目前国内众多产业园区和产业地产普遍存在招商难、空置率高的问题，产业园发展遇到瓶颈期。经济增长和政策红利使得产业园高歌猛进，同质化竞争日趋严重。再加上产业发展有其固有的成长周期，从增量市场向存量市场转变已成趋势，缺乏专业、系统的招商策略必定步履维艰。
招商是产业园区生存发展的重要环节，如果没有足够的企业入驻，不仅大大降低了园区营收，还很难形成产业集聚，产业园的实际价值将很难发挥出来。另外，产业招商不只是园区招商人员的工作职责，这需要整个园区的系统支持，调研、定位、招商、运营、变现五大环节相辅相成、密不可分，可谓是牵一发而动全身，不可能单独针对招商谈招商。本身就是一个系统工程，需要各环节的紧密配合，统筹协调。
调查研究
宏观、中观和微观视角的市场调研是产业园区施工立项前的准备环节，可发挥重要的指导意义。首先，研究区域经济发展现状，准确掌握产业分布特点、发展短板和需求。立足本地资源结构、产业基础、政策风向和环境条件，结合国家战略新兴产业，因地制宜进行产业布局。其次，研究区域空间发展规划，注重产业园区周边基础设施建设，包括交通、环境、业态等等。最后，研究其他成功产业园的招商运营模式，找到符合自身发展的可行路线。
园区定位
对于产业园区的定位可分为产业定位和战略定位，产业定位是基于资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，确定园区招商服务的主导产业和配套产业，清晰未来产业生态的纵深布局，打造园区在该产业领域内的核心竞争力。战略定位就是结合园区的内外环境和自身的优劣势对园区的发展进行规划。通过分析可以帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出园区发展的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位。目前，由于战略定位的不同，诞生了众多类型的产业园区。比如，制造型园区、研发型园区、商务型园区、大学科技园区等等，这些园区有着不同的先天基因，也因此吸引着相同属性的企业入驻。
产业招商
越来越多的产业园区开始摆脱传统的商务招商或政策招商，向更加注重自带“产业磁场效应”的产业招商发力。所谓的商务招商，就是招募招商团队，实行“人海战术”，毫无章法和方向；政策招商是园区跟着政策走，希望借助政策红利和优惠待遇吸引企业。这两种招商方式急功近利，不可持续。而产业招商有着清晰的产业布局意图，即围绕垂直产业链，以解决企业痛点和潜在需求为核心，通过搭建相互吸引的产业要素，汇集更多的相关企业进入，形成稳定的生态闭环。但产业生态从本质上说并不是单单靠招商来形成的，招商更多的是搭建产业链上的关键因素，使得产业链上的关键环节在一起，产生化学反应。
另外，园区要积极创新产业招商方式，可联合行业主管部门、地方中介、龙头企业、资本方等开展招商活动，发挥主管部门的信息优势和资源优势、中介机构的渠道优势、龙头企业的品牌优势、资本方的资金优势，吸引一批高质量产业招商项目。
赋能运营
在产业园区发展中，招商是基础，运营是核心。前端完成产业招商后，后端打造赋能模式的运营系统就变成了重头戏，两者相辅相成，更有甚者很多人赞同“运营即招商”的说法。如何通过专业化的产业运营，提升企业和产业发展的质量，帮助区域产业发展迈上新的台阶，真正推动区域产业与城市价值双提升，可能是产业运营商的努力方向和核心价值所在。
产业运营的本质是服务，为园区自身树立品牌、创造价值。产业运营关键是实现产业的集聚，让产业在园区内部建立小生态，通过创造良好的营商环境，联合各市场主体，通过机制和模式创新，保证产业要素的充分流动和相互作用，实现1+1>2的效果，从多维度为企业创造价值。未来产业园区运营由“拼政策”过渡到“拼服务”成为行业共识，将继续从市场服务、物业服务、政务服务这三大方面着手构建服务体系。除此之外，运营主体在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等方面会有更深刻的理解。
资源变现
如果说产业运营的入口是项目招商，那么出口就是产业资源变现。常规产业园区的主要收入来源是场地租赁，随着产业运营理念的逐渐深入，将形成短期租赁及物业收入，中期市场服务收入，长期股权投资收入的多元化盈利模型。其中租赁及物业收入占比越来越小，收入结构越来越合理、可持续。如若产业资源变现的价值最大化，就需要前期培育一个良好的产业生态，彼此之间的生态化反实现价值再造。
产业招商，离开了调研就没有话语权，离开了定位就没有方向，离开了运营就没有动力，离开了变现就没有价值。而调研、定位、招商、运营、变现五位一体的系统配合应该是突破产业园区发展瓶颈的关键所在。
厦大国家科技园作为福建首个国家大学科技园，自立项之前就做了大量市场调研，结合厦门战略新兴产业及厦大优势学研产业，明确了自身的产业定位，先天具备学术、科研基因，通过针对生物医药、新材料、新一代信息技术等产业的精准招商，搭建全链条产业生态，服务好科创企业。中后期尤其重视产业运营，积极发挥“海丝云创”这一创新型运营服务商的服务职能，筑巢引凤，实现产业和企业的跨越式发展。
