【本期导读】胡景晖的一场离职闹剧，将涨房租背后的资本推手曝光于人前。

北京市住建委自8月17日开始，先后约谈包括自如、蛋壳等在内的住房租赁企业负责人，明确“三不得”、“三严查”。同时大力增加租赁房源供给，西城、海淀、丰台三区于8月22日明确新增5000套公租房配租，23日再次提出，力争年底前再启动近万套房源分配工作。至此，北京市在7天时间内连出6招稳定租金价格。这些措施能起到长久的稳定房租效果吗？单单依靠行政手段能够抑制资本嗜血的本性吗？大喊冤枉的资本是否真如其自己所言，并未暗中哄抬价格？对年轻人来说，是要借助于“六个钱包”果断置业？还是继续租房度日？《金融街会客厅》邀请业内专家，揭开此轮房租上涨背后的逻辑，探究未来房租趋势。

【本期嘉宾】易宪容，知名房地产专家。社科院前金融发展与金融制度研究室主任。曾被网民评为“中国互联网九大风云人物”之一。

【核心观点】

1、这次不少城市的房租快速上涨，主要的原因是中介租赁公司及长租公寓哄抬房租上涨的结果。这些长租公寓企业看到政府房地产市场发展的政策点，也看到中国租赁市场刚起步由于住房租赁政策不健全存在的商机。所以，自如、蛋壳等这些长租公寓肯定会借助于外在资本进入这个市场。而外资之所以会进入，就在于目前这个市场存在政策缺陷下的暴利。

2、稳定房租首先要搞清楚房租上涨到底是什么原因，否则，仅仅依靠政府的约谈的行政手段限制房租并不能奏效。甚至会使得房租陷入和房价一样的“宿命”，越调越涨。

3、当市场销售突然下降50%的时候，房子的价格却并没有发生变化，如果是房子仅仅是消费品，当供求关系发生变化的时候，价格应该跟着波动，但事实是，房价并未发生实质性的下降。这就是典型的投资品。

4、掏空“六个钱包”来为自己买房的说法，是特别不负责任的。

第一节 易宪容：房租上涨根源是资本钻了政策缺陷的空子

政策缺陷下的暴利

数据显示，7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%。其中，与近期处于舆论旋涡中的北京房租价格同比增幅为20.3%，在11个城市中排名第六，而排名前5个城市的同比增幅分别为成都32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.09%。

金融界：关于这一波房租的上涨，市面上的分析很多，无外乎资本推动、拆除违建、季节叠加、供需失衡等等因素。而最受诟病的资本推手大喊冤枉，您怎么看？

易宪容：首先，拆除违建能不能导致房租这样快速的上涨？理由一点也不充分。北京这些一线城市曾大面积拆除违建，但这一波上涨二线城市的涨幅高于一线城市。政府的行为会对当前房租价格有一定影响，但是不会很大。

其次，数据显示，北京、上海、深圳三个一线城市，7月房租环比上涨分别为2.4%，2.1%和3.1%。2018年1-7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。也就是说，按照一般情况，其房租上涨较正常，所谓的季节因素也可以排除。

第三，出租房供需失衡更是住房租赁公司的自说自话。政府对群租房以及隔断房整顿，使得低端客户向高端客户转变，以及现在租房者基本上是高端租房客户，两类客户碰在一起，必然导致这类住房租赁市场出现价格的结构性上涨。其实，这些公司讲的这些话基本上围绕着该类公司的经营理念或所理解的商机而发。这些言论看上去是有道理，但实际上是严重掩盖了这次不少城市房租快速上涨的真正理由，即长租公寓企业推高住房租赁市场价格。

这次不少城市的房租快速上涨，主要的原因是中介租赁公司及长租公寓哄抬房租上涨的结果。8月17日，原我爱我家(行情5.52 +0.00%,诊股)集团副总裁胡景晖所披露出来的情况基本上是事实。他认为，以自如、蛋壳公寓代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

