近日，成都市一天连发四文“稳楼市”。几乎同时，当地大规模拆迁话题火了，网友晒出千万级拆迁补贴，中介渲染造势。成都楼市“满天飞舞的鸡毛”尚未落地，国家“通过货币化安置房新增实施百万套城中村改造、危旧房改造”的重磅消息出炉。

历史何等相似。上次成都楼市频出传闻，恰也是在蓉城推出棚改货币化并开启限购令的2016年——彼时当地两个房产中介编造的“60套房事件”引发恐慌性购房，多年不温不火的蓉城楼市就此飙涨。这一次，成都楼市里各方角色能否重温旧梦？

自秦代张仪筑城以来，成都就没变更过城址。2300多年以来，“天府之国”核心部分始终位于成都平原，如今成都还拥有龙泉山以东的浅丘。广阔的平原和浅丘为城建留下充足的空间，而四川人口基数和经济体量所构成的“腹地”，为成都地产市场发展奠定良好基础。

1998年，“福利分房”叫停后，成都地产市场起步。2008年之前，成都人口流入速度和市场需求释放稳定，价格也在全国大城市中较低（2008年五城区商品房均价约5000-6000元/平米，全市均价约4700元/平米）。这一阶段，政策调控工具运用不多、力度也不大。

受汶川地震影响，成都房地产短期内成交量暴降。但随着相关政策支持和市场回暖，2009年商品房销售面积同比翻番，实现触底反弹。此后数年，相比全国楼市的火热行情，成都楼市量价显得波澜不惊。

数据显示，2010年-2015年，成都新建商品住房销售面积保持在2200万-2500万平米/年的水平，浮动不到10%；楼价稳定在6000元/平米，浮动不超过10%——其中2013年到2015年，均价几乎没有波动（价格浮动在2%以内）。

2016年是个转折点。去库存大背景下，重点城市商品住房价格开始快速上涨。当年9月，网传成都“一个客户购买某楼盘60套房”——虽然系房屋中介编造，但却实实在在引发大量资金涌入。

2016年10月“限购令”发布后，恐慌性购房席卷成都，并持续到次年，部分楼盘均价月涨幅超千元。随后两三年，以3-6个月出台一个政策的速度，成都动用了几乎所有工具，不断加码调控。但在全国楼市并未退热的大环境下，政策、市场和购房者开启一场“找漏洞”游戏。

在此期间，成都新建商品住房销售价格开始年均15%左右的高速增长，年均涨价超过1000元/平方米，在2018年逼近万元大关，部分热点楼盘甚至超过20000元/平米。2019年，成都商品住宅均价为11751元/平米，同比增长约20%，相比2015年接近翻番。

2016年到2019年，是成都楼市疯涨四年，促成这一轮“长牛”格局的战略性因素是城镇化率推进带来的常住人口大幅增长，以及经济稳步发展带来的购买力提升。从战术层面来说，以城中村改造为核心的棚改，也是绕不开的话题。

数据显示，2009年、2016年成都商品住房成交均价分别约为4800元/平米、7200元/平方米，7年间价格涨幅约为50%，远低于同期成都市城镇居民人均可支配收入92%的涨幅。这意味着，在“慢牛”行情期间，成都楼市买方资金宽裕。

这一阶段成都人口流入速度明显加快，在人才政策促进下，2016年，成都流入人口约173万人，远超之前历年情况，也远高于自然增长率。新增人口特别是大量年轻高学历移民涌入了高新南区、天府新区和五城区，这些地方也成为彼时楼市供需倒挂最严重区域。

在地产开发投资额上，2013年之后成都增势明显，2015年、2016年增长均在200亿元左右——这是疯牛开启前卖方的囤货。2016年上半年开始，去库存大背景下，全国重点城市商品住房价格开始快速上涨，并逐渐从沿海波及到内陆，“有钱就买房”渐渐成为社会常态。

买房手头宽裕，卖方货源充足，“慢牛转疯牛”的基本条件成熟。而此时，棚改货币化为楼市添了一把火。2016年6月，成都发文全面推行棚改货币化安置——不同于以往城中村改造原地大拆大建模式，成都明确提出不再新建安置房、保障房，而是通过购买方式筹集房源。

就在棚改货币化开启后，成都楼市销售面积、均价，乃至土拍市场，几乎同步“起飞”。数据显示，2015年底，成都楼市去化周期大约需要1年多，2016年底到次年年中疯狂抢购潮过后，去化周期迅速下落到警戒线以下（6个月）。直至2018年底，棚改逐渐淡出主流视线。

疫情之后楼市持续下行。2023年，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》通过。虽然操作方法类似，但与上轮棚改主要集中在“房地产过度开发、库存高企”的人口流出地城市不同，本次城中村改造局限于特大超大城市——而成都，确实是目标城市之一。

年初成都政府工作报告指出，将加快推进实施70个城中村改造项目。4月，“2024年成都城中村改造项目机会清单”出炉，涉及32个项目六百亿投资对外招标。10月15日，成都集中发布4个文件，从多个方面刺激需求，力促地产市场止跌回稳。

如此背景下，当出现“大规模拆迁”传闻后，成都又骚动了。但业内人士称，“拆迁项目是此前很长时间陆续产生的，并非网传的突然集中爆发，没有大拆大建”。成都近期确实有拆迁，但没有大拆大建——那新一轮城中村改造，能否再次激活成都楼市？答案显而易见，难。

2021年-2023年，成都常住人口分别增长24.5万人、7.6万人和13.5万人，而此前10年，每年都保持着超50万人增幅；上半年成都规上工业增加值增速2.6%，低于全国均值（6%）。两大支柱电子信息和装备制造业增加值增速分别为-2.3%和-1.6%。

人口增量和产业经济的下滑意味着地产市场购买力的削弱，而本轮城中村改造的规模及效能，也与上次不可同日而语。2013年至2016年，成都共完成棚户区改造户数62351户；2017年完成棚户区改造1.17万户、城中村改造7427户。

成都十四五规划提出，到2025年，完成棚改1万户、城中村改造6800户。这意味着，本轮五年规模不及上轮一年（2017年）规模。从细节上看，虽然成都有不少城中村，但经前面多阶段改造，剩余“点位多、地块小、出地率低及改造成本高”，多数项目商业开发价值低。

总之，左右成都楼市的不是棚改，也不会是城中村改造。用心耕耘产经、用好人口红利，才有可能在下行周期维持体面。话说回来，去年经历一波小阳春后，成都房价依旧不到2万，和西安台州海口相当，这是成都宜居的重要原因——换个角度看，成都楼市不需要热辣滚烫。

参考资料：

四川大规模天价拆迁？假的. 证券时报

“棚改让我的生活安逸了许多”.光明日报

改革开放以来日臻完善的成都城市建设.巴蜀史志