11月19日，天府新区麓湖55亩地块将登上拍卖台。

这是天府新区今年出让的第二宗地，同样是一宗“压箱底”的地块。当然，它的高关注度同时还来源于西侧的润达丰滨江37亩地块。后者在今年9月27日拍卖当天，吸引到多家房企参拍，最终成交楼面地价24300元/㎡，毫无悬念地问鼎天府新区地价TOP1，一时刷屏地产圈。

两者位置相邻，出让时间相近，在预期值上难免会形成参照。因此，11月19日这场土拍的关注焦点，不仅在于谁能将这55亩地块收入囊中，还在于拍卖锤落定后，成交价会定格在什么水平。

或者更直白点说，11月19日这宗地的表现会赶超一街之隔的“邻居”么？

回答这个问题，首先需要厘清几个事实。

注意看，两宗地是呈东西向并列排布，北侧均与天府森林公园无缝衔接，西侧都靠近锦江。虽然互为邻居，但润达丰滨江37亩地块可以直面锦江，拥有一线滨水景观，江景资源密接程度要高得多。

众所周知，在住宅项目尤其是高端豪宅产品价值体系中，稀缺的一线“滨水”资源占有相当高的权重，黄浦江畔的汤臣一品、泰晤士河畔的海德公园壹号等等，都印证了这一点。尤其是在“以水为贵”的成都，对滨水资源要求更加挑剔。

所以，别小看这几十米的距离。要知道，高改项目的本质是对稀缺资源的占有，是否直接滨水，滨水的距离，是一线江景还是二线江景，都将直观地反映在资产价值的表现上，密接度越高、景观面越大，价值排序越靠前，溢价空间自然越大。

从城市控规图来看，麓湖湖区可以直面锦江的地块本就屈指可数，而润达丰滨江37亩地块则是最后一块，稀缺性不言而喻。

润达丰滨江37亩地块为纯住宅用地，而55亩地块为住兼商用地，需要兼容3%~15%的商业，或多或少有一定影响。

当然，更关键的还是容积率。虽然55亩地块容积率仅2.0，建筑密度不大于25%，其中住宅建筑密度不大于22%，已属于比较低容，但润达丰滨江37亩地块容积率只有1.5。

根据投资云地图，今年成都“5+2”区域已累计成交30宗住宅地块，而容积率达到1.5的仅有2宗，其中一宗就是润达丰滨江37亩地块。

容积率的高低，直接与后期项目的产品定位挂钩。按照市场目前主流的做法，2.0的容积率最终呈现为大平层的概率较大；而1.5的极致低密，则具备打造低密产品的空间。

一线江景低密产品，在成都无疑属于“稀有物品”，必然价格不菲。显然，在产品预期上，两者会呈现一定的差异化。

宗地起始楼面地价19000元/㎡，无论最后溢价多少成交，在天府新区，至少都是仅次于润达丰滨江37亩地块的存在，放在全城来看，也是高居价值排行榜前列。价值决定价格，这属于情理之中，预期之内。

此外，还有一个需要考虑的因素是，润达丰滨江37亩地块成交总价约9亿元，对于大部分房企来说，在可拿捏范围内。而即将出让的55亩地块，起拍总价已达到近14个“小目标”。

根据出让文件，土地价款将按照50%、20%、30%的比例分三期进行支付，第一期须在签订《出让合同》之日起1个月内完成支付，也就是今年12月之内；第二期支付时间是签订《出让合同》之日起3个月内，即明年2月内。

换言之，三个月内要支付7成、理论上不低于10亿元的土地价款，尤其是临近年末，结合房企的“钱袋子”，这个资金压力并不小。因此，考虑到自身的付款能力，房企在出价上可能会更谨慎些。

现在回到文章开头的问题，答案也就不言而喻了。

无论是红线内的用地条件还是红线外的地段资源，润达丰滨江37亩地块确实略胜一筹，那么11月19日55亩地块的成交表现可能略逊一筹自然在预期范围内。

不过，提前适当降低预期值，只是与润达丰滨江37亩地块相较而言。这并不影响55亩地块也是非常“香”的一块地。

“麓湖”二字在成都楼市的含金量，已经不需要太多语言去阐述。这55亩地块所在的麓湖湖区，又是麓湖最精华的区域，资源底盘自然是优秀的，看图一目了然。

当然，这55亩地块的最终成交价会定格在哪儿，需要等到11月19日拍卖当天见分晓。但现在可以确定的是，这是货真价实的优质地块，未来项目的产品定位不会低，毕竟高价值地块诞生高能级产品，是水到渠成的事儿。

还有一点非常重要。

麓湖板块是成都高端豪宅产品的统治区，既有深厚的客群基础与市场口碑，同时也是高手如云，竞争激烈。

这55亩地块与润达丰滨江37亩地块，是目前今年天府新区唯二出让的地块，也是天府新区《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定(2024)》的首批执行者，在产品创新迭代上更有发挥空间与竞争优势，可以建立自己的产品护城河。

作为“第四代建筑”的现实版演绎者，未来这两大项目确实令人期待。可以预见的是，麓湖的“棋局”将会越来越精彩。

最后说一句，其实比起价格，笔者更好奇的是，这宗地终究会花落谁家？