业委会本该是代表业主权利，监督物业公司履行物业合同的机构，然而，上海市杨浦区439街坊橡树湾业主委员会（下称“橡树湾业委会”），却在去年年底成立至今短短的时间，未督促开发商和物业解决历史遗留未尽问题，却直接将上涨物业费上到业主大会议题，并发出情况说明，变相动员业主同意物业涨物业管理费。

上海华润橡树湾（包括二期三期华润九里在内）是整个新江湾城最大的小区，住户共有1392户，总建筑面积超过30.55万平方米，住宅面积超过23.94万平方米，绕小区一周，足足有两公里。诺大的小区，却仅在临近东门100米处，有一个告示栏。如果不是特别留意，大部分的业主都不会关心告示栏的内容，包括重要内容。比如这几天，小区很多业主就错过了一个重要的公告：涉及小区1392户业主的全体利益。在公示栏中，有一份橡树湾业主委员会主任续签现有物业公司——华润置地（上海）物业管理有限公司（下称“华润物业”）合同，合同时间从2021年到2023年，而物业费高层由现在的3.0元涨到3.6元，别墅区由4.5元上涨到4.95元。

物业费要涨价了，幅度20%，而几乎所有的业主都不明白涨价的来龙去脉，这不免引起一些业主的不满和质疑。物业费为什么要涨价？在华润业主群，群主发布了一个没有署名的文件——《关于业主大会及选聘续聘物业的几点说明》（下称《说明》），该说明主要针对为何要续聘华润物业以及物业费为何要涨价？根据《说明》物业提价是由于现有物业费是十年前的定价，而经过十年，通货膨胀的因素人员工资涨价，所以，如果不提高现有物业费，华润物业将继续亏损（之前已经亏损三年）；其二，与周边的小区相比，华润物业目前的物业费是最低的，该《说明》同时对比了周围几个小区，其中最贵的仁恒怡庭物业费接近10元，九龙仓的物业费也达到5.2元。不知道这《说明》来自何方，从内容上看，这份说明就是一份动员文件，动员业主同意续聘现有物业，并同意涨价。

另一方面，在500人的业主群，不停有消息称：“如果不同意涨价，华润就要撤离橡树湾物业。”导致有些人担心，如果不支持涨价，就一定会换物业，而一旦小公司来替代华润物业，效果可能更差。

只是，无论从什么渠道来源，从任何反馈来看，只字未提的几点是涨价的充足理由以及定价来源和提价后相应的服务。

第一，华润物业造成亏损是什么原因？内部管理成本控制的问题，还是确实是成本增加导致？如果是成本增加，成本增加了多少？至今为止，华润并没有提供证明其亏损的审计报告。第二，为何制定出3.6元和4.95元这两个价格？如果涨价了仍然亏损，是否继续提物业费为物业公司补差？第三，《说明》以及合同中，均无说明物业费涨价后提供相对应的服务是什么？业主开始分为三类，一类无条件支持业委会提议的涨价，不问缘由，并且还在群里对提出涨价质疑业主进行各种抨击；

一类观望，观望者提出十六条意见，在这些意见没有理清之前，不支持也不反对涨价；

第三类，则选择反对涨价。不过，即便分了三类，三个群的总人数也不过上百人，业主中，一大半都不在群中，也没有专门去看公示栏，涨价这件事，还蒙在鼓里。一个十年未涨价的物业能不能提涨价？当然能提。但要有足够的理由，且在业委会介入后，管理提升的基础上再提涨价。当然，也可以不涨，上海十年不涨物业费还降物业费的小区都有。比如华润橡树湾附近的三湘世纪花城，就是物业费十年不增反降的最好例子。

