最近，涛哥发现一个现象，临近年底，上海楼市似乎进入到了「保利时间」。

在浦东，保利世博天悦年销售额超135亿元，跻身上海楼市年度榜单TOP5；

在杨浦，保利外滩序首开当日售罄，认购率达727%，创上海2024年认购率纪录；

在静安，保利永兴里首开当日售罄，认购率达248%，创静安2024年认购率纪录；

当然，有些人可能会说，保利多个热销项目都在内中环，地段本身为业绩提供了支撑，但是在涛哥看来：

保利今年远超于市场的表现并非是靠土地，而是一种「系统性战斗力」

最典型的案例，是在今年去化难度很大的五大新城，保利同样成为逆风下的市场引领者。

保利虹桥和颂首开到售罄仅8个月，成为大虹桥近2年去化速度最快的项目，连续多月斩获上海200-400万级新房销冠。

数据来源：克而瑞

保利虹桥和颂·IN255拿地100天开盘，首开当月去化套数达70%，不仅价格较之前上涨了，还霸榜11月青浦区成交套数、金额、面积TOP1。

保利虹桥和著11月下旬示范区开放、12月首开在即，刷新保利内部最快开盘纪录。其展示区效果直逼市区豪宅，开放2天吸引超1800人次到访，成为嘉定现象级红盘。

在上海五大新城，保利逆市热销、逆市涨价、逆市拿地，创造当前市场下的「操盘奇迹」。

在涛哥看来，相比于市区的成绩，保利在上海五大新城的逆势破局更具有引领意义，体现出保利作为行业一哥在高难市场下的韧性——

以超预期产品+强大操盘力底盘，成就逆势下的持续领跑

今天，涛哥就跟大家聊聊，保利是如何在上海打出这样精彩的一仗。

1

产品迭代，远远超越客户预期

当前市场下，“满足客户需求”已经无法让产品脱颖而出，只有“远远超越客户预期”才能真正赢得购房者青睐。

在保利虹桥和颂，作为一个300万级的产品，保利却给出完全不一样的思考：

买300万级房子，能不能给他500万级配置、甚至千万级别的体验？

说白了，“一分价钱一分货”只是满足人们最基础的需求，真正要激发购买欲，必须给客户“一分价钱两分货”，甚至“一分价钱三分货”。

那么保利是怎么做呢？他们从生活方式、居住体验、空间享受等各维度出手，围绕客户痛点推动产品的全方位升级，在竞争激烈的大虹桥板块直接脱颖而出。

保利虹桥和颂示范区实景图

首先，生活方式超预期。城市新片区300万级的产品，能不能有市中心成熟板块便捷舒适的生活气息？保利的回答是，必须有。

虹桥和颂自带精致商业街区，规划邻里生活盒子+社交趣玩盒子，未来将引入咖啡店、花店等第三空间，打造代表年轻生活方式的人文烟火街区。

不要小看这一条家门口的小街区，他是回应困扰购房者“最后100米消费”的最优解法。

保利虹桥和颂示范区实景图

在实景呈现的街区效果中，琳琅满目的「第三空间」、明亮动人的「引力橱窗」，让人畅想未来时尚便捷的生活方式。

尤其对工作繁忙的年轻人，这条街区简直太有用了。出门买咖啡上地铁、回家前吃个便饭、家门口给宠物洗澡、下楼就能有夜宵……

最后100米的烟火街区，让房子不再仅是容身之所，带来真正都市化的品质生活。

保利虹桥和颂示范区实景图

第二，居住体验超预期。如今豪宅都在追求放松舒适的度假感，那年轻人的上车盘能不能有这种体验？保利的回答是，必须有。

保利虹桥和颂规划约1900㎡超大阳光大草坪，通常这可是豪宅才有的大手笔，但保利却把这样的体验带给年轻人。

而在保利虹桥和颂·IN255，他们进一步强化仪式感与功能性，不仅延续大草坪规划，还打造生活林荫双轴、能量聚场以及五重归家礼序，给生活满满的仪式感。

保利虹桥和颂示意图，以最终交付为准

再加上社区中开放式的微风客厅，匹配不同年龄段孩童的林间乐园，完善的健身能量聚场，保利执笔下让一个入门级社区在一定程度上有了豪宅的品质和享受。

不用再去羡慕电视里豪宅大草坪，保利让人们对理想社区的梦想变得触手可及。

第三，空间享受超预期。入门级价格，能不能买到市区改善级别的空间感？保利的回答是，当然可以。

在虹桥和颂，这个300级起步的项目，竟然做到全系产品都拥有独立电梯厅，相当于增加5-6㎡空间，大幅提高了实用率。

通过双开门电梯，实现豪宅中类一梯一户的尊贵感和私密性，电梯厅采光充足，既可以作为玄关，也可以布置盆栽变成入户花园，带来品质生活的丰富可能性。

保利虹桥和颂样板间实景图

与此同时，保利虹桥和颂的每个户型都历经无数稿优化，空间使用做到了极致，让紧凑户型也有大空间。

比如建面约88㎡三房，不仅独立电梯厅、全屋飘窗拓展可用空间，双卫生间的配置在这个价位段也是非常罕见，在控制总价的同时也完美解决了家庭使用痛点。

建面约99㎡三房，飞机户型+独立电梯厅+全屋飘窗最大化空间利用率，客厅面宽达到约3.75米，主卧面宽达到约3.7米，空间尺度碾压同级别户型，让99㎡产品实现轻奢级居住体验。

