《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。
本条是关于业主对其共有部分享有的权利和承担的义务的规定。
（续2）
（二）、共有权的行使
(1)不得分割
学者常把共有权行使的不可分割理解为共有权不得与专有权、共同管理的权利相分割而进行转让。然而，要理解本条第二款的规定，应结合我国房地关系及不动产登记现状来进行。
由于我国采取房地一致的立法模式，于《民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。这表明，在我国，判定建筑物区分所有权的权属时，应先厘定土地使用权的归属，而非其上建筑物的权属。然而，这一规定显然无法直接适用于建筑物区分所有权。因为，业主购买房屋时，仅被登记为专有部分的所有权人，其他共有部分及建设用地使用权只在初始登记时登记为业主共有，并不和单个业主发生直接关系。
因此，《民法典》第三百五十六条和第三百五十七条又规定的房随地走和地随房走，对于建筑物区分所有权中共有部分的确权均无法直接适用。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条第二款规定的建设用地使用权归业主共有，显然不仅包括《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定的房屋初始登记阶段。然而，不论是《不动产登记暂行条例实施细则》还是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”，在实践中均因效力层级过低而极少被援用。在进行初始登记时，即应明确标准开发商使用或预留供商业使用的建设用地使用权，以及供业主使用的建设用地使用权，而不能采用后期谁缴纳土地使用权出让金并办理相关征地、房屋建设规划、验收手续来倒推或证明建设用地使用权的归属。
房屋权属证书可以被撤销，且无法通过已经缴纳购买款项及办理登记手续而证明其权属来源的合法性。但显然土地使用权的归属可以通过实质履行建设用地使用权出让合同的行为，来“补正”其在权属性质归属争议上的瑕疵。
虽然我国多数学者认为，我国建筑物区分所有权中，专有权居于主导地位，全国人大法工委也持此种观点。然而，他们仅是从建筑物区分所有权本身的构造来思考内部的权能，并未解决房地之间的主从关系。与德国将房屋视为土地的附属物，并将专有权、共有权一并于土地登记簿进行登记不同，我国直到2019年仍实行的是房地分离的登记模式。虽然《不动产登记暂行条例》于2014年颁布，但《房屋登记办法》直到2019年才被废止。
《不动产登记暂行条例》对建筑物的初始登记中，建设用地使用权的归属及登记方法皆未载明，不仅如此，通篇也未提及建筑物区分所有权。《不动产登记暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。”
可见，至今被学者们认为作为建筑物区分所有权核心的专有权，在不动产登记中，并未考虑建筑物区分所有权中的共有部分的登记问题，而是与其他类型的房屋(独栋、联排等)一样被登记为房屋所有权，仅在公摊面积上进行注明。可见，仅采取房地统一的不动产登记模式，仍不能解决建筑物区分所有权的专有部分和共有部分的确权问题。
除上述问题外，就专有与共有的一并转让上，还应注意，共有既可能是全体业主共有，也有可能是部分业主共有，还有可能是通过管理规约或开发商与业主大会的协议而约定为共有部分。所以，共有部分的转让不能简单地认为与专有权的转让同其命运而由专有权决定。此外，还存在于特殊情况下，将共有部分设置专有使用权的情况，如使用楼顶平台、外墙等。因此，要区别专有权和共有权的不动产登记状况及权属约定证明分别认定，不能将本条第二款一概解释为专有部分的主导地位。
(2)权利义务一致
1.共有部分的收益权利、费用分摊义务
建筑物区分所有权中的专有部分和共有部分不仅在转让中应成为一体，在权利义务行使方面亦然，业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主的共同生活关系是由专有部分的买卖合同为基础而建立起来，并进入按份共有的建筑物义务体系之中的。
建筑物及其附属设施的正常运转所需的各种费用所依赖的并非业主所为的一次性购买行为所产生的对价，而需要在持续的使用专有部分过程中，为专有部分结构上、性质上所必需的保存、维持、养护、重建等成本支付代价，这些代价所指示的义务不是由业主的房屋买受合同(与开发商或其他业主)而自愿约定的，而是体现为一种法定义务。义务的具体份额可以由业主通过管理规约进行约定，在缺少相应约定时，按专有部分占建筑面积的比例而定。不过，在这些义务中，应对其内容进行适当区分。比如，属于维护共有部分所必需的义务，像电梯、外墙、屋顶等的维修费用、公共维修资金的缴纳义务等，应严格按此原则适用。
结合其他法条来看，《民法典》第二百八十一条和第二百八十二条分别规定了维修资金的共有权和对共有部分的收益分配的权利。第二百八十三条规定了对建筑物及其附属设施的费用分摊义务。对于收益分配和费用分担方法，第二百八十三条规定，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。这一条改变了《物权法》第八十条中原来规定的“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。
