楼市出现马太效应,未来3类房子贬值3类房子更受欢迎,需大家注意

房产新聊 2024-08-14 14:27:43

近两年来,房地产行业里楼市的表现逐渐趋于平稳,房价的上涨势头被有效控制住,大多数城市的房价均有回调。投资者正逐步从房地产市场撤离,而刚性需求者更多是为了居住而买房。目前,新房市场已呈现出供大于求的局面,二手房市场的这一现象则更为显著。楼市的发展趋势正在悄然改变,有房地产专家称,“马太效应”已经浮现,而且未来或许会进一步加强。这种“马太效应”不仅在城市之间存在分化,还体现在房屋自身的优劣差别上。

相关数据显示,我国城镇家庭居民人均住房面积已超 40 平方米,大幅高于欧美发达国家人均 33 平方米的水准。与此同时,央行的调查统计表明,我国 96.86%的城镇家庭拥有住房,户均达 1.5 套,这表明住房资源总体上处于过剩状态。不过,存在的问题是资源分布不均匀以及部分住房质量不佳。随着国家对房地产市场的持续调控以及居民生活质量的提升,未来购房将更注重居住需求,高品质的住房会更受青睐。

目前,我国房价依然处于高位,存在着严重偏高的问题。依据易居研究院的调查成果,我国平均房价收入比达到 9.2,远远超出欧美发达国家 3 至 5 的水平。并且,这还只是平均的房价收入比,在我国的大部分城市,房价收入比处于 10 至 20 之间。这表明一个家庭如果想要购买一套房子,需要在没有任何消费的情况下工作十几二十年。正因为房价如此之高,在许多房价严重偏高的城市中的房子或者大量品质不好的房子,它们的价格未来都会伴随住房需求的变化而逐渐下降。所以在这样的楼市环境下,未来有 3 类房子会贬值,4 类房子会更受青睐,对于近几年打算买房的人而言,需要加以关注了。

3类房子不受欢迎,或将贬值

第一、品质差和物业服务差的高层住宅

现今的城市里,高层住宅随处可见,楼层不断攀高,户型愈发小巧。鉴于其单价与总价较低,此类高层住宅当下深受刚需群体的喜爱。但要知道,高层住宅的容积率通常较高,居住的人口数量众多,必须有优质的物业服务,方可保证小区的生活品质与环境状况。要是某个高层住宅小区的物业服务水平欠佳,那么该小区的居住环境将会变得非常糟糕。此外,高层住宅配备的机械设备较多,如果物业服务不给力,这些机械设备得不到妥善的维护与保养,就极易提前老化损坏。例如电梯和给水排水设备,一旦发生故障,会对居民的正常生活造成严重影响。

对于品质不佳的高层住宅来说,同样存在这样的问题,这类住宅的机械设备甚至房屋质量都有可能存在风险。倘若要对这些机械设备进行维修或者予以更换,那将会产生一笔巨额费用。并且,维修高层住宅所需的费用要远远高于维修低层住宅。因此,购置了品质差且物业服务水平差的高层住宅,不仅自己居住时感受糟糕,日后想要转卖出去也会异常艰难。

第二、城市中心的“老破大”

就市区的老旧小区来讲,当下国家实施的老旧小区翻新改造政策让这些小区展现出新气象,也使老旧小区的房子进入众多购房者的视线。但是,对于这些老旧小区里面积较大的房子,实际上不建议购买。毕竟市区的房子价格一直较高,面积大就代表着总价高。对于这些老小区,即使经历了旧改,仍然和新建商品房有着本质的不同,居住感受还是不如新建商品房。所以,如果购房者有购买老小区大面积房子的钱,就算同一区域新建商品房小区的价格比老小区高不少,购房者很大可能还是会选择新建商品房小区里小户型的房子。因此,即便老旧小区完成了旧改,也只有小户型房子会被大部分刚需购房者接受,而有实力购买老小区大户型房子的购房者,通常会选择周边的新建商品房。

第三、小产权房

小产权房目前的存量相当大,虽然属于违规建造的私房,不过的确为不少人解决了住房问题。所以对于小产权房的建设和买卖,虽然国家不支持,但也没有完全杜绝,并且明确规定:小产权房不能进行确权,也不能通过确权的方式让小产权房的土地违法使用变得合法。

过去,由于房价不断上涨,小产权房逐渐被投资客看中,价格也跟着不断上涨。和商品房相比,小产权房唯一的功能就是居住,其他商品房所拥有的权益小产权房都没有,最重要的是,很多小产权房的质量存在问题,居住环境也比较差。

随着国家对房地产行业的持续调控,未来房价将会慢慢回归到合理水平。当大部分人都买得起商品房的时候,许多家庭为了改善居住环境,都会选择购买商品房。因此,未来随着房价逐步回归合理,小产权房的作用会越来越小,逐渐被人们抛弃。

3 类更受欢迎的房子

1、郊区新建的电梯洋房

在多数城市中,未来具备较大的发展潜力,特别是经济发展前景广阔的城市。对于此类城市,市区房价已然高企,促使众多人把购房目光投向郊区。当前,郊区的房子可能位置较为偏远,交通不够便利,基础配套设施也尚未完善,不过环境却十分宜人。随着城市的规划和建设推进,这里也会逐步得到开发,而且其建设规划往往比市区更具合理性。

就郊区的房产来说,电梯洋房是颇受人们喜爱的类型。电梯洋房小区容积率低,环境优美,户型面积大,居住感受良好。由于位于郊区,即便属于电梯洋房,其总价也低于市区的高层小户型房子。因此,随着郊区不断发展,这些郊区的电梯洋房会逐渐赢得购房者的青睐,尤其是那些准备改善居住状况的家庭。

2、靠近地铁站的房子

对于已经开通地铁或者未来将要开通地铁的城市,靠近地铁站的房子一直是购房者追逐的对象。在城市里,交通的重要性毋庸置疑,无论是日常上班还是平常出行,都离不开便捷的交通条件。虽然现在每家每户都有汽车,但城市中随时都存在堵车状况,汽车还存在限号的问题。而有了地铁则情况大不一样,地铁线路在市区交错纵横,速度很快,即便居住在郊区,只要小区附近设有地铁站,就能够通过乘坐地铁迅速到达城市中各个通地铁的地方。

实际上,对于一个家庭里的老人和孩子来说,地铁更加重要。比如老人和孩子平时单独出门,乘坐地铁是最安全和便捷的交通方式。特别是对于居住在郊区的家庭,老人和孩子出门无法开车,乘坐地铁是最佳的选择。笔者觉得,城市发展得越大,人口就会越多,城市交通也会因此变得更加拥堵,汽车限号也会更加严格。到那个时候,大家就会深刻意识到地铁的重要性。

3、城市中靠近公园和湖泊的房子

在如今这个到处由钢筋水泥构建而成的城市中,湖泊和公园属于极度稀缺的资源,也是少有的能够亲近大自然的地方。在喧闹嘈杂的城市里,公园和湖泊附近最为安静,空气清新,环境优美。所以,对于靠近公园和湖泊的房子来讲,可谓是近水楼台先得月,不仅居住在这附近环境优美、空气清新,平常下班或者放假的时候,还能够带着孩子来这里休闲娱乐。如果家里有老人,老人也可以每天到公园休闲锻炼,一般公园里一起健身的老人数量众多,老人也不会因为住在城市里而感到孤单。

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