乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

管城区|鑫苑紫金府

楼盘亮点呈现

主城三环内，区位优势显著

鑫苑紫金府处于南三环向北约800米，属管城老城区，位于主城三环内地段。

签约管城TOP3名校

签约了管城区外国语小学峨嵋路校区，位于项目西约500米处。

纯地铁盘

家门口即是地铁2号线花寨站，可与地铁5号线、1号线、3号线等换乘，属真正纯地铁盘。

项目不足：

鑫苑紫金府2#、4#、7#、8#为L型楼栋，部分楼栋户型朝向是东西向，户型采光、通风等比较受限；其东侧约800米处有铁路，可能会有噪音影响。

区域测评

主城三环内，配套成熟

区域概述：鑫苑紫金府位于管城区，管城区是郑州的老城区。管城区位于郑州南北发展轴上，管城区位居”中优“商代王城文化片区、”南动“小李庄火车站发展片区，两大组团的的核心位置，交通、商业、教育等逐步升级。在老城区发展的基础上，区域南部的管南片区已成为近两年的热门置业区域，有富田、融创等品牌房企入驻，未来区域价值会更上一层楼。

板块概述：鑫苑紫金府处于老城区，区域内各项配套发展成熟，有中州大道、紫荆山路、南三环、航海东路等交通主干道，有地铁2号线、5号线、4号线和成熟的公交路网，有管城区外国语小学等名校，还有航海路商圈等商业，入住即可享受成熟生活圈。

项目测评

园区景观，刚需、刚改产品

项目概述：鑫苑紫金府位于管城区紫荆山路与南三环交汇处向北，2021年9月19日开盘，推出89-168m²房源。

适合人群：管城老城区，三环内，紧临地铁，首付约37万起，适合城芯置业的刚需、刚改群体。

产品特色概述：鑫苑国际新城项目整体占地1075亩，总建面420万m²，共分为五期开发。其中一期、二期、三期已经交付入住，四期已经全部售罄，鑫苑紫金府就是鑫苑国际新城的五期项目。

鑫苑紫金府项目占地约61亩，建筑面积约30.08万㎡，规划8栋高层住宅和2栋独立商业。1#、2#、4#、5#、8#为34层，5号楼西三户29层；3#为32层，6#为20层，7#东单元23层，西单元25层，北1户19层。2021年9月19日开盘推出1#、2#、3#的建面约89-168m²房源。

整个社区在规划理念上更注重空间序列感，中轴景观布局，规划有“一轴、一环、四院”的景观体系。园区内还设计有180米长的天然森林氧吧，所有的绿植设计遵循适宜性、季节性、生态性、艺术性原则，适地适树，多采用本地植物种类和品种，保证效果的稳定性；根据植物不同习性，来考虑四季景色变化。

户型亮点：大面宽，270度转角大飘窗

楼盘户型：A2户型，89m²

户型描述：

89m²三室两厅一卫户型整体方正，功能齐全；设计有独立玄关，收纳回家随手物品，增加储物空间；餐客厨一体，动线流畅，动静分区合理。

客餐厅面宽约6米，进深约3.4米，与东向阳台相连，延展扩大室内空间；主卧面宽约4米，进深约3米，配赠有飘窗，居住舒适。

该户型位于5#、7#、8#的东西向楼栋上，东西朝向，整体采光有些受限。主卧与中间次卧朝东，可以迎接早起的朝阳，但是中间次卧窗户较窄，采光通风更受限。西侧次卧可以享受午时后的阳光，日照时间相对东侧卧室较长。

楼盘户型：C4户型，140m²

户型描述：

140m²三室两厅两卫户型整体方正，空间无浪费面积；餐客厨一体，动线流畅，方便烹饪、就餐、会客；四开间朝南，超大面宽通风采光。

客餐厅面宽约6.1米，进深约3.1米，进深6.8米大横厅设计，又与南向大阳台相连，整体空间视觉异常宽敞舒适，观景视野更宽阔，室内光线也敞亮；主卧面宽约3.6米，进深约4.7米，设计有独立卫生间，配赠有270度转角飘窗，观景视角更宽阔，提高居住舒适度。

该户型亮点很多，一是四开间南向，采光面超宽；二是进深6.8米大横厅设计，视觉空间很充裕；三室主卧与次卧均配赠有270度转角飘窗，采光充足，观景面增加；四是设计有双阳台，生活观景两不误。

房价及潜力分析

价格适中

价格现状：鑫苑紫金府毛坯均价约14100-18000元/m²，带装修均价约16200-17300元/m²，周边新房永威城毛坯均价约16000元/m²，融创城带装修高层房源均价约15000-16000元/m²，新城时光印象带装修均价约17500元/m²。

周边二手房不多，鑫苑城均价约16000元/m²，正商城16000元/m²，绿都紫荆华庭晴园均价约17000元/m²，综合来看，鑫苑紫金府在片区内的价格适中，但价格稍低的房源户型较差。

价格潜力：鑫苑紫金府家门口就是地铁口，且位于主城三环内，周边各项配套成熟，依据其地铁、区位及配套优势，其产品的增值保值性可以保障。

交通测评

交通便利，临地铁

轨道交通：地铁2号线花寨站就在鑫苑紫金府的家门口，乘车可到紫荆山公园、惠济区、新郑机场等，向北1站可在南五里堡站换乘地铁5号线，向北4站可在东大街站换乘地铁3号线；向北5站可在紫荆山站换乘地铁1号线。

公共交通：鑫苑紫金府周边1公里范围有公交80路、213路、251路、B1路、283路、B58、111路、129路、136路、165路、251路、B3路、S122路、13路、S163路等，乘车可到河南省人民医院、郑州国家森林公园、二七万达广场、郑州火车站西广场、汽车客运南站、郑大一附院、郑东CBD、郑州东站等，公交线路较多，交通相对便利，但上班高峰期会有堵车现象。

自驾：鑫苑紫金府目前主要依靠紫荆山南路出行，周边有“三纵三横”立体交通路网，纵向有中州大道、紫荆山南路、京广快速路，横向有陇海快速路、航海东路、南三环高架。交通路线“井”字交叉，通达滨河国际新城、郑东新区、龙子湖、二七区、中原区等。由于位居主城区，人口密集，上下班高峰期会有堵车现象，可选择错峰出行。

配套测评

签约名校，配套成熟

教育配套：鑫苑紫金府已签约管城区外国语小学峨嵋路校区，管城区外国语小学属管城区TOP3名校，公办性质，就近划片入学。项目内部规划有6所幼儿园、1所小学、1所中学，周边约1公里有郑州市管城回族区南十里铺小学、郑州市二七区长江东路小学东校区、长江东路第三小学、长江东路第四小学、郑州八十三中等，为孩子教育提供保障。

医疗配套：鑫苑紫金府周边约5公里有二甲综合医院郑州人民医院南部院区、三甲传染病医院郑州市第六人民医院、管城回族区人民医院、三甲眼科医院郑州市第二人民医院、黄河科技学院附属医院等，为家人健康保驾护航。

公园配套：鑫苑紫金府周边2公里有郑州莫奈公园、双秀公园、七彩公园、净秀公园、净馨公园、郑新公园、魏庄西街游园等，生态资源较丰富。

其他配套：鑫苑紫金府自身规划有58万方生活中心和7万方自持大商业，周边5公里范围内还有汇美茂购物中心、富田太阳城、福都购物广场、橄榄城都市广场、大商千盛生活广场、二七万达广场、中原百姓广场等商圈，可满足日常购物需求。