根据全国人大法工委的解释，《物权法》第八十条中的专有部分所占比例是业主专有部分占建筑物总面积的比例。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第八条的解释，第八十条和第七十六条第二款中的建筑物总面积并不是建筑学术语，而是虚拟的术语，皆为专有部分面积的总和。对于这一问题，采用笼统的规定方式不够妥当。正如日本法上明确规定了全体共有与一部共有，以及约定共有。在考虑收益分享，特别是费用分摊时，也应结合这些不同的共有情况来进行判定。
业主所享受的许多具有公共服务性质的服务，如水、电、气、暖等，均既有专有部分单独受益所应支付的物业服务合同对价，也有基于共有部分的正常运营的基本服务成本（如采暖设施的基本费用），只有在这些公共服务性质的单行规范有特别规定的情况下，才能通过协商的方式，暂停履行相关义务。
2.合理使用共有部分的义务
日本《有关建筑物区分所有等之法律》第十三条规定，各共有人得按共用部分的用法而使用。本条在权利义务一致的内涵下也应做如此解释。只不过，作为一种法定义务，此种合理使用义务应予明确规定。
我国《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第四条规定的为专有部分而使用共有部分时的合理利用义务，不得视为对于共有部分一般情形下合理解释的替代。《民法典》第二百七十二条规定了使用专有部分的义务，本条缺少相应的规定，应视为一种法律漏洞。虽然从体系解释的角度，第二百八十六条第一款规定了“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”，但该条只是一般性的宣誓性规定，其第二款规定业主不得有侵害他人利益的行为，同样没有为业主对共有部分的合理使用提供必要约束。因为共有部分的不合理使用，如拒绝缴纳基本暖气费用(独立供暖时)，从专有权人角度来看，似乎并未侵犯他人利益，但实际上影响了整个供暖设施基础功能的维持。
因此，合理使用共有部分并不是一项仅能从消极损害后果的产生，就可以推出的消极不作为义务，而应规定为一项法定的积极作为义务，违反此项义务还可依据物权请求权而同时请求承担损害赔偿责任。
（3）共有权的性质与优先购买权
优先购买权的问题涉及对建筑物区分所有中的共有权的定性。《德国民法典》仅规定了按份共有，因此德国法上建筑物区分所有的共有部分的性质为一种按份共有，可以适用《德国民法典》第七百四十一条以下关于共有及第一千零八条以下按份共有的规定。而我国与日本均规定了按份共有和共同共有，且法律对建筑物区分所有权的共有部分未明确定性，如此一来，建筑物区分所有权中共有的理论观点便有很大不同。
我国台湾地区的多数学者认为共有部分的性质属于按份共有（依据“公寓大厦管理条例”第三条第二款，“并就其共用部分按其应有部分有所有权”），属于因物之使用目的不能分割的共有，又称为互有。但其又不同于一般的按份共有，不适用民法推定份额均等的规定，共有部分的份额应根据专有权的比例而定。少数台湾地区学者认为共有部分的性质介于按份共有和共同共有之间，混合了按份共有物的共有关系，楼地板面积比例和所有权单位是分摊权利和义务的基础和共同共有共同生活的社区关系。区分所有权生活附着于建筑物的结构，先天上就不能分割。
我国多数学者赞同业主共有部分为按份共有。也有学者认为纵割式为按份共有，而横切式和混合式建筑的区分所有，彼此间结合状态较为紧密，基于共同利益而形成共同关系，但对共用部分的用益、处分又受管理规约限制，应归于共同共有。但对于《物权法》第八十条规定的费用分摊和收益分配，于无约定或约定不明时按专有部分占比确定，又类似按份共有。
然而，这种以共同共有为基础，兼采按份共有的观点，忽视了按份共有和共同共有的关键区别。这一区别在于共同共有之成立，应以共同关系之存在为前提，这种基础关系法律通常采用类型强制的方式进行规定。因此，不宜将建筑物区分所有权认定为共同共有。也有学者指出，如认定为共同共有，则区分所有人的利益分享与费用分担将无法确定。
根据我国《民法典》第三百零六条第一款，按份共有的共有人享有优先购买权，但有学者认为，尽管建筑物区分所有包含了按份共有的形态，但它毕竟不是单纯的按份共有，故区分所有人之间没有先买权。我国《民法典》仅在第七百二十六条规定了房屋承租人的优先购买权。如果认为按份共有中的优先购买权是一种对物权共有份额转让的法定限制的话，能否允许当事人通过约定的方式来设定这种限制呢?
美国最高法院在20世纪80年代的个别判例中肯定了许可业主协会在管理规约中创建优先购买权的做法。公寓声明中包含的优先购买权赋予单元所有者，以第三方购买者提供的相同条款和条件购买要出售的任何其他单位的优先购买权，但没有违反永久性规则，因为优先购买权不会威胁到永久性的公寓单元的自由转让性，即使对永久性规则的技术应用将使优先购买权无效。
但其后一些法院，如马里兰州上诉法院又在一些判决中认为，永久性规则适用于优先购买财产权益的权利。这表明，根据美国统一州法全国委员会制定的《统一共同利益所有权法》(UCIOA)第2-105(a)(12)条，业主可以在公寓声明中设定对公寓单元转让的限制，如在个案中设定的优先购买权，但是法院有可能会以该优先购买权违背了普通法上的“永久性规则”而判定对财产权让与的限制无效。因此，有学者认为美国法上业主法人团体享有首次拒绝权，或称为优先购买权的一般性结论是难以成立的。
此外，对于日本《有关建筑物区分所有等之法律》第七条规定的业主对于其他业主有债权的，可就该债务人的区分所有权有优先取偿权，管理人或管理组合人因执行职务或业务亦同。这种优先取偿权属于对《日本民法典》中先取特权的具体化体现，作为一种法定担保物权，其优先于意定物权，如抵押权，并在不动产登记簿中进行登记。是否应将其引入我国，学者看法不一。它是法定担保方式，不能与美国法上个别案例中的优先受让权相混淆。在业主不能按时缴纳一些公共费用的评估费用时，业主协会可以暂停业主的选举权和被选举权以外的一些权利或特权。
（未完待续）