本来，在十九大报告中，政府一直在强调发展住房租赁市场，以化解中国住房市场的问题。这些长租公寓企业看到政府房地产市场发展的政策点，也看到中国租赁市场刚起步由于住房租赁政策不健全存在的商机。所以，自如、蛋壳等这些长租公寓肯定会借助于外在资本进入这个市场。而外资之所以会进入，就在于目前这个市场存在政策缺陷下的暴利。

据我所知，这些公司收到的房子基本上与业主签订三年租赁合同，给业主的租金每一年上涨10%。仅这些公司以低价收进、高价租出的方式，及每年与业主租金涨幅确定，这两方面肯定会成为这些长租公寓从市场上不计成本疯狂收房子，推高房屋租金出租的最大动力。外部资本看到这种暴利岂能不进入？所以，当胡景晖把这种内幕暴露出来后，一旦动了外部资本及长租公寓企业的奶酪，胡景晖必走无疑。

第二节 政府约谈能抑制房租上涨？易宪容：难！

8月17日，北京市政府部门开始集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。政府部门对这些住房租赁企业也提出了约谈的要求。比如，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

金融界：北京市政府集中约谈了包括自如、相寓等主要住房租赁企业的负责人，您认为这种方法能够稳定房租吗？

易宪容：在当前中国住房租赁市场、金融市场制度法规不健全的情况下，要对长租公寓企业得出多少违规违法的结论是相当困难的。因为，无论是资金的恶性竞争、市场房租水平等没有具体的法规是无法确定的，更无法确定这些企业违法，只能会劝说这些企业收敛些。

稳定房租首先要搞清楚房租上涨到底是什么原因，否则，仅仅依靠政府的约谈的行政手段限制房租并不能奏效。甚至会使得房租陷入和房价一样的“宿命”，越调越涨。

监管要从以下几方面发力：

首先，要先落实“只住不炒”的市场定位，去除住房市场的投机炒作功能，去除住房市场赚钱效应，让住房价格完全回归理性。如果这个前提条件不确立，有效健康的中国住房租赁市场是发展不起来的。最近炒得沸沸洋洋的全国一二线城市住房租金价格快速飚升，就是与这种制度、法律、法规准备不足有很大关系，与“只住不炒”的市场定位没有真正落实有关，与当前中国住房市场仍然是以投资炒作主导的市场有关，与中国房地产市场没有真正转型为消费市场有关。

其次，要完善保护租客的法律法规。

租赁市场比较发达的国家，如德国，其稳定住房租赁市场的价格最为简单的方式，政府根本就不管其企业的融资方式，或融资来自哪里，也不管企业有没有通过垄断的方式来刻意推房租，政府只管租赁企业的利润水平。在德国，政府是鼓励企业及居民购买或建造住房出租，但利润水平有严格限制。房东租赁住房，其租金超过合理租金20%就算违法，超过了50%也构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准都非常严格，都得通过多方的相应组织协商来确定。坚决地保护住房租赁者的利益。

并且，德国有相当严厉的法律限制住房投资投机需求。比如，住房交易需要支付过户费3%、评估费5%、资本利得税25%。不过，住房持有超过10年可以免交资本利得税，如果住房持有少于10年则严格按照个人所得税累进税率进行征税。在这种的制度安排下，住房市场不是赚钱获利的市场，住房投机炒作的属性受到严格限制。在这种制度安排下，德国的住房租赁市场才以健康的发展。如果中国政府不在这些方面入手，制定相应的法律法规，中国长治久安的住房租赁市场是无法发展起来，反之中国的住房租赁市场一旦操纵在资本手上，也可能会成为暴利的市场。

