风声水起的海教园，正面临一个隐患。

2024年1-6月，海教园新房成交13.6万。

继续霸榜板块成交前三名。

价格也足够扛，签约均价20218元/平米。

销量高，自然会被房企盯上，大规模拿地之下，也埋下了“危机”。

2022、2023年，海教园的“成交容量”分别为20、26万方。

即便去年上半年楼市热，加上下半年保利、中铁建首开，也没冲太高。

今年上半年，成交13万方。

在大环境没有实质转变之下，今年也差不多是这个量。

但是，供应量可是真不小。

房企都是“抱团取暖”，哪新房卖的好就去哪拿地。

今年上半年，海教园已经供应了12万方的新房，来自在售项目的加推。

重头戏在下半年。

保利西棠和煦的新地块，以及刚出让的新地块，都可能会入市。

算起来，大概32万方的体量。

加在一起，得有44万方的新房供应。

明显面临供应大于需求的局面。

也许还不止这些，毕竟现在海教园风头正盛。

没准儿下半年，还会有新地出让。

供应大于需求，就会出现“抢被子”。

这样的先例，在海教园已经多次上演了。

2020年，板块供应量将近50万方。

阳光城、华宇、中海、金科、龙湖……同时进场。

各楼盘业开始了价格战，最低能到1.68万/平米。

2021年，下半年市场转冷，土地供应放缓，新盘供应也降下来了。

龙湖天璞、中海锦城、四季春晓、锦绣大家……价格都不低。

比如中海锦城，洋房卖到过2.2万/平米。

很明显，海教园的房价受供需关系影响很大。

另外，产品雷同也是个问题。

新入市的几个盘，保利西棠和煦、中铁建花语天境、中建悦庐棠墅，洋房无论户型、价格，都差不多。

洋房的面积段，都从80多平米起步。

预算在150-200万，完全是随便选，竞争白热化。

现象已经很明显了。

01 卷产品

不满足于基础的3.0，都升级到架空层、阁楼、小院；

大门越来越气派；户型高赠送面积；示范区亮相越来越快……

保利西棠和煦

中铁建花语天境

02 卷价格

苗头已经出现了。

比如，中国铁建花语天境80平米洋房现在143万起，比之前门槛价低了点。

03 卷交房时间

既然海教园卖学区，那么谁交房早谁优势大。

保利西棠和煦二期、中铁建花语天境和中建悦庐棠墅的交房时间，全部提前至2026年5月5日，赶得上2026年上学与转学。

可口可乐和百事可乐大战，伤害的却是非常可乐。

目前海教园既有二代产品，又有第三代产品。

三代产品竞争时，二代产品只能从价格和交房时间上努力。

与三代产品价差达到15%，才有可能撬动销量。

像锦绣大家，作为二代产品，6月的销量已经说明问题了。

不过，有些买房人“卡点上学”，现房或准现房的二代产品，还有机会。

但不能忽视的是，今年下半年，海教园大概率会面临激烈的价格竞争。

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