没听错吧，南开的改善开始到红桥买房来了？

这还不是个体案例。

很好奇，红桥究竟施了什么样的“魔法”，竟然能撬动南开的改善需求？

相信大家脑子里都有很多的问号。

首先需要明确一点。

能承接外溢的都是在南开红桥的“分界线”上。

简而言之，用红桥的价格去买南开的生活。

所以，必须要守着南开的边界。

那么，这条线在哪？

老天津卫都知道，西关大街——西马路——北马路。

南开和红桥的行政交界，也是楼市的“分界线”。

肉眼可见的“毫无差距”，甚至红桥比南开部分的城市界面还要好。

有的只是户籍上的区别。

但是“价格差”巨大！

红桥的楼面价1.2万，南开的地价几乎是它的一倍。

这就意味着开发商在成本上就剩下一大笔钱。

所以，商业在业态丰富度上会更高，租金水准会更低。

而住宅的优势就体现在房价上。

同样的总价，在边界线上能买到更好的房子。

这就是我们之前说过的“换汤不换药”。

在某种程度上，也是一种消费升级。

特征很明显。

以富力城为例，生活配套大多要依靠红桥这一侧。

既有西北角网红打卡地，又有水游城、陆家嘴这样的大型商业。

具备高级烟火气。

而且，这里还有”双轨“优势。

除了地铁1号线之外，两站地还能到天津西站大枢纽，出行相当便利。

即便如此，分界线上南开和红桥的二手房成交单价至少能差出1万块。

反过来看，红桥的房子是不是很有性价比？

新房成交上已经体现出来了。

比如云麓公馆，卖的很不错。

而且，它的成交套均总价都快到500万了。

很显然，这不是红桥买房人的“菜”。

凭什么卖的好又卖的贵？

要知道，富力城的成交均价都得在4万5左右。

格调春天二手房成交均价最高都能到5万+。

至少，南开的改善能用二线的价格买到一线的产品。

最关键的是，周边除教育之外，城市资源一点不差。

未来，红桥还会出现更多的“高端改善”。

都是有能力吸引南开外溢的。

比如，红桥西站南广场地块，住宅、商业、产业都有。

耀华红桥中学地块，城市更新项目。

从地理位置上来说，也处在南开与红桥的分界线。

东北角的住宅地块容积率1.82，预计规划小高层和洋房，将由格调代建。

同时，周边还将对老旧小区进行改造、新建两个口袋公园、引入长租公寓等。

近期，红桥又出让了一宗西于庄地块。

底价7.89亿，楼面价1.2万被山西建投摘得。

未来一段时间，红桥都会着重西站周边的开发，与南开的关系也会越来越紧密。

南开改善在“分界线”上，实现居住的升级。

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