继广州发布了配售型保障房的征求意见稿后，深圳楼市也宣布要下场收购商品房了，专门针对65平以下的户型进行，而这是一线城市中第二个开始以购代建的模式的城市了，因为在5月底的时候，广州增城政府就公开征集了 符合条件的住宅房源进行收购，这还是小范围的用收购代替新建，而深圳这次是全市范围的调整，示范效果非常强烈，后续其他城市预计也都会纷纷效仿和上马。

先看这次深圳的收购亮点，首先是由深圳安居集团牵头来做这件事的，这是深圳国资和保障房的专营机构，去年集团总资产有1691亿，累计已经筹建保障房28.2万套了。而这次，深圳安居集团会面向全市范围内的住宅、公寓、宿舍进行收购，主要有四个重要条件，第一个是位置要够便利、配套设施比较齐全，贴近产业发展核心片区，可以说如果远郊、没有产业的房子可能连被收购成保障房的资格都不够了，这也是大家尽量不碰远大新的重要原因，我预计后续很多这类房子会沦为法拍房中的变卖层面了，因为一拍、二拍都很难卖出去，而且开发商也不会再去拿这种地块了，保障房现在也在不断追求核心地段，集聚化的效应也逐步明显起来。

第二方面，户型要合适，面积为65平以下，这点跟广州还有点差别，广州的话，之前给出的征集意见中说是90平以下，如果是收购开发商的话面积还可以扩大一些，当然，深圳的均价是比广州贵了近一倍的，所以65平也可以理解，如果按3万一平来计算的话，那也得近200万才能买个保障房了，这对多数的家庭来说也是一个不小的数目了，而广州市区的保障房如果按2万一平的话，90平也就180万，两者之间价格是差不多的，也是符合多数人预期想法的。

第三点，要求生活便利，临近地铁口、公交站，生活配套完善等宜居条件，可以看出，后续深圳的保障房位置都不会特别差，如果差的话肯定是无人问津的，就像广州后续将推出的保障房，有几个项目都在中心区，而且旁边就是中高端的商品房，可以说地段是相当不错的。

第四点，拟收购的项目要四证齐全，保住项目合法合规性，满足金融机构的贷款要求，这里是没有说到现房要求的，说明深圳的商品房期房还是有机会能够去被收购的，而广州基本是要求现房进行收购的，这点也是有些差异的，所以大家后续也要注意，如果是已经暴雷房企建的房子变成了保障房，还是要留个心眼的，因为这几年的新房质量大家心里都懂得。

而深圳这次出台了的收购政策，我预计价格也是在商品房的5-6折左右，如果追求更高利润的话，收购的价格可能还会到4折-5折之间，因为房企在处置资产和靠自身打折都难以回笼资金的前提下，只能用更低的价格集体卖给地方政府了，所以这个价格只能是成本价和白菜价，就像过往房企如果1万块拿地的，那大家都会以为要2万一平卖出了，所以如果5折卖的话基本就接近房企的底线了。

而从深圳房地产信息平台数据来看，截止7月底，深圳新房可售套数为4.89万套，而乐有家的数据显示，截止今年上半年，深圳全市新房库存面积为516.21万平方米，去化周期去到了24.8个月。当然，现在作为龙头城市的深圳去化压力都如此之大，其他城市更是如此了。从中指研究院的数据来看，截止今年6月底，一线新房去化周期去到15.6个月，二线去化周期为19.7个月，三四线则是31.3个月，因为超36个月的城市就要停止供地了，这对很多城市来说是不愿意承受的事实，因为失去土地财政收入那就意味着断了一只大腿了，只剩下税收的一条腿在走了。

所以现在其实还在救房企的，不希望房企因为新房卖不出去而全部破产，就像7月底，郑州就拿出了首批1999套配售型保障房出来了，均价在6000多元左右，可以说价格相比商品房的1万多的价格确实是打了个5折的，用法拍房的价格去买保障房，对不少刚需客户来说还是具备一定的吸引力，而对地方来说，又可以完全保障房任务，还可以缓解开发商债务压力，又能给到居民一个好的购房口碑。

当然，这是理想状态，就像深圳这次的收购，如果是都满足上述那些条件的，开发商也不一定会用5折的价格卖给深圳安居集团，价格太低了不如自己慢慢去卖，除非是再不卖掉就要到破产的这种局面，而如果到了这种局面，这种房子大概率也是满足不了收购的门槛的，所以这之间的权益如何权衡，还是后续这个收购工作能否顺利推行的重点。就像广州的话，其实还是在搞自建保障房的，因为靠收购的话变动性太大，地方也不愿意亏本去收，不然这种保障房就变成了拖油瓶甚至是财政支出的无底洞了，资金是有利息成本的，保障房追求的是保本微利，这是官方说法，但是一旦收购了就有亏损的风险，所以一定要把价格压到最低降低风险，这是从地方的角度出发的。

所以我相信后续更多城市都会陆续出台政策跟进，但是真正会有影响力的其实还是几个一线城市和少数的核心二线而已，多数城市的这种收购其实还是陪跑而已，因为很多城市不缺房，你把商品房换成保障房，其实只是说变相的一种降价了，那开发商不如直接打个5折销售了，而且最关键的还是要有购房需求在里面，没有这个需求，就像鹤岗那种一套房几万块甚至十万块，也并没有出现抢房的这种局面，现在老百姓还是在提前还款和存银行，而救市政策支撑力也就一个月到两个月左右，接下来，8月大概率还有更多重磅政策了，大家继续期待吧。