前两篇资讯文章是对连云港楼市基本面的简单介绍（《连云港市场上的库存还剩多少？哪些板块有价值？》《还有哪些纯新盘，正在来的路上？》），本文主要是对其深度整理和汇总。
从个人角度，我不希望大家过度关注宏观消息。因为城市能级不一样，市场体量不一样，对宏观政策的反馈也不一样。连云港这种小城市，远离风暴中心，市场规模也不是很大，主要以自生型为主。所以，大家只要多多关注连云港楼市的基本面，有个合理的认知，就能对未来走势做出正确的预判了。
一直以来，我们总说楼市具有传导效应。当下，各个城市的处境其实是一样的。全国楼市，在9月份刹那间进入“休克模式”。面对的都是同一个问题，房企和购房者信贷端的收缩，最终导致土地、新房、二手房同步降温。开发商们为了跑量回款，不得不祭出“自杀式”降价，淮安、盐城某些新房都七折起了。这对全国来说，以上的因素都是共通的，只是同样的大环境，连云港的战场会不会也特别的血腥？
目前可以看到的证据是，连云港市场观望情绪浓厚，交易活跃度降低。二手房进入量价齐跌的冷冻时期，新房市场去化缓慢，有些楼盘推出了特价房、低首付等营销手段。除却常见的促销方式，当下的新房市场并没有表现出夸张的降幅，一切还在各方能够接受的范围内。
价格是供需关系决定的，就由这最基础的道理说起。连云港楼市，基本是以本地人主导的市场。这种市场，有什么好处呢？
就是不会发生需求端的急剧减少和消失。所以，判断后市如何主要看供应端就可以了。
为了让大家有个直观的对比和认知，我简单整理了下盐城、淮安、宿迁和连云港4个城市的土地供应情况。截止至今天，这些城市今年成功出让的商品房用地数据如下：
连云港市区，仅供应7宗土地约28万方。不论出让面积，还是出让金，都远远垫底的。土地供应少，意味着市场新增供应同步减少。而淮安和盐城，近两年供应端大幅增加，也是这两个城市新房惨烈的因素之一。
土地供应少，入驻的新房企自然也会少。此轮楼市暴雷的基本是前些年致力于做大规模的房企，基本以TOP100强民营房企为主。而这些年活跃在连云港的品牌民企少之又少，依然是那几幅老面孔。这样一来，也就大概率不会出现房企们砸盘自救的情况，避免整个市场如多米诺骨牌的倒塌。
再细细想，土地出让越少，越能侧面反映停滞的城市建设——城市面貌得不到改变，城市的骨架无法有效拉伸。虽然我们不能及时享受到这座城市的城建红利，但一定意义上讲，连云港土地的缩量供应，的确为整个市场筑起了更高的安全壁垒。
这就是用魔法打败魔法的魅力吧。也就是说，即使市场下行，连云港市区楼市的韧性也更强一些。
前两篇文章，已经详细介绍了市场的楼盘情况，这里就不多做赘述。眼下，整个市区有16个纯新盘待上市（参考阅读《还有哪些纯新盘，正在来的路上？》）。在这16个新盘中，真正还没有亮相的新盘不到5个。而且这不到5个至今未亮相的新盘，明年还真不一定都启动。所以，整个市场的新盘供应是少的可怜的。
新增供应少，预示着今年底至明年，市场的去化基本仰仗现有的库存（参考阅读《连云港市场上的库存还剩多少？哪些板块有价值？》）。目前市区的广义库存，将近4万套。但真正形成有效供给的库存，只有大概3万套。那么，大家如何买，什么时候买，了解下库存就知晓了。
市场的供应结构，主要有两个特征：改善房慌和刚需主力。
改善房慌，就是核心板块在售以及待售房源非常少。主城核心区和原新海新区，及时供货的现有库存不到1000套。核心板块一旦断供，就会形成“红盘效应”。而红盘效应越显著，传递给市场的信心，就是正向的购买预期。
下半年来，这两个板块为什么卖不动？一方面是去年底和上半年的高频交易，导致改善购买力的透支，而新的需求还没长好；另一方面，银行不放款，二手房卖不出去，对新房改善影响最大。眼下，随着银行放款慢慢加快，到了明年三四月改善需求会逐渐恢复到常态。
库存稍微多的房源是刚需，主要分布在主城区的西北方向以及猴嘴板块。主城区西北方向有近5000套广义库存，这个位置最大的问题，是价格混乱。有三档价格，分别是9000-10000元/㎡、10000-11000元/㎡、1.1万+元/㎡。板块配套共享，客群几乎一致，最后拼的是性价比。
至于猴嘴板块，潜在广义库存有1万多套。猴嘴的自住需求，到底有多少呢？下半年，楼市走弱投资属性降低，这时候依然购买猴嘴大概率是奔着真实自住。这一点可以参考下半年优步花园、融盛状元府以及冠豪名苑的去化。这三家下半年以来，一共卖了有近1300套房子，刚性需求还是挺大的。
在大多数人的印象中，猴嘴房价的确腰斩过。但受于城市发展、房价基数的攀高，猴嘴房价很难重蹈覆辙。
楼市有多种声音是好事情，多空博弈才能在相对平衡中，维持一定的稳定状态。哪怕是下跌，慢慢跌大家也能适应和接受。为什么上半年上涨，大家有点反感，就是因为涨得太急了。所以，完全的看多市场和彻底的看空市场，都会带来不可承受的震荡。
到目前为止，基于基本面，我对市区楼市还没有太多悲观情绪。当然，连云港楼市作为中国房地产行业的一部分，不可能特立独行，置身事外。行情的发展，对于不同城市会有不同的进度和强度。放眼全国，连云港楼市还算是属于韧性强的城市。
