作者：余飞
|空置率上升
面对普遍高企的写字楼，尽管各地都出台了各种办法，但空置率还是在继续走高。
最近，戴德梁行发布了一份《独家研报｜23年Q2一线城市写字楼市场回顾与展望》，披露北上广深四大一线城市今年二季度末，写字楼租金与空置情况。
一言以蔽之，租金集体下降，空置率集体走高。
北京方面：二季度全市甲级写字楼租金目前为316.2元/平方米，环比下跌了0.38%。空置率环比上涨了0.1%，为16.9%。空置率创历史新高。
上海方面：二季度全市甲级写字楼平均租金284.5元/平方米，环比下跌了0.56%。空置率上升了2%，至18.6%。
广州方面：广州之前是一线城市中写字楼空置率最低的，结果二季度空置率环比上升了4.1%，目前为18%。租金下跌了3.3%，为161元/平方米。
深圳方面：深圳一直都是一线城市中写字楼空置最高的城市，现在更加是，因为一个季度深圳的写字楼空置率上升了1.6个百分点，目前空置率为24.5%。租金下跌了3%，为197.5元/平方米。
为何会这样？
业内有句话，写字楼是经济的晴雨表，写字楼空置率下降，租金上涨意味着经济表现好，反之亦然。
23年，虽然大环境改善了，但是经济复苏的不确定性丝毫没有减小。这可以从我们的CPI、失业率、PPI、社融等宏观数据中找到答案，这里就不细说，大家细品就行。
|空置率为何不降反增
写字楼严重过剩，空置率高企，是一个长期困扰着大中城市的烦恼。
四大一线城市中，深圳空置率最高，几乎是每4套写字楼，其中就有一套是空置的。
空置率这种东西，太高肯定不行，那么多写字楼空置在那里，是对资源的浪费。
但太低也不好，空置率太低，市场缺少置换需求的空间，会加大市场的租金上涨压力。
什么事情都不能过犹不及，空置率也是一样。本号认为，一个城市的甲级写字楼空置率最好维持在10%左右，如此既能维持合理的置换需求空间，也不至于浪费资源。
如果以10%为衡量标准，内地主要城市几乎都超标了，也即写字楼都过剩了，有些更是严重过剩。
仲量联行去年公布了一组更详细的国内41个城市空置率数据。
其纳入统计的城市包括内地27个省会与首府，4个直辖市、5个计划单列市、以及苏州、无锡两个地级市，以及中国香港、中国澳门和中国台北。
具体数据如下图。
数据：仲量联行
可以看到，只有台北、香港的空置率在10%以下，其余39个城市甲级写字楼空置率都超过了10%。
为何写字楼空置率这么高？
主要是因为，写字楼代表着繁华与经济和税收有关。由于写字楼可以为城市带来丰厚的楼宇经济，也即各种税收和总部经济效应。再加上写字楼的靓丽外观，可以塑造市容市貌，所以每个城市对于写字楼的建设，都乐此不疲。
然而，随着电商时代到来，对实体经济的冲击，让写字楼、商铺等非住宅物业首当其冲。
有趣的是，面对高企不下的空置率，各地也出台了各种政策来去库存，降空置率。
比如湖南21年就发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，提出降税、给补贴、降低土地供应，改变土地属性等多种方式，通过增加需求、缩小供应的方式，降低写字楼的空置率。
一线城市中，深圳去年也有行动。
去年，深圳市规划和自然资源局发布通告，对多宗优质项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华等片区。
深圳国际会展城KF-11地块，原规划用地性质为商业用地。调整后，这宗地块分为两宗，均为二类居住用地。
此外，管理层很早之前就钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
但由于属性转变牵涉的问题过于复杂，尤其是中间的利益牵扯，所以执行得非常慢。
更为关键的是，由于写字楼的租金回报超低，目前去化速度还跑不赢供应速度。
以深圳来说，23年上半年，深圳甲级写字楼合计新增45.7万平方米，全市总存量上升至777.08万平方米。同期，净吸纳量达22.9万平方米，虽然同比上升37.5%，但仅相当于新增供应量的一半。
|如何消耗这些库存
其实最快最好的办法，是改变土地属性，让写字楼变更为可居住的房屋。也就是“商改住”。
特别是像深圳这样的住房供应稀缺的城市。
事实上，深圳也一直在这么做。早在20年，深圳就发布了深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》，提出：
对一些符合标准的商业与公办用房改建为租赁住房。
但由于其中的利益纠葛，进展非常缓慢。
另外一个办法，就是提振经济，培育更多的企业，吸引更多的企业来消化库存。
根据企查查平台梳理的数据来看，去年，深圳、广州的企业迁出量都要大于迁入量。上海、北京则是迁入量大于迁出量。
从注册与注销角度来看，北上广深四大一线城市净注册量都是正数。
去年深圳新注册了443536家企业，注销了241557家企业，净注册企业20.2万家。
广州净注册数量最多，25.95万家。上海去年净注册企业12.9万家，北京15.98万家。
数据：企查查
从企业净注册角度看，四大一线城市的写字楼空置情况，倒并不可怕。
可怕的是其他低级别城市。长春、无锡、南昌、呼和浩特、贵阳、长沙、天津、西安、哈尔滨、大连这些写字楼空置率超高的城市。
应该大幅减少商务用地的供应，让空置的写字楼被市场消化一段时间再说。
