这是最坏的时代，这是最好的时代。

当楼市长期下行筑底，当二手房集体降价，当刚需楼盘去化艰难，身处其中的操盘者们到底该做出什么样的改变，才能从一片泥沼中艰难破局，找到暗夜星辰下的一道微光呢？

昨天，官方给出了答案。

8月8日，合肥土地市场网开始新一轮挂地。这一次，官方终于推出了两宗城市核心地块，一宗是高新区蜀西湖02号地块，占地约57亩；另一宗是蜀山区董铺湖03号地块，占地约70亩。

这两宗地都价值不菲。

高新区蜀西湖02号地块位于高新区石镜路以东、长江西路以南。这里紧邻龙湖光年商圈，东侧是2号线桂庄站，南向步行约5分钟即是蜀西湖公园，是高新区改善宜居度最热的片区之一。

蜀山区董铺湖03号地块位于渡仙桥路以西、飞虎峰路以北。周边遍布龙湖天境、西宸原著、中海世家等低密改善住区，东邻约31万亩淼淼董铺湖，是落子叠墅及洋房产品的首选之地。

发现了吗？

或许是因为7月底土拍省府东地块的无人问津，官方应激之下终于痛定思痛拿出了更加醇熟的核心地块，而且两宗地容积率都很低，一个1.8一个1.2，剑指改善乃至终改市场。

事实上，盘点今年的土拍记录，除了个别地方国企兜底之外，其他成交土地多为城市醇熟地段，且其中有相当一部分容积率定在了2以下。而继省府东滑铁卢之后，接下来，相信这种供地逻辑的转变会来的更为直接。

2024年合肥土拍成交一览

既然刚需萎靡了，那就主攻高端市场。

当然，这只是市场突围的第一步，房企之于产品层面的进阶配合，才是破局的关键所在。毕竟，随着地段价值泡沫的阶段性幻灭，唯有在此之上赋予更高维度的产品价值，新房价格秩序才会从一路跌宕中走向稳定乃至上扬。

7月21日，新华社发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。关于房地产方面，《决定》用16个字给改善市场定下基调，“支持城乡居民多样化改善性住房需求。”

看到了吧，更高层也把住房结构转型当成进一步救市的重要锁钥。

所以落到合肥，这一年我们看到伟星宸ONE、中交九宸、招商玺以及越秀观樾等一众改善楼盘的接踵而来。各种花样示范区次第面市，房企们在产品层面的频繁内卷，让合肥新房市场正在迎来前所未有的高端改善冲击。

中交九宸会所官方实景图

换言之，合肥高定客群正式迎来了最好时代。

而在这股时代洪流中，房企只要稍有不慎就会被后浪拍si在沙滩上。近日，还未入市的现房销售项目伟星政务821地块，主动对项目进行品质提升，就是改善内卷时代的最好注解。

伟星对在建项目主动提标

没办法，不这么做项目还没卖就要落伍了。

无独有偶。这两天，我们对市场存量新房进行了摸排和探访。据某家曾经一度热销的央企楼盘工作人员表示，“去年我们家的产品力在市场上还是领先的，但是现在来看已经跟不上时代了。眼下我们能做的，只有抓紧抢跑”。

可以预见，随着市场集体向改善转型，随着计容新规的执行落地，此前高位拿地的刚需盘、刚改盘以及拓荒盘，大概率会成为市场转型之下的炮灰和牺牲品。取而代之的，是改善乃至高改产品，将成为重点城市推动新房市场成交的主流。

很巧，今天招商和中交同时有了新动作。

前者全新改善新作中交九宸正式开放实景示范区，重金打造的室内恒温泳池、奢配艺术会所吸引了业内一众人士的围观与热议。后者则是刚刚公布了招商玺的备案均价，50088元/㎡的价格，是时隔8年合肥新房市场的最高均价。

招商玺效果图

不出预料的话，新一波改善之争又要打响了。