读懂中国楼市

从去年年中开始，房地产市场开始骤然降温。

在过去的一年中，中央政府和各地方政府相继出台了几乎难以统计的各类稳定市场的政策措施。

但整个房地产市场仍没有出现明显的复苏迹象，市场信心和预期都没有明显的恢复，绝大多数城市的市场仍在下行之中。

房地产市场仍处于深度危机之中。

房地产行业的危机，向行业的上下游产业链传导，在房企同行之间传导，也将不可避免地向金融系统和地方财政传导。

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最近几天，房地产行业的股价暴跌，内地房企美元债价格暴跌。

9月28-29日，A股地产股连续下跌2.35%、2.43%；与此同时，港股地产股也连续下挫，两日分别下跌3.54%、2.65%。

9月29日晚间，央行和银保监会联合祭出了本轮救市以来堪称“核武级”的政策：

一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

简单的说，符合条件的城市可以突破首套房按揭贷款利率的下限，甚至可以和客户协商确定贷款利率。

理论上可以低至3%，甚至2%。

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70个大中城市中，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市有哪些？

根据国家统计局公布的2022年6-8月70个大中城市住宅价格指数来看，有23个城市符合环比、同比均连续下降的条件，包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、温州等。

数据来源：国家统计局

也不能排除这一条件，在未来的几个月中，动态变化的可能性。

另外，没有进入国家统计局70个大中城市住宅价格指数统计的城市，理论上可以按照地方统计部门的数据来确定。

如何理解“自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限”？

现在首套房按揭利率的下限是：LPR下浮20 bp（基点）。

而今天的政策所谓维持、下调或取消首套住房贷款利率下限，应该理解成：下浮的部分可以突破，例如可以下浮50bp，甚至可以下浮100 bp。

如此一来，利率优惠理论上可以受益于整个按揭过程，20年甚至30年。

因为无论未来LPR如何变化，LPR-C中的C是已经确定了的，不论未来LPR上涨或下降，利率都将在LPR的基础上，下浮现在所确定的优惠幅度。

这一政策的用意非常明显：

撬动刚性需求购房者入市。

对于首套房购房者来说，当然是重大的利好。

今天这一政策的另一个重大意义在于：住房按揭贷款利率垄断的时代结束了。

各银行可以根据不同的客户实行不同的优惠利率，事实上就形成了各银行之间的市场化竞争。

各银行之间以优惠利率抢房贷客户，是可以预期的。

即使如此，现阶段的市场氛围和预期是否能够得到扭转，首套房购房者是否能积极入市，仍然很难判定，也不能寄予过高期望。

从目前的形势判断，官方将以最大的力度维护市场稳定。

因此，如果政策没有明显效果，不排除后续城市范围扩大和政策继续加码的可能性。