在巴黎格勒内尔码头，近年来最大的顶级豪宅项目正在死亡边缘挣扎。
这个名为"Scène des loges"的项目原本计划将一座六层的雷诺汽车工业大楼改造成82套超级豪宅，其中47套为私人住宅，35套为社会保障房，但现在，这个堪称巴黎最奢华的地产项目如今却陷入困境。
穿行在巴黎十五区的街道上，这座建筑的外观至今仍保持着它作为雷诺车库时的模样：标志性的七个黑色字母和白底黄色菱形logo依然完好无损地镶嵌在门楣之上。
唯一的变化是墙上挂着一幅醒目的广告，向过往的行人宣传着"独一无二的地址，非凡的景观体验"。走进宽敞的大堂，一副建筑效果图和精致的沙盘模型是开发商雄心的仅存见证，而这个项目已悄然从开发商的官方网站上消失。
对于这个中标"重塑巴黎3"城市更新计划的项目，开发商Capelli集团的野心不小。整个项目的设计极尽奢华，其中最令人瞩目的是位于13、14层的复式顶层公寓：259平方米的起居空间，配备80平方米的观景阳台，可以将塞纳河的碧波和埃菲尔铁塔的优雅剪影尽收眼底。
这套堪称巴黎天空之城的顶级豪宅开价1050万欧元，折合每平方米售价惊人的3.5万欧元。即便是普通户型，每平方米售价也要1.25万欧元起步，这样的价格注定让它成为极少数人才能企及的居所。
豪宅内部的装修标准同样令人咋舌。以七层的一套复式公寓为例，从露台上可以将埃菲尔铁塔的壮丽景色尽收眼底，室内则配备了顶级的装修用材和智能家居系统。然而，这些令人向往的豪华配置如今只能停留在效果图中。
原定于2023年9月开工、2025年竣工的工期计划已成泡影，项目地块上的施工机械迟迟未能进场。更令人担忧的是，项目已被无限期叫停，重启日期遥遥无期。
究竟是什么原因导致这个雄心勃勃的项目陷入如此困境？据项目原合作方、持股30%的Imm'Extenso公司负责人Olivier Touitou透露，开发商的傲慢和冒进埋下了失败的种子。
第一个致命错误是在建筑许可证还未完全生效时就急于启动预售。这个鲁莽的决定直接引发了当地居民的强烈反对，最终演变成一场法律诉讼。虽然双方通过谈判达成了和解协议，但开发商未能支付约定的120万欧元补偿金，导致项目陷入僵局。
对此，巴黎市政府也显得颇为谨慎。他们确认了诉讼的存在，但对项目的未来发展态度模糊，仅表示"正在关注诉讼的解决进展，同时会兼顾居民诉求和巴黎的城市发展目标"。
第二个致命伤则是项目的天价收购成本。Capelli集团以6400万欧元的高价购入这座车库，这个决定在当时就显得有些冒进。正如十五区区长Philippe Goujon所说："收购价确实太高了，但在当时，新建房地产市场还没有遭遇利率的暴涨和建筑成本的飙升。"
除了高昂的收购成本，改造工程预计还需投入3000万欧元。更要命的是，项目中的35套社会保障房虽然是政府要求的配套，却无法为开发商带来收益。
在这种情况下，开发商只能通过大幅抬高私人住宅售价来平衡成本，这也解释了为何要将售价定在如此离谱的水平。
项目还面临着一个独有的难题：由于建筑内将设置约20套专门用于安置无家可归者的单身公寓，入住者可以无限期居住。尽管这些公寓会配备独立的走廊、楼梯和电梯系统，但没有人可以用爱发电，考虑到项目的超高端定位和天价售价，这样的邻里构成显然难以说服潜在买家。
除了以上项目硬伤，Capelli集团本身在近两年深受房地产市场危机的冲击。截至2024年3月底的财年净亏损高达5280万欧元，集团不得不大幅裁员，员工人数从2022年的180人锐减至目前的97人。
负责"Scène des loges"项目的多家公司已进入司法重组程序，这意味着它们需要与债权人，特别是为收购提供贷款的银行进行债务重组谈判。
如今，这个豪宅项目的命运面临三种可能：要么开发商设法筹集资金支付补偿金并与银行达成新的融资安排；要么等待法院的最终裁决，这将进一步推迟项目工期；要么寻求与大型建筑集团合作，借助后者的实力解决债务问题。
外部市场环境的恶化也是值得注意的因素：根据房地产网站Meilleurs Agents的数据，巴黎二手房价格在过去三年已下跌10%。新房市场的颓势更为明显，年均住房建设量已跌至上世纪50年代的水平，仅为25万套左右。
在这种情况下，开发商能否维持2022年制定的售价，以及项目是否还具有经济可行性，都成了未知数。
这个注定载入巴黎房地产史册的超级豪宅项目，让后疫情时代欧洲房地产市场的深层危机显露无疑。雄心勃勃的开发商遭遇利率上行、成本攀升和市场需求萎缩的多重打击，曾经光鲜亮丽的豪宅梦想，也不过是镜花水月。
海豚
现在房价大幅下跌并不是因为下跌了没人买，而是没人买、实在卖不动才不断降价。卖不动的原因就是房地产的投资逻辑发生了根本性转变，也就是预期改变了，大家对未来房地产并不看好，通过投资炒作涨上去的资产一旦预期发生改变，那么就会面临价格快速崩塌，没人接盘了这才是最可怕的。没有人会去投资一个长期看跌的资产，哪怕是刚需也会非常谨慎购房，因为今年买需要50万，明年只需30万，这种情况下他们不会觉得自住就无所谓，而是会选择等等。现在把钱变成房容易，但要把房变回钱可就难了。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房子实际建造成本是非常低的。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真的利好。房子也是消费品，是用来住的消费品，只有炒房客想着买房升值的才天天幻想房子涨价，整天吹嘘房子。还说什么房价下跌就会对经济不好，你买个车是不是车行还要给你保价啊？不然经济就不好了？不可笑吗？还有就算货币贬值也不代表房价就会涨，这是房吹强行挂钩忽悠大家的。现在钱是更值钱了，货多了。