建面约125㎡四房，南向面宽达到约13.25米，客厅和主卧都非常奢阔，空间感越级对标180㎡以上房型。

保利虹桥和颂125㎡样板间实景图

可以看到，从家门口的烟火街区、到楼下的超大草坪、到室内的空间优化，保利都以超前配置把很多高端项目才有的价值融入产品。

用入门的价格，买到改善级的居住体验，这样的好房子谁不心动？因此保利虹桥和颂能在板块脱颖而出，本质上还是其超水准的产品力赢得了客户的投票。

保利虹桥和颂效果图，以最终交付为准

300万级的产品已这么卷，那么到了500万级，保利又会给出怎样的答案？

最近他们在大虹桥推出的王炸级新品——保利虹桥和著，就为市场带来更颠覆的产品呈现。

买500万级房子，直接给出千万级别的配置，媲美市区豪宅的体验

项目打造约100米精奢酒店式落客门庭，公区运用大量奢石，还有超60年树龄的铁冬青，完全是把豪宅级的品质感和尊贵感给了购房者。

保利虹桥和著实景图

与此同时，产品细节上也继续进化。虹桥和著是区域内目前在售新房中唯一的类一梯一户+独享采光电梯厅项目，仪式感和功能性远远甩开其他产品。

其配置的全功能奢装更令人印象深刻，高仪、唯宝这种千万级豪宅才配备的国际品牌装标也全部给到客户。

还有超大窗墙比带来更好采光、高定5大收纳体系、主卧270°转角飘窗等……让改善型客户一步到位享受超预期的豪宅体验。

保利虹桥和著样板间实景图

你会发现，保利完全没有以“价格”区分产品，而是以高标准为不同需求客户量身定制，让所有客户都感受到高品质“人文社区”的温度——

真正做到一分价格，三分产品力，让社区远远超越客户预期，让人们过上更好的生活，成为更好的自己

此外涛哥还发现，保利产品迭代升级的速度真让人目不暇接。

以“和字系”为例，光在今年他们就完成了三次进化。从保利虹桥和颂升级街区、景观与户型，到保利西郊和煦迭新稀缺低密产品，再到保利虹桥和著全面进阶高品质轻奢公区。

每一次都在前代产品经验上总结并且再提升，使保利“和字系”成为被市场广泛认可的改善赛道高品质产品线。

通过产品的高速迭代，让品质提升永远领先于市场需求；而品质的超预期，超越客户所想真正激发出购买欲

这种快速迭代的超预期打法，让保利产品持续赢得市场口碑并获得客户青睐。

2

事在人为，高难板块打出大胜仗

这两年提到大虹桥，同行几乎纷纷皱眉，因为不少项目都面临去化难题。

虹桥和颂却成为一个“低开高走，越卖越好”的冠军案例，让全行业看到，再难的市场也存在破局的机遇，关键还是看团队怎么做。

回顾近两年保利在上海的发展，你会发现他们经常在高难度的条件下打大胜仗，逆势展现出极强韧性，这背后离不开体系化能力的支撑。

从涛哥观察看，保利上海已经炼就了一个超强操盘力底盘，包括洞察力、迭代力、经营力、营销力。

1）对客户的超强「洞察力」，知己知彼是打胜仗的前提

最近几年，房企都在加强客研，保利上海每年都会做大量的客户调研。

通过1对1访谈以及调研问卷，持续跟踪和了解客户需求的变化，洞察客户真实所需，才能做到精准定位并推动产品迭新。

比如在虹桥和颂，保利通过对职住关系研究、竞品成交客户、潜在意向客户访谈，深化客户描摹与产品需求。

客户需求调研示意图

紧接着，保利在各维度与竞品做产品力对标，精准分析板块内的竞品优缺点，以及成交客户的敏感点与抗性。

比如他们发现客户很抗拒连廊户型南北不通透，次卧房间进深尺寸不足、92㎡3房1卫功能性不强等问题，找到了突破方向。

通过搞清楚客户在这个板块需要什么？为什么买？为什么不买？保利团队建立起了全方位的客户洞察，从而指导后续的产品研发，进一步确保产品的竞争力。

2）对产品的快速「迭代力」，总能跑在客户需求的前面

2023年初，保利发展董事长刘平率先提出“品质时代”到来。与此同时，保利总部也自上而下推动全新人文社区理念及“天悦人和”产品服务体系焕新升级。

