巨无霸万博城一来，万博楼市又要震一震。

万博本就是非常成熟的居住板块，再来一个堪称天量的旧改，“卷”将会是万博的长期状态。

不止独霸一方的万博长隆悦府心头一紧，周边的业主恐怕也要赶紧跑了！

万博长隆悦府，好日子到头

越秀万博城已经开放营销中心，入市时间也指日可待。

其旧改的改造面积非常大，接近162公顷，建设总量接近400万m²，规模相当于约2.5个万科城市之光或者5个猎德村，大约有万博四分之一这么大。

预计整个旧改项目提供的商品房货量约1万套，卖个十年也差不多了。

这么大的项目一旦入市，对片区的新项目至少造成两个冲击：

1、量大抢客；

2、性价比高，压制了周边项目价格。

正如之前的万科黄埔新城，项目占地面积约158万㎡，建筑面积约404万㎡，预计带来超3万套的住宅。

从开盘起，黄埔新城就卷起了价格战，对周边项目非常不友好，可以说卷走了不少刚需客户。

那越秀万博城对谁影响最大呢？

应该就是现在小日子过得很舒服的万博长隆悦府。

从住建局数据我们可以看到，长隆万博悦府已经卖了676套，去化率高达60%，别说，这样的成绩真的非常不错了。

好几个中介跟我说，这个盘确实好卖，比起其他新盘，去货比较快。

长隆万博悦府能够脱颖而出，其实有很大部分原因是吃了万博没货好时机。

现在的万博数来数去就几个盘，耀胜新世界、越秀瑞麓府、锦绣香江新组团，但也是卖了几年甚至更久的老面孔了，没有太多的新鲜感和竞争力。

正如两年前的天河，没有几个新盘在售，就奇货可居，人人扑着上去。但如今20多个盘涌出来，看到自己几年前抢着买的房子，瞬间就不香了吧。

长隆万博悦府也是如此。一旦越秀万博城这个500万㎡的巨无霸横插一脚，当下舒舒服服的出货环境必然被破坏。

首先，万博城一出手就拿出了最好的片区位置，即鹤地-朝阳片区，对面就是山姆会员店，各方面的配套最便利，定位对标万博的和樾府。

里仁洞旧改规划示意图

其次，除了地段位置这些必然的因素，从目前万博城官宣的户型产品来讲，两者还是对上了。

万博城首推5栋住宅楼，产品是建面约125㎡、142㎡、170㎡、206㎡四房，货量预计在500套左右。

很明显，两个项目都是大面积改善型产品，面对的客户就差不多了，都是500万往上走的改善客。

单从面积段来看，万博长隆悦府120㎡、140㎡以及206㎡三个在售面积段，全部碰上了万博城，一个逃掉的都没有。

现在万博长隆悦府在售的单价是6万+，但是量大的万博城估计不会卖这么高。

并且万博城货量还这么大，卖个十年不成问题，对于周边项目来讲，这个压力是长期存在的，不容忽视。

所以接下来的去化，对于万博长隆悦府来说是一场硬仗。

剩下的名牌学校，应该是万博长隆悦府最好的护城河了。

小学为东风东小学，初中为广雅中学，幼儿园是广东省番禺实验幼儿园，在教育短板明显的万博还是有点看头。

但是你说万博城的学校会不会也碾压回去呢？很有可能！毕竟是这么大体量的旧改项目，引进名校的可能性是很大的。

反正越秀万博城一旦入市，新盘之间必然会卷得血肉模糊。

但最惨的，还是万博二手业主，真的分分钟要被打趴。

万博二手业主，加速出逃

作为二手市场的热门网红，万科欧泊如今要面临被一二手围追堵截的尴尬境地。

看贝壳数据，今年万科欧泊二手房成交了27套，有22套是以3字头成交的，有3套是4字头成交的，5字头或以上一套都没有。

最低的成交价是这套，3月底成交的，94㎡的3房，成交总价是327万，单价是34494元/㎡，比得住6年前的价格了。

真的过气网红不如狗啊。

所以4月份时候，万科欧泊业主急了，号召邻居“团结起来，保卫房价”，但还是架不住有人急着出货。

链家数据显示，5月万博新增挂牌量约27套，其中万科欧泊就贡献了19套房，占了70%。

业主们想出逃的心思有多明显，就不用说了。

还有雅居乐花园雅庭悦组团，整体的成交一路走低，现在均价也就3万出头。

在一月份，有套76m²户型成交的直接跌破3字头，成交单价为29830元/㎡。

从业主调价记录也能看出，涨价房源比例极少，降价房源步步攀升，业主心态一天不如一天坚挺。

区域内几个二手超级大盘的带看成交量也不乐观。

华南碧桂园有540套挂牌，近90天成交10套，近30天看房次数1310次，也就是成交量才1.8%。

再看成交周期193天，有多难卖，一目了然。

还有锦绣香江花园、华南新城，在同样3、400套的供应下，近3个月的成交量平摊下来，每个月大概只能成交3-4套，真的有点凄凉。

其实这些二手盘的地段都不错，小区氛围也好，配套成熟，但是遭不住行情下降。

加上周边还有一大堆的新房入市或者准备入市，大家拿着一样的预算可以买到更好更新的房子了，对于这些二手房来讲，又是致命一击。

可以预见，随着越秀万博城的入市，以及首付降低新政，未来整个万博二手又有一轮回调。

毕竟谁不爱同地段，得房率高、房子新、性价比高的房子呢？

所以我也奉劝一句，这种时候，抱团不报团不重要，想卖房的业主，能卖得出去就赶紧的吧！