，这刺激通州房价出现了爆发式上涨，3月，有的新盘房价已接近3万/平方米。
2010年北京开始调控房价，“新国十条”、“京十二条”楼市政策的颁布，到2012年，通州房价大幅回落了约20-30%。
2013-2014年，通州房价跟随北京房价缓慢上升。
2015年初，北京明确了通州作为北京“行政副中心”定位之后，房价开始跳涨。
以加州小镇这个小区为例，2015年初，房价在2万左右，到2016年10月份，房价已经涨到了5.9万，不到2年时间，房价涨了约200%！
2015年8月，为抑制投资投机性炒房，《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》出台，开始执行双限购。
这是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施，但依然挡不住购房者对通州的热情。
直到19年之前，对于通州副中心的房价，真的是
到处洋溢着乐观向上的氛围。
武夷花园，2001年开盘价2520元/平，2017年的最高成交价68750元/平，16年最高27倍的涨幅。
2019年，副中心2035年规划出炉，每年的投资额开始飙升到千亿之上，此时通州的基础配套还上不完善，仍然是个睡城。
有趣的是，在通州副中心开始兑现规划的时候，房价却开始阴跌，是不是很像股票？
也就是说，过去驱动通州房价过去暴涨的因素，不是产业、学区和各种配套，而是宏大叙事描绘的远期规划美景。
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不可否认，2019年后每年千亿投资，通州确实配套越来越好，医院、学校、商业、公园等越来越多，也越来越宜居了。
但通州的投资需求基本消失了，15年之后暴涨期买入投资基本都套牢了，后面没有前仆后继的投资者涌入，没有高收入人群，房价没法上涨，双限甚至让有些小区失去了流动性。
目前全北京的房价都在下跌，大家对于房价的预期已经改变，通州虽然阴跌多年，但也没有足够的吸引力。
所以通州最终还是要靠真正的居住需求来支撑，而有多少居住需求，房价有多少支撑，主要取决周边的产业。
从运河CBD这几年的情况来看，真正高薪的产业并不多，当初规划描绘的是运河CBD办公面积是国贸CBD的4倍，但现在国贸CBD都不太行了，租金下滑，空置率上升，何况运河CBD呢。而搬迁的公务员有周转房，基本没有购房需求。
通州的发展还有一些问题，摊子铺得太大，交通仍然落后，进城不方便，副中心内部交通都不方便。地铁建设目前只有八通线和6号线进程，其他线路还在建或者规划中。
运河CBD的规划，因为历史原因，有些不合理。运河CBD，有大量的商住，既然要发展CBD，要么办公，要么优质住宅，搞一堆商住确实不伦不类，很多投资者被套在商住里了；而一些本来值得期待的标志性项目例如“大船项目”则迟迟无法落地。
如果仔细看2035年副中心规划图则，再对比现在情况，就会发现很多规划在执行阶段缩水了。
这跟雄安是类似的情况，当宏大叙事消失之后，往往不如当初的故事那么美好。
就像《金刚经》所说：
凡所有相，皆属虚妄，一切有为法，如梦幻泡影，如露亦如电，应作如是观。
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如果你在通州有房待售，那么我的建议还是可以尽量赶在小阳春出售，尽早卖出，不要等涨价。如果你想在通州买房自住，没什么问题，可以慢慢挑，还是尽量靠近运河CBD或者交通枢纽，对一些远期规划不要期待太高。
春节之后，北京大概率会继续放松其他郊区的限购，冲一冲小阳春，再不冲，24年的房价还是有继续下滑的风险。
之前我们说过，北京楼市，短期走势完全看政策。看了广州的政策有点乐观，看了上海和通州的政策，又略有点悲观了。
