《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的规定。
一、本条的历史由来《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本条内容与《物权法》第七十三条基本上一致，仅以“但是”取代了之前的两个“但”。
2005年《物权法(草案)》第七十六条曾试图对建筑物以外的共有部分进行一体规定。“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
然而，该条最终被分拆为两部分，一部分规定于第七十三条，类似于一般条款，而另一部分关于车库、车位的权属则作为特例单独规定为第七十四条。相比较而言，除了市政建设的道路及绿地，以及明示属于个人的绿地的特例外，《物权法》希望确立建筑物之外共有部分归业主共有的一般规则。然而，之所以没有采取2005年《物权法(草案)》第七十六条第一句的此种规定方式，是因为《物权法》在建筑物区分所有权一章中始终没有解决建筑物与建设用地使用权之间的关系。
尽管《物权法》第七十二条第二款规定，专有部分转让时，业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。然而，该条文十分模糊，根本未提及土地使用权。有学者指出，我国采取了与德国不同的日本模式，将房屋和土地视为两个不动产，确立了“房随地走，地随房走”的原则，如《物权法》第一百四十二条、第一百四十六条。然而，区分所有权之下的建设用地使用权既不进行共有权登记，也不作专有权登记，在这一点上，与日本法的规定也完全不同。
日本《有关建筑物区分所有等之法律》第二条第六款明确规定了建筑物的基地，指建筑物坐落的土地，以及依第五条第一项规定被当成建筑物基地的土地。第五条第一项规定，区分所有人得将建筑物及与建筑物所坐落的土地成为一体管理或使用的庭院、通路或其他土地，依管理规约当成建筑物的基地。这就将建筑物所在土地，及建筑区划内的其他土地一并称为占地利用权，并且只要管理规约无特别规定，区分所有人不能将专有部分和占地利用权分开处分(第二十二条第一款)。占地利用权在登记簿上为专有部分的登记事项。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。
以上两个司法解释条文内容基本未变，为以行文方便，本文仍以“法释[2009]7为准。
如果说我国《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条第二款规定“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
此规定试图以司法解释的方式解决建筑物区分所有权中，建设用地使用权与共有部分的一体化关系的话，这种努力显然并没有被《民法典》所接纳。
司法解释从功能上而言，并不能超越法律规定的内容而作出法律适用的解释。因此，该款如果作为共有权的依据适用，需要获得法律的承认。然而，遗憾的是，在共有部分的规范问题上，《民法典》采取了十分谨慎的立法态度，最大限度地保持了《物权法》对于共有部分权属的规定。
《民法典》第二百七十三条、第二百七十四条、第二百七十五条、第二百七十六条这几条中，仅有第二百七十三条第二款增加了“为由”二字，其他条文未着一墨。对共有部分所作的修改只限于表决权事项的改变及比例的降低，以及维修资金的使用和共有部分经营收入归属等。
具体而言，《民法典》第二百七十八条第一款第八项将改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动规定为业主大会决议事项，第一款第五项降低了使用维修资金的表决权比例，第二百八十一条第二款增加了紧急情况下维修资金使用的规定，第二百八十二规定了利用共有部分产生的收入归业主共有。
本条规定了建筑区划内，单体建筑物之外的共有部分的共有权问题。如前所述，本条包含对道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房的共有权，但未包含与上述客体相对应的土地使用权归属。
这种规定方式与我国台湾地区“公寓管理大厦条例”第三条第四款的规定颇有相似之处，但是该条例第四条第二款规定了专有部分、共用部分及其地基所有权或地上权不可分离转让，以此方式解决了对应的土地利用权的合法权源问题。
然而，本条延续了《物权法》第七十三条房地分离的规范方式，未对建筑区划内的建设用地使用权，及其与建筑物区分所有权的关系作出规定。
《民法典》第二百七十三条第二款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。这仅涉及专有部分和共有部分的一并转让问题。结合前面论述可知，《民法典》本条规定的建筑物区分所有的共有仅限于道路、绿地、公共场所、共用设施和物业服务用房，第二百七十五条第二款规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，并不包括建筑规划内的建设用地使用权。因此，从第二百七十三条第二款不能推出我国对建筑物区分所有权与相对应的建设用地使用权的一体化关系。
