《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。
本条是关于业主对其共有部分享有的权利和承担的义务的规定。
一、本条的历史由来《物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。
本条系继受《物权法》第七十二条而来。在民法典各阶段的草案中该条文内容没有发生改变。《民法典》增加了“为由”二字，将其改为“不得以放弃权利为由不履行义务”，以凸显共有部分权利、义务的一致性和不可放弃性。
在全国人大法工委民法室《物权法》释义中，其将本条的立法理由表述为：“现实中，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，是否仅享有权利，不承担义务；业主是否可以以放弃对共有部分的权利为由，不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利是否一并转让等问题，看法不一，没有相应法律、法规等规范性文件的规定。”
实际上，在已失效的建设部《城市异产毗连房屋管理规定》中已有关于共有、公共部分使用和承担义务的规定，并且将共有、共用部分按照功能区分为：共有房屋主体结构，房屋共有、共用的设备和附属建筑两大类，在分类的基础上还对每一类的主要内容做了列举。
《城市异产毗连房屋管理规定》第六条，所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。
除事实上的分类外，还从权属角度将共有、共用部分分为全体共有房屋所有人使用和部分共有房屋所有人使用。
《城市异产毗连房屋管理规定》第九条，凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：
(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。
(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
(三)楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
(四)屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖(包括屋面和周边护栏)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。
(五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮：1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2.为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
(六)房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。(八)房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。
该规定颁布时，还未有事先规划完备的大型住宅小区，因此，这一规定对建筑物主体之外的其他共有部分，如道路、绿地、车位、会所、商业用房、物业用房等均未进行规定，亦未涉及共有部分转让的问题。
2005年《物权法(草案)》第七十五条并没有规定业主对共有部分的权利，仅规定，“业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让”。
从体系上看，《物权法》第七十二条第一款增加了对于业主共有部分的规定，然而，这种以专有部分为基础的排除式的规定方法，很难准确地界定共有部分的范围。于是，本条作为共有部分范围界定和权利行使的一般性条款，不可避免地与共有部分范围界定的特殊条款，即《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十六条发生关联，并在实践中借助《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条进一步得到阐释。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条补足了《物权法》第七十四条未实现的对共有部分进行界定的功能，以列举加概括的方式规定了共有部分的范围，把共有部分分为建筑物基本结构部分(含附属设施、设备)、其他场所及设施与建设用地使用权三个部分。在第四条规范了专有权人无偿利用共有部分的问题。
本条第二款没有采用2005年《物权法(草案)》“转让专有部分”的提法，而是使用了“转让建筑物内的住宅、经营性用房”的表述。这种做法看似是想在“房”和共有部分间建立联系，实则造成了本章中重要术语的不统一，人为地破坏了专有部分和共有部分的一体性。
本条第二款前半句使用住宅或经营性用房，后半句使用共有部分，这就使得本章其他条文中混用专有部分、共有部分、建筑物及其附属设施，不仅在表述上极其不统一，而且相互之间很难产生对应关系，更难根据条文确定各自的客体范围。
不仅如此，本条第二款前半句使用住宅或经营性用房，使转让的客体从专有部分限缩到了建筑物（住宅或经营性用房）,不免有狭义化理解建筑物区分所有权的内涵，进而将房地关系一体化的习惯性理念运用到了建筑物区分所有权领域。这种权利设立和转让时均未涉及建设用地使用权的规定，更使得建筑物之外的共有部分很难和专有部分及建设用地使用权发生法律上的联系。
（未完待续）
