都说，商办≠住宅，不能随便买，尤其不能当成“住宅”来买。
但，最近，房产君却被一个商办综合体啪啪打脸了。
不卖关子，这个项目，就是位于海珠创新湾的越秀·星汇海珠湾。
震惊的原因，主要有三：
第一，一个商办项目，居然卖得比住宅还好？
2023年第一季度，越秀·星汇海珠湾以5.3亿的成交金额，位列广州NO.1。
这个成绩，相当于约1/5广州商办市场的成交金额，比广州6个区的商办成交总和都要高。
将其与广州一众住宅对比，依旧是不可思议的——位列中心城区TOP10，海珠区NO.4。
算得上，广州的“名场面”了。
第二，一个商办项目，转化率竟然高达20%？
相当于，每5个到访，就有一个成交！
要知道，即便是今年成交最旺的3月，全市193个标杆项目，转化率超过20%的，也只有8个。（来源：世联东一研究院）
而作为商办产品，能实现如此高转化率，更是凤毛麟角。
如果说，对于越秀这家深耕广州40年的本土国企，卖得好只是“基操”，那么接下来的这个数据，肯定会颠覆你的认知。
第三，一个商办项目，竟然有7成业主买来自用，几乎可以说是全广州自用率最高的商办产品了。
需知，大部分商办产品，因为没有学位，不能明火，转手税费过高，向来很少人拿来自用。
房产君也常说，商办产品，长期出租才是优选，更适合手上没有房票，又有闲钱想投资的买家。
但星汇海珠湾自用率居然如此之高，就连阅盘无数的房产君，也是第一次见到。
改善生活，老城难，海珠更难
为什么，星汇海珠湾，有如此高的转化率，甚至做到7成的自用率？
经过多方验证，房产君掌握到一条更不可思议的关键线索——项目60%的业主，都是来自海珠本地。
其，背后正折射了当下广州老城置业的最大难题——庞大的生活升级需求亟待解决，却几乎无路可走。
众所周知，整个老城区老旧小区扎堆，难言生活品质。
光是目前链家挂牌，超过20年楼龄的老房子，就有超过1.4万套。尤以海珠最甚，全区48%的二手房（挂牌），楼龄都超过了20年。
丨老城生活升级迫在眉睫，摄@广州房产
同样陷入两难的还有@阿昊，今年喜抱娃的他，现在和老婆、父母，一起住在广纸的老房子里，一家五口人，空间实在拥挤。换房吧，只能搬离原来的生活圈，老人家舍不得，对住习惯的地方太有感情。
丨老城烟火气，让人难以割舍，摄@广州房产
再买一套吧，还是那个问题，预算不足。现在的海珠新房，没个六七百万，都不好意思出门看房，即便好的二手也要五百万。
7年大城，有烟火气，更有人文情怀毕竟，项目依托的是近百年的广纸岁月沉淀，亦是体量达56万㎡的滨江综合体。走进这座7年大城，你能感受到万家灯火的温馨。一下楼就是广纸天地荟，四方食肆，感受到老城热腾腾的烟火气。未来还有广纸艺术商业街区，聚集了创意show厂、文创空间，颇有一番太古仓风情，与时尚共舞。
一出门就是约3.6万㎡的广纸历史公园。
这座由政府统一规划的“工业文化原址公园”，满载广州工业文化记忆，历史价值无可替代。
搭上一顶帐篷，摆上几盏清茶，便是一场无需走远的露营之旅，还能随时过一把陆冲、飞盘瘾。
这种氛围，别说是商办项目，在广州绝大多数楼盘，也是找不到的。
家门口走几步，就是在建中的地铁11号线南石路站（预计2023年开通）。
无需换乘，就能到万科里看场电影，去琶洲上个班，到广州东站出个差，何其方便。
不远处，还有已经开通的广佛线燕岗站，双轨出行，轻松畅达珠江新城、琶洲、金融城等多个CBD。
甚至，你敢想象吗？
星汇海珠湾与江，直线距离不到160米，给予业主的，是连普通住宅都要奢望的一线江景。
要知道，伴江而眠，是广州人的念念不忘。今年，成交31.7万/㎡的汇悦台，以及30.91万/㎡的广粤尊府，无一例外，都是一线望江单位。
而站在星汇海珠湾的窗前，一片开阔、舒展的江，在眼前波澜壮阔地铺开。
江面宽度达到惊人的450米，尺度比汇悦台（约380米）还宽！
可明火，带生活阳台，最后40套Loft当然，身居老城，坐拥成熟配套，只是星汇海珠湾其中一个横剖面。更难得的还是，它带来的生活体验。目前，星汇海珠湾推出的是E4栋建面约55㎡Loft商办产品，不仅密度更低，更舒适；同时，均为东南向，望小区园林，更安静。这也是全盘的最后40套低密小高层，错过难再有。
比如，可明火，封闭式厨房设计。作为中国人传统习惯，这是提升生活体验感的必要条件，更多烹饪选择，也更添生活气息。而且，根据房产君不完全统计，目前老城区能明火的商办项目，不超过一个手掌，由此更见星汇海珠湾的难得。
丨来源：链家
也正因此，在采访过程中，房产君还听说，不少业主来到星汇海珠湾，一买就是好几套，一套自用，一套出租，实现收益更大化。
而为此，项目也在近期专门推出了江岸资产最佳组合套餐。
即，购买“一套海珠湾壹号江景大平层+一套复式小型商办”，便可获赠20年机械车位使用权，今年买今年住。
海珠湾壹号，建面约137-155㎡商业大平层，大视野，大空间，匹配人生的大宽境。去年10月一经推出后，便成为了整个海珠商办大平层的销冠。
而复式小型商办又是收租的利器，如果将车位一同拿来出租，还能获得一笔额外的收益。（具体以现场咨询为准）
最后，别忘了，星汇海珠湾还有不少隐藏彩蛋。一方面，项目是海珠十四五规划“一区一谷一圈”重要组成部分，背靠中大创新谷强大产业核心，周边专业市场、创意园、MCN网红机构众多，租赁需求庞大。
另一方面，它又是广州新中轴线与珠江高质量发展带的十字交汇点。
根据今年海珠旧改“KPI”中，石溪及沥滘旧改，都是今年的重点推进项目。这两大项目，合计投资额接近500亿，未来连片改造的能量，难以估量。
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