无论是否涨价。业主关心的是物有所值。另外，物业费上涨，也不该是业委会来提出，并且是在华润物业之前十年的审计报表尚未公布，就准备召开业主大会进行涨价，同时通过各种途径变相鼓励大家支持涨价。物业费涨价该由物业公司来提出。物业公司提出的同时要摆出事实依据（通常是被认可的审计报告）来证明自己的亏损以及什么原因导致的亏损。根据相关规定，物业公司应该每半年就公布收支，但是华润物业十年来从来没有公布过。同时，华润物业还要说明按照现行价格提升管理优化成本，开源节流，仍然无法实现盈亏平衡或者盈利。业委会需要做的，先是要与开发商和原物业公司对接，解决遗留历史问题，以免将本不该由业主维修基金以及之后的物业费承担的费用，转嫁到业主头上。应该站在业主的立场，与物业公司据理力争，最大限度保护业主权益，最大限度督促物业公司提升服务。而不是先动员大家认可现有物业，认同涨价。华润橡树湾十年前定的3.0的物业费，到现在来看确实不算高，但是，并不是与周围小区相互攀比，就能成为涨价的理由。也不是人员工资上涨，就能成为涨价的理由。第一，无论是5.2的九龙仓（物业费包含免费会所），8元（含会所费用2.2元）的仁恒怡庭，其建筑面积户数，均远远小于华润橡树湾。华润橡树湾住宅面积超过23.94万平方米，粗粗一算，年均物业费达上千万元，而众所周知，一些公共成本，小区规模大小，所付出的总价差别并不大，但是，分摊以后人均就会差很多。第二，管理的水准也是不一样的。比如同样是绿化，四季换花的绿化与简单的维护，仅浇水杀虫，养护成本也是不一样的。而华润橡树湾的绿化，明显疏于管理，杂草丛生。

第三，再说地下车库，一到黄梅雨季，华润橡树湾的地下车库湿滑严重，墙壁常年都是黑漆漆的，斑驳发霉，无人管理，地下车库的车位费每个月的物业费是100元，从来没有见刷过墙。这些物业费用去哪里了？

去年车库修过一次，一年不到又坏了。此次又要从维修基金拿出90万修理地库，屡修屡坏，屡坏屡修，付出了代价又没解决问题。豆腐渣工程谁的责任？有人借口，车库损坏是因为只有一个车库出入口。只有一个车库出入口，超负荷运作，这是开发商的设计先天缺陷，难道开发商不应该为此承担责任吗？这本来就是开发商的遗留问题。

同比华润位于上海南翔的小区，该小区是五年房龄，物业费4.5元每平方，但仅地下车库的管理，明显更上一层楼。同样是黄梅季节，地下车库并不潮湿，下图是该小区地下二层和车库入口的照片。

再看同样十年未涨价某物业的车库，同样是黄梅季节，同样干燥井然有序。

第四，简单以物业价格来与周围小区物业相比，是失偏颇的。周围小区，物业管理费用高的，会所几乎都是免费的。华润橡树湾在购房之初，还承诺双会所，之所以能承诺，当时一定也是经过成本核算的，但是，在实际入住以后，从双会所变成了无会所，会所外包，如果业主不支付年费，也同样连会所的门都踏不进。第五，虽然人力成本在涨价，但小区的物业人员数量也在大大减少，按照现任物业经理的说法，现在的物业人数是原来的45%。服务每况愈下，小区内晾晒衣服，乱停车问题无人管理。

第六，物业的承诺，与实际管理有很大的差别。比如承诺的即时修复小区路面也并没有做到。

物业公司的服务能力，有些与成本有关，而有些与成本并无关系，比如管理乱停车、随处晾晒衣服这件事，用心就能做好。比如绿化中的杂草，物业完全该向年度提供绿化管理的公司提出要求？如果物业疏忽了，行使监督责任的业委会也同样可以提出改进意见呢！第七，橡树湾物业虽然看起来物业费收得不高，但物业上门的维修成本贵得惊人，有业主反映，修理电梯明显高于市场价，而在支付的物业费中，也是涵盖部分维修费用的，这些是否都该有明明白白，不高于市场的明码标价呢？当然，橡树湾业委会的成员高风亮节，是不拿工资的，作为业主，我支持业委会成员拿工资，但既然民意选择了这届业委会成员，也希望真正能够立场坚定，为业主利益撑腰，对物业公司提出的要求做甄别，而不是物业公司的年度审计报告还没出，就急着动员业主同意物业费涨价。物业费涨与不涨，审计报告出来再说。如果物业公司“霸王条款”威胁不涨价就撤出物业，那么，这种伤害业主利益的物业公司，撤了也无妨。业主都是讲理的，大家要的不是便宜的物业，更不是占物业的便宜，但是，涨价要有理有据。华润物业在谈涨价前，有义务向业主公布账目，各种明细说清楚，让业主清楚涨价背后的真实原因，同时，还要对物业公司进行相应的条款约束，使其更好服务于业主。