你会发现，保利这一轮的产品迭代恰好比行业产品竞争的白热化早了一步，因此其全新落地的产品表现往往都强于市场，也跑在客户需求的前面。

虹桥和颂作为站在保利30年产品巨肩上的全新“和字系”典范，打造的城市烟火街区、轻奢阳光大草坪、类一梯一户电梯厅等先进价值。

其实都属于客户有痛点但还未变成明确需求，白说了就是客户并没有想到在该价位段上能够被满足。

保利则提前发现客户痛点并超预期满足客户需求，还在每个产品中持续升级，因此才能始终跑在客户需求的前面。

3）对项目的高效「经营力」，实现困难市场下的好成绩

行业整体难度的加大情况下，很多房企都面临业绩与利润的难题，如何做好整体经营实现业绩与利润的双赢，成为了关键一课。

保利虹桥和颂充分展现保利上海公司高效经营能力，整体推动快速、节点紧密。

2023年7月拿地，12月开展示区及首次开盘，2024年3月开实景样板，楼盘销量持续走高，最终在9月售罄，拿地到清盘仅一年左右。

而在前者基础上，虹桥和颂·IN255更进一步，今年8月拿地两天后方案公示，100天后就完成首开，迅速问鼎青浦销冠。

并且据涛哥了解，这两个项目不仅销售业绩突出，利润表现竟然也非常好，打破了一些人对新城盈利难的认知。

经营结果高质高效，是得益于对市场与客户充分了解、产品快准狠迅速去化、工程建造科学管理，最终实现高分答卷。

4）对案场的精细「营销力」，在强竞争环境下脱颖而出

在青浦这样竞品众多，竞争激烈的板块，面对众多竞争对手围攻，保利却能逆势越卖越好，首先归功于产品力，其次就是案场营销力。

涛哥以客户身份参访示范区时发现，他们案场接待服务远高于周边项目，可以媲美市区高端楼盘。

这得益于保利内部有着完善的服务标准，不只是后端物业服务，前期案场服务同样高要求，对应“和字系”产品气质为客户打造有质感、有温度的环境氛围。

与此同时涛哥还关注到，他们销售团队精气神也很足，销售说辞不仅精细，而且特别自信，给客户输出强大的信心。

这与板块其他项目销售底气不足的状态完全不同，并且其销售团队也非常稳定，扎实的基础为持续热销提供了助力。

保利虹桥和颂实景图

正是凭借前期精准客户洞察、产品创新，加上后期高效经营、精细营销，在保利强大的体系化能力支撑之下，实现逆势破局的红盘成绩。

所以事在人为，高难板块打大胜仗绝非易事，关键还是看团队能力，保利体系化操盘能力已经构建起强大护城河。

3

深耕上海，保利真的很不一样

沧浪横流方显英雄本色，今年在上海，保利是一个很特殊的案例。

在高难度市场下，他们没有丝毫退缩，始终表现出对深耕上海的强大信心、赤诚态度。

一方面保利深耕决心强大，不仅敢于拿地王，还能引领板块迈上新高度

比如保利·外滩序拿地的时候创造杨浦地王，土拍价格新高下，当时也有人会担心产品能否快速去化。

但保利却通过强有力的产品呈现，震惊全上海的成绩，逆市爆红为板块注入了强大信心。

另一方面保利深耕态度很赤诚，持续投入五大新城，用高品质引领产品平权

如今，多数房企都纷纷在内中环扎堆，不太敢去新城拿地，但保利却在五大新城持续投入，展现出更强社会责任感。

比如松江西郊和煦、青浦虹桥和颂、嘉定虹桥和著等一系列高品质项目，无论是景观规划、户型设计、交付等配置方面，都可以媲美市中心改善产品。

正是凭借着「超预期产品」以及「强大操盘力底盘」，保利在上海挺身而出，不仅在核心区好上加好，更在五大新城逆势引领——

为全上海购房者，“平权”带来高品质、超预期的产品和服务，让人人都能住上好房子

这才是央企一哥保利，真正让行业尊敬、让客户期待的原因。

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