作者 I 宋溪 选址960

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2024上半年，地产行业依旧延续下行态势，国内国外写字楼办公租赁市场仍然在各个维度创新“低”。在行业尚未筑底，市场处在混沌不明朗状态下，北上广深四个一线城市的办公楼市场大宗交易各有各的特点。

尤其是北京和上海。

北京：国有险资担大梁

2024上半年北京写字楼板块大宗交易一共录得7宗，以三环内核心板块成交为主，总交易额已披露的达到97.9亿元，其中6宗成交的买家均为险资，分别是大家保险、友邦人寿、新华保险、长城人寿、中国人寿、国寿不动产（中国人寿100%控股企业）。在这6家险资中，除了友邦人寿外，其余5家均属于国有资产控股。

从成交的项目区位看，有6宗均在三环以内，这与2023年成交大部分还在三环以外形成鲜明对比。

其中，友邦人寿拿下的北京凯德·星贸项目位于北京CBD核心地段,总建筑面积5.824万平方米，前身是博瑞大厦A座，由凯德于2022年10月以20.3亿元（评估价值7折左右）通过京东法拍获得。2023年2月，凯德启动对大厦全面升级改造。2023年9月，该大厦完成第一阶段资产升级并焕新亮相北京市场。2024年1月31日，友邦人寿宣布完成对凯德·星贸控股权收购，自凯德投资购入项目95%的股权，交易总对价近24亿元，并宣布项目将更名为“友邦金融中心”。

据悉，该项目是友邦人寿成立以来在北京的首个直接地产投资项目。

北京凯德·星贸

在朝阳CBD成交引起众多关注的项目还有北京万达广场总部。该项目是万达第一个CBD项目，位于建国路93号，分为南北两区，总建筑面积50万平方米左右，包括6栋写字楼、1座酒店、以及特色商业街、商务会所、会议中心、城市森林广场等物业。如今，随着北京万达广场实业有限公司原全资股东大连万达商管退出，股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司入主，CBD万达广场也正式易主。

近日，有万达内部人士透露，万达集团包括商管、酒管和总部即将从北京迁至珠海一孵化园内。

北京万达广场总部

根据天眼查显示，新主人坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华人寿保险股份有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。据悉，今年1月1日，新华保险公告称，与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，规模为100亿元，其中，收购北京万达广场实业有限公司是新华保险与中金资本设立的100亿基金中第一笔对外投资，具体交易金额至今仍显示“未披露”。而除CBD北京万达广场总部外，北京其他万达广场是否也被划分到该公司名下暂还未知。

值得一提的是，另一家国有险资——大家保险也陆续拿下了上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海周浦万达广场4座万达广场。

在2024上半年北京办公楼大宗交易市场，同样也有大家保险的身影。

睿铂大厦

市场消息传言，由华润和中电建联合开发的西长安街沿线地标睿铂大厦2、3号楼买家正是大家保险。根据北京房地产交易管理网站，睿铂大厦位于京西五环，紧邻地铁一号线古城站，其中，2号楼建筑面积2.6万平方米，包括2.5万平方米办公和669平方米商业面积；3号楼建筑面积2.6万平方米，包括2.5平方米办公和581平方米商业。其中办公部分成交楼面价29800元/平方米，商业部分成交楼面价32287元/平方米，总成交价15.6亿元左右。

新街高和物业

另一家国有资产控股的险资长城人寿则在上半年以10.2亿元拿下了紧邻地铁2号线积水潭站的新街高和物业。新街高和是小型购物中心改造成精品写字楼的城市更新典型案例，项目总建筑面积约为2.8万平方米，包含商业和写字楼，由于地处中关村和金融街辐射相交区域，新街高和吸引了大量优质金融企业和部分高科技企业，是稀缺物业中的典型代表。

从以上几个项目看，稀缺优质地标物业是2024上半年大宗的整体基调。即便是挖金客以2亿元拿下的西二环“老破小”中轻大厦也是充满了浓浓的稀缺味道。

抢占核心板块稀缺物业，在上半年上海大宗交易板块表现更加明显。

上海：各种各样有钱的机构都下场

上海上半年办公楼板块大宗交易在地产下行的背景下显得尤为活跃，一共录得13大宗，总交易金额约120亿左右，与北京大部分由国有控股险资接盘不同的是，上海市场的买家身份丰富多元，实业代表、基金代表、银行代表、上市公司……甚至宗教机构都在下场，尤其是一些核心板块的稀缺物业。