作为业委会成员，更是首先要站在业主的角度考虑问题，最大程度保障业主利益，而不是如某位橡树湾业委会成员所说的那样：“按照三大公约办事”即可。橡树湾业委会三大公约约定弃权等同于认同，去年业委会选举的时候，很多不知情弃权的票数都变成了“同意”，如果涨物业费这件事，也是这样低调进行，很多业主不知情的情况下，被动同意，那跟业委会直接联合物业操纵涨价有什么区别呢？

其实，这些年虽然人员工资涨了，但看得出橡树湾物业也在“开源”，比如小区引进的快递柜、生鲜柜，每栋大楼都会张贴的房产广告等一些广告牌的引进，以及小区东门开设的如房产中介、小区会所外围开辟的生鲜、培训机构能公共租赁，这些也为物业带来了新增的收入。

另外值得提醒的是：物业费涨价的过程也要堂堂正正，让每个业主都能第一时间了解信息。仅仅贴在离家几百米的小区公示栏是不够的，参照另一家十年没有涨过价的物业公司，他们是将告示张贴在每家电梯里的公示栏，那里，几乎没有人能忽略。其实，华润橡树湾每栋楼的大堂、地下车库入口也都有公告栏，涉及这样重大的决策，希望能告知到位，阳光操作。

而橡树湾业委会在橡树湾物业之前的审计报告，尚未公布，十年以来盈利不详的情况下，不去积极解决前期遗留的未尽事宜，就忙着动员业主投票同意物业费涨价也是操之过急了。广大业主认为：作为业委会，不如，先将立场拨回来，跟物业公司提提要求，谈谈条件，把物业报表审计到位，把前期未尽事宜落实到位，把如此破烂不堪潮湿的的车库要求开发商修一修，地面补一补，绿化整一整，一切都井然有序了，大家满意度高了，物业确实在现有基础上提供新增的服务，并进行落实了，到时候再支持续聘现有物业并涨价也不迟。也有业主提议：在制定表决时，业委会该把是否同意涨价与是否同意续聘分两件事情来表决，涨价和续聘物业公司这是关系到小区1300多户几千名住户的大事。这件两件事情上希望能充分听取业主们的建议，做到三公开：公开、公平、公正，让业主们有充分表达意愿的方式以下是代表观望业主群发出的一些质疑，希望橡树湾业委会在续聘物业及涨价物业费之前了解清楚，给予正面的回答。对于明年物业涨价，大家会有一些问题，可以接龙提问

1.续聘华润物业和涨价有关联吗？是不是明年用华润就一定是物业费涨到3.6/平

2.物业涨价的依据是什么？

3. 3 -> 3.6 涨价幅度20% ，为什么是20%？这个数据是怎么来的？

4. 物业费的预算和审计是怎么做到？管控机制和流程是什么样的？希望物业对这一点的回答清晰，并提供详实数据

5. 如果涨价被否定，华润物业会有何调整？

6. 如果涨价被接受，能维持周期是多少年？

7.超过政府指导价多少，超过的依据。

8.物业费涨价需要有依据，建议请第三方机构评估，主要是合理，我们可以同意涨价。                    9.涨价需要提供依据说明，如成本提高清单、环比成本提高对比证据等，理由充足可以涨价;

10，从3.0涨价到3.6,华润的服务有哪些提升？

11,华润说这三年亏损，请问亏损的主要成本增加在哪里？人力成本增加吗？但是，感觉这些年，团队的人员数量也在减少，请具体注明。

12,物业管理费，有些费用是随着年限增长摊薄的,比如绿化管理费，初期的成本肯定高，这些年来无非就是浇水除虫，甚至绿化带杂草都很多，水系脏乱差，明显属于粗放化维护，绿化管理成本比最初减少了多少？

13,地下停车库物业收入有没有专款专用？为什么交了这么多年物业费，地下车库路面90万还要从维修基金扣？车库从来只看到收管理费，没看到管理，地面湿滑，墙面漆黑。

14,物业这几年虽然所谓人力成本上涨，但也有新增的收入，如，健身房会所的租金收入，小区快递柜生鲜柜入驻的收入，以及在一楼大堂做仁恒房产广告的收入，请问这些收入大概是多少。

15.我们虽然交了物业费，但家里换个灯泡，修修补补，也是要额外付款的，随着住户的增加以及年限的增加，这部分收入也是增长的，请问这部分增加是多少？

16,购房时承诺的双会所制，并没有实现，这些既然当初能承诺，说明按照当时的物业费核算也是计算在内的，这部分如何对业主进行补偿？