第三，政府要提供足够的公租房市场，来解决中低收入群体的居住需求。因为，只要政府不用经济杠杆严格限制住房的投资功能，那么居民在是租房还是购买住房上永远是不确定的。特别是房价高得离谱的一二线城市，居民更是会宁可进入购买住房市场而不进入住房租赁市场，而进入住房租赁市场的是那些收入水平较低的中低收入居民。在这种情况下，不仅会导致可租赁的住房越来越少，也会导致要进入住房租赁市场的中低收者越来越多。所谓的这些城市的租赁住房供应矛盾就会更加突出。如果再加上这些城市的住房租赁制度安排严重不足，加上政府不能够以巨大的财政投入增加更多的可对中低收入者的租赁住房供应，这自然会给赢利性的住房租赁企业获得暴利创造最好的机会。

所以，对政府来说，除了自己建一定数量的公租房以外，还要给配建公租房的房企在土地和信用方面一些政策倾斜，以鼓励他们建造更多的公租房。当然，也要限制其利润水平，比如说控制在3%—5%就比较合适。

第三节 易宪容：房子不改投资品属性 房价房租均难有松动

金融界：您提到要让房价调整到合理的水平，是制定所有措施的前提，但是，几乎所有的人，都认为房价不会降。

易宪容：因为市场预期没有发生变化，房子做为投资品的属性并未发生变化。所以房价很难真正下跌。

金融界：您认为一线城市房价过高是因为政府的托市行为？是否其中也有供需失衡的因素存在？

易宪容：供求关系是消费品才有的属性，投资品没有。消费品的价格跟着供求关系的变化而变化，但是投资品的价格是由预期决定的。

金融界：这样的前提是，房子本身已经是一个投资品，您为何如此定义？

易宪容：这不是我定义的，而是大家对房子的认知已经将其认定为是投资品。举个简单的例子。

当市场销售突然下降50%的时候，房子的价格却并没有发生变化，如果是房子仅仅是消费品，当供求关系发生变化的时候，价格应该跟着波动，但事实是，房价并未发生实质性的下降。这就是典型的投资品。

现在市场上，为了炒作，制造出各种各样的概念，像“改善”需求这些都是胡说，其根源还是认为房价会涨，才会买二套三套。如果知道房价会跌，他们还会改善吗？

就目前政府对房市的基本态度，应该是既不让房价上涨太快，又不让它跌下来。但这是不可维持的，泡沫迟早会破，经济法则没有任何人能够改变。

第四节 掏空“六个钱包”买房？易宪容：这种说法不负责任

六个钱包，网络流行词，是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包。2018年4月，央行货币政策委员会委员樊纲在电视节目中提出：只要六个钱包能帮你凑够首付的话，那么最好还是买房子。

金融界：对年轻人来说，是要掏空“六个钱包”来买房，还是继续租房？

易宪容：这种状况是中国长期的独生子女政策导致的，我也不是说不让年轻人买房，但需要注意的是，这种情况会导致的后果。

首先，会把房价推高。

其次，父辈掏空养老钱支援年轻人买房之后，他们的养老负担也会压在年轻人身上。年轻人既要还房贷，又要养活众多老人，这就会出现严重的社会问题。

所以说，掏空“六个钱包”来为自己买房的说法，是特别不负责任的。

金融界：是否意味着对年轻人来说，租房更加合适？

易宪容：从目前的房租收入比看，租房还是划得来。

金融界：目前如此多的资本都在布局长租公寓，而长租公寓整体来看还处于烧钱的状态，您如何看资本的这种行为以及长租公寓未来的走势？

易宪容：资本聚集当然是因为有利可图。举个例子。

长租公寓运营商以5000元的价格收入房子，简单装修之后隔成三间出租，它的租金至少在9000以上，据我了解，他们的回本周期没有自己说的那么长。加上3-5年的锁定期，肯定是暴利。

未来看，长租公寓肯定是重要的。因为完全可以把之前的小产权房给纳入进来进行改造。这就又回到最初的问题，必须需要法律法规来保障，让其在法律允许的范围内运行。

——访谈结束——