轻工国际大厦

比如位于上海虹口区四平路198号的轻工国际大厦，即便是烂尾长达六年，由于坐落在人流量密集的商圈，最终还是以3.7亿元达成出售。根据上海大宗市场透露，为了这栋破旧老楼，多家外资、内资买家已经在其中斡旋2到3年。

另外在上半年引起轰动的还有上海天主教青年会以14.9亿元拿下宜山路轨道交通枢纽的美呈大厦，公开资料显示，近两年，该神秘机构已经不动声色拿下了徐汇区的锦和中心写字楼、黄浦区南外滩的同创汇独栋，入手标的均属于核心板块稀缺物业。

近两年随着各种核心板块稀缺物业上架，上海抄底风潮相比其他地方更为明显。比如江苏钢铁企业以14亿元竞得了原华信集团用于总部的20栋别墅，上海邕鹏实业有限公司以41.42亿元的价格收购了位于上海陆家嘴金融核心区的中粮海景壹号项目的5、6、7号楼，内蒙古能源企业购物陆家嘴环球金融中心一整层，自用国企机构收购滴水湖金融湾金灿大楼等。

峰岹科技1.3亿购得物业（原上海朗诗绿色中心）

除了手握巨资的各路买家，拥有一定资金的各类企业也在趁这波机会结束租房生涯，购入自用办公资产。比如近日，芯片企业峰岹科技以1.3亿元拿下了位于上海虹桥国际商务花园的小而美独栋，该楼是上海城市更新标志性项目，也曾是朗绿科技上海办公总部所在。同样拿下优质物业作为自用的还有互联网保险企业众安在线，根据其公告披露，该公司以14亿元拿下办公所在地上海外滩中央商务区洛克·外滩源项目中两处物业。

上海市场自用买家大金额大宗活跃外，市场反应未被收录的小金额大宗更加活跃。

当前，宏观经济环境处于收缩周期，不少企业面临资金紧张的局面，尤其当债务压顶，“卖家产”成为大企业小企业最直接的求生手段。导致的结果是一部分优质乃至稀缺的资产释放到交易市场，尤其价格还可谈，这对于无论是有充足资金实力的企业自用还是增加优质资产配置的投资者都是难得的机会。

有行业专家表示，目前房地产正处于胶着与博弈阶段，市场还在筑底，是一个抄底的好时机。从上半年市场表现来看，这一点在北京和上海的办公楼板块表现尤其明显。

根据高力国际数据，2024年一季度亚太地区资本化率变化最大的板块是写字楼，其中上海和北京优质写字楼的资本化率达到5%，是十多年来的最高水平。

除了北京上海外，一线城市中广州和深圳的表现也各具特色。广州的特点是买家主要来自于本地，如某银行购买金融城保利南方财经大厦六层物业自用；邦华环球广场两层写字楼被某村集体从网络拍卖平台竞得；尚城万科里被本地企业买入；科学城集团通过拍卖竞得黄埔区的一个厂房项目等。这其中又以司法拍卖成交居多。

深圳则得益于制造业的发展，工业类投资物业活跃度上升，其中政府旗下投资平台比较活跃，比如坪山城投和光明区人民政府分别购买了坪山世茂广场和欧菲光科技园；深圳市坪山城投置业有限公司以2.46亿接盘世贸14.7万办公、商业和228套公寓综合体。另外，上半年深圳市场个人买家出手引起关注，资料显示，总价为7千多万元的深圳美成工业园部分物业最终则由个人竞得。除此之外，深圳市场万科总部大厦项目用地作价22.35亿（原价31.37亿）出售、周大福斥资14.4亿元收购深圳前海周大福金融大厦北塔剩余股份也是令市场津津乐道。

⭐本次收录以北京、上海代表性项目为对象，资料来源公告或公开报道