今天的话题只谈实体店和房租的事，也不拿电商平台作对比，因为大家都知道电商平台的商家入驻，所花去的“平台服务年费”，实质上就是变相的房租，那费用并不比实体店商铺房租便宜。所以，今天只谈实体店商铺房租问题，不抹黑也不标榜，尽量还原真相，用客观事实说明问题。
一、商铺即实体店是什么时候出现的？
实体店是网络购物后出现的名词，网店为虚拟店铺，相对的在现实中的店就称之为实体店了，通俗点说逛街逛的就是实体店 ，包括现实中市场、商业区、学校、夜市、车站码头、游乐场等等地方的店面及固定店面。
实体店在古代也就是商铺（下面就统一称实体店），实体店的发展历程可以追溯到人类社会的早期（商朝，史书记载由城市的形成而出现，距今三千多年历史）。在古代的社会中,实体店的功能主要是为了满足人们的生活需求和交流交易。这些交易场所通常是开放的,没有明确的建筑结构。随着时间的推移,人们开始意识到需要一些特定的地方来进行交易和交流。 随着人类社会的发展,定居社会的形成推动了实体店的发展。
尤其在唐、宋时期，实体店发展就极具规模化。从《清明上河图》上生动记录了中国十二世纪北宋都城东京（又称汴京，今河南开封）的城市面貌和当时社会各阶层人民的生活状况，是北宋时期都城东京当年繁荣的见证，也是北宋城市经济情况的写照。
（如果说实体店是被房租打败的，那么实体店就不会存在两千年。难道是近几年所有的房东联合起来都贪婪了？）
二、城市与实体店之间的关系。
一般来说，先有城，后有市，有集才有市。在古代，城是围绕城墙而形成的聚落，是防御工事和行政管理的中心。而古代市指集中进行交易的场所，由多个实体店组成的多功能商业服务区域。随着时间的推移，城市逐渐扩大，人口增多，商业活动也日益繁荣，于是形成了城市。在这个过程中，城和市逐渐融合，形成了现代城市的雏形。所以说，城镇化的结果必然由实体店来进行服务和补充的，两者相辅相成。
（如果说实体店是被房租打败的，实体店消失后，那么城市就不叫城市，只能叫城，没有市。）
三、实体店老板与房东之间的关系。
实体店商铺的所有人是房东。实体店的经营者有可能是房东自营，也有可能外租给别人经营即商铺租赁者，我们现在所说的是实体店老板。因现在房东自营的情况比较少，那么这里我们就谈一下商铺非自营下的实体店老板和房东的关系:
两者是互利、共生的关系。其维系纽带是租赁合同。租赁合同注明了租赁时间、租金、双方权利和义务、以及违约责任。
有些人说，房东可任意涨房租这种行为，这是片面说法。因为这要看是否是在合同期内，如果是合同期内涨房租，那么房东就是违反合同行为，是要对租赁者按合同违约条款进行补偿的。如果是合同到期，房东是有权涨或降房租的，原租赁者只是拥有优先租赁权。所以，合同签定前，租赁者就需要考虑到续租或停租带来的店面装修损失和生意的后期影响。这里，从合同的法理上就不存在房东“黑心”现象。
（如果房东在合同期满后，想涨房租，他本身也要面临商铺近期租不出去带来的损失。）
四、实体店的租金是如何计算的。
1、房东对自己的商铺租金是如何计算的？标准是什么？一般来说，商铺租金是按银行利息为基础来估算的，即:商铺租金计算在银行存款利率和银行贷款利率之间。因为:如果租金低于银行存款利率，那么房东就亏损了，还不如将购商铺的钱存在银行；如果租金高于银行贷款利率，那么租赁者又觉得不划算。举例:商铺总价为100万，银行存款年利率2%，贷款年利率5%，那么商铺年租金定在2%~5%之间就比较合理。比如定在4%，那么该商铺年租金为4万元。同时，黄金口岸的商铺租金高，是因为该商铺总价也高。租金由房东和租赁者共同协商，双方满意认同各项条款的情况下，才签定租赁合同。
2、实体店租赁者（老板）对租金的预估。实体店老板在做生意前就要预估商铺租金在经营销售中的占比:房租成本占比是总营业额的20%--30%,25%左右属于正常,太高会影响纯利润。这个开业之前要把控好,否则租了高租金的地方,流水很大也很难高盈利。
（如果商铺租金过高，租赁者可以选择不租，或者“货比三家”，多渠道对比挑选自己租金满意的商铺。）
另外，实体店人工成本也占有很大比例，这是实体店老板要考虑的问题。人工成本占比是总营业额的10%--20%,15%为普遍现象,高于20%的,需要提高管理,减员增效。
综合论述，从实体店的形成历史、与房东之间合同关系、租金计算构成来看，现在实体店并不是被房租打败的，至少不是主因。所以说这本身就是个谬论。
另外，房租基本上是按年、半年交，很少按季交的，累计6个月、一年的房租，于是给人一种房租很高的感觉。
在最近几年，实体店大量破产倒闭，主要原因是大量的消费者由线下转为线上消费，实体店顾客流量骤减，实体店的销量无法承担房租、人工、水电费等开支所导致的。
总之一句话:在无顾客流量的情况下，哪怕是零房租，你都不愿意做实体店生意，因为那是浪费你的时间和精力；在不愁顾客流量的情况下，哪怕是高额房租，你也愿意做实体店生意，因为你同样会盈利的。
大家说是不是这个理？