然而，不论是采用地主房从的德国，还是房主地从的日本、我国台湾地区，均在建筑物区分所有权的法规中，以不同的方式明确地规定了房、地的关系，以及建筑物区分所有权与土地所有权或使用权一并让与的紧密结合关系。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条第二款试图弥补上述漏洞，统一规定了业主对建筑物区划内的土地的建设用地使用权的共有权，然而，由于这一规定缺少与建筑物区分所有权之间在取得和转让时相互关联的条款的规定，使得第三条第二款关于建设用地使用权和第一款有关法定共用部分的范围的规定之间不免存在自相矛盾之处。
最高人民法院在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”的释义中，将共用部分分为法定共用部分、天然共用部分和约定共用部分。
法定共用部分包括：建筑区划内的道路，属于业主共有，属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施物业房屋用房占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；电梯、水箱。天然共用部分为单体建筑物内部的共用部分。约定共有部分是除法定共有部分、天然共有部分外的其余不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。
最高人民法院在司法解释中对于建设用地使用权的规定相当讳莫如深。它指出，业主的这种权利，可以参照《物权法》第一三十五条的规定理解。然而，《物权法》第一百三十五条明确规定了房地关系，而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条第二款前半句并没有涉及房地关系。它仅规定，“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”，对于建筑物之外的土地上的附属设施，如车位、车库是否属于业主共有则采取了回避的态度。
在作出了这样的规定，指出了制定该司法解释的目的后，又对此处的建设用地共有作出了除外的说明：
第一，在某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主，而不属于小区的全体业主共有。按这一思路，则某栋楼的建设用地使用权应归该栋楼的部分业主共有，而非全体业主共有。业主对建设用地的使用权是具体地存在于专有部分建筑对应的土地之上，而非抽象地存在于整个建筑区划的土地之上。第二，小区内的城镇公共道路占地。第三，小区内的城镇公共绿地占地。
公共道路占地和公共绿地占地如果是在建设用地使用权之上，自不存在独立的土地使用权的问题，如不在该等建设用地使用权上，则对此二者的规定纯属多余。
建筑区划内的建设用地使用权归业主共有，本就包含了建筑物所在的地基之下的土地，与其坐落的庭院、通路或其他通往该建筑必需的土地，再作如此区分，实无法律上的必要。除非开发商在取得建设用地使用权时，是分不同地块，分别取得建设用地使用权。因为在进行建筑规划时，道路、绿地、车库等本来就是作为单体建筑的必要配套设施而一起进行规划的。
如果认为某幢单体建筑的业主仅对该建筑地基之下的建设用地有使用权的话，其不仅无法正常越过这些道路等进入该建筑物内，也难以对不同幢建筑之间的业主对道路、绿地、车库等配套设施的共有权进行划分。因此，考虑到建筑小区之下的建设用地使用权通常是一次性取得的同一或几个地块的使用权，业主对建设用地的使用权并不能具体地按单体建筑内、外进行物理划分，而应按照专有权对应的份额，抽象地存在于整个建筑区划的基地之下。建筑区划之内的建设用地使用权应认定为全体业主共有，而非一部分是全体业主共有，一部分是部分业主共有。
从一定程度上讲，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”是一个过渡性的规范，而且其关于共有部分的规定，由于自相矛盾之处甚多，在实践中并未能作为法院判案的依据。不少法院在处理共有部分的相关纠纷时，往往是向一般条款逃逸，转而引用《物权法》第七十条来做个案裁判。这也从侧面说明了，这个规范仍未能解决建筑物区分所有权和建设用地使用权的关系问题，从而使得单体建筑的共有部分、单体建筑之外的小区的共用部分，包括道路、绿地、附属建筑物等，能够获得明确的确权依据。
房地一体并不是物权法的一条法定原则，更不能作为想当然的预设条款来解释建筑物区分所有权中的房地关系。在该原则未来于建筑物区分所有权的单行法中规定之前，建设用地使用权与区分所有权共有部分的关系，在《民法典》中仍属于悬而未决的法律漏洞。
（未完待续）
