去年底，楼市柳叶刀发表《伊藤撤离468，宣告龙泉楼市彻底告别成都……》一文，超16万的阅读量，近500条留言——
时隔三月，468和龙泉楼市，都迎来了新的机会。
468商业伊藤绿地店已于2月28日正式谢幕，“大融城”以“ALL THINGS NEW”宣告新品牌的降临。春节后绿地468 T2、T3也宣布正式复工，工期212天。
别激动，不是“偷油婆”复工，是它旁边的两栋副塔楼。
去年8月中旬，五冶集团接手建设468主楼的消息让成都人很是兴奋了一阵。
如果说资本能拯救468，那么一个能激活468甚至激活龙泉楼市的机会其实也在来的路上——即预计今年底通车的地铁30号线。
去我们爆款推文里，就有一条关于地铁的留言——“大面要是有根地铁横到6、18、1、5号线，那就碉堡了。”
大面没有等来这条碉堡的地铁线路，但是洪河等来了。
今天，我们将从交通通达性、土地价值和城市片区开发的角度来分析洪河板块的未来机遇，全文约6000字，分为四个章节。深度阅读约15分钟。
1、一条30号线，把人拉向了洪河
2、成都从纵向买房时代到横向买房时代
3、洪河：锦江大道高端走廊的最后一站
4、老朱有话说
01
一条30号线，把人拉向了洪河
一条地铁真的能驱动板块楼市的发展吗？如果在洪河，那是真的有可能。
成都轨道交通30号线一期工程西起双流机场2航站楼站，途经双流区、高新区、锦江区、龙泉驿区，东止龙泉站。
线路全长约27.96km，设置车站24座（均为地下站），其中换乘站15座，与既有线换乘5座，设高碑坝车辆段一座。
分水站：可换乘地铁9号线（规划）。
惠王陵站：可换乘地铁2号线。
娇子立交站：可换乘地铁13号线（在建，很可能与30号线同期开通）。
金石路站：可换乘地铁6号线。
市一医院站：可换乘地铁5号线。
珠江路站：可换乘地铁8号线。
双流机场2航站楼东站：可换乘地铁10号线和19号线。
明面价值上看：地铁30号线对于洪河楼市最大的意义在于，让洪河到金融城完成半小时的通勤价值。
举个例子，小王在华熙528居住，在金石路写字楼上班，按照之前的公共交通出行，他可以乘坐31路或者133路公交出行，耗时50分钟左右；
但地铁30号线开通，惠王陵站到金石站仅6个站，加上两边步行距离，半小时通勤。
即便是在金融城的天府新谷上班的洪河业主，惠王陵站到市一医院站也就10个地铁站直达。所以对于在金融城、金三办公的购房者，洪河板块有着通勤优势。
所以，洪河板块的客群就很明显——
①能吸引大面、龙泉主城等上行客户；
②能吸引太古里、东大街、驿都大道等市中心过来的下行客户；
③能吸引金融城、金三写字楼里的上班族。
也许你想问，这里真的能吸引太古里、金融城的客群吗？
如果以太古里为原点，这里的人会去哪里买房子？
往北：没有什么新房；
往南：最近的高端新房在麓湖板块，直线距离25公里；
往西：金沙、浣花溪都没有高端新房；茶花还有，但一来不是区域成片发展，二来狼多肉少，你不一定买得到。
往东：有房子，有连片发展的区域，这就是曾经的攀成钢逻辑，去年的三圣乡逻辑，现在的洪河买房逻辑。
如果以金融城为原点，这里的人会去哪里买房子？
往北：进城方向，没有成片的新盘开发
往南：以个盘点状为主，而且价格都相当顶。
往西：成都的规划，是没有金融城西这个概念的，因为机场路把往西封死了，再往西就是武侯新城。
往东：府城大道往东，就是我们说的锦江大道一线。
所以你看如果往东，洪河明显比金三便宜，比林家坝便宜，比白鹭湾便宜，比驸马便宜。那洪河的价格落差就形成了。
价格落差，决定谁来买你的房子。
我们要明确，洪河是一场瓜熟蒂落的结局。它就像一个漏斗的底部，当锦江大道、东大街等区域的上班族，总有一天会溢到洪河。
是不是有点熟悉？嗯，是的，又是一场喊你去做时间的朋友。
明面上，地铁30号线的开通为洪河带来了全新的且足够的客群可能，但更深层的价值在于：成都楼市最后一张暗牌——洪河，浮出水面。
02
成都从纵向买房时代到横向买房时代
我们之前说，成都人爱吃九大碗，成都人看房子也有九大怪——第一怪就是“有线不看片”。
为什么成都买房要看线？
因为成都是一个平原城市，买线最大的好处是心理距离短和通达性强，毕竟“宁买十里远，不买一里坎”。
当然这里还有几个成都特有的前提——
①成都是私家车保有量最高的城市，在上世纪九十年代，成都就获得了“奥拓之城”的称呼；
②休闲是成都人的标签，成都人特别乐意去郊区玩农家乐，喜欢看桃花看樱花摘桃子摘梨子过着5+2的生活，工作日城里上班，周末郊区度假，这在成都人心里有这样的习惯，同时也是因为成都到郊区的通达性本身就很强。
③成都郊区的地特别大。
你看，车多、通达性强、有心理习惯、地多，所以为什么先买线呢？
——因为成都城区和郊区的房价落差特别大。
比如说桐梓林4000元/㎡买高层的时候，华阳的叠拼别墅每平米都还不过千。就是多开车半小时，就能住大别墅。
所以你看，沿着南延线买房——
①心理距离很短；
②通达性特别强；
③房价落差大；
④还有一个好处，房屋能增值保值。
因为成都是一个摊大饼式发展的城市，看线意味着它会被城市覆盖，比如，城市的发展能沿着光华大道发展，沿着南延线发展，沿着东大街发展，那么沿线上的物业能享受城市发展红利，会增值。
看线的好处：今天的远郊、明天的近郊、后天的城市。
以前，我们是纵向看线：
最佳的买线案例就是买南延线，当年买了大源的购房者，物业增值能力绝对超过同期大多数板块；当年的南延线上的麓山麓湖，现在就是城市新中心。
但成都不可能一味地纵向发展——
南延线往南的视高，泡沫已经破了；
东大街再往东，龙泉山会阻断城市发展；
羊西线再往西也没有市场；
天府大道北延线，其实去了德阳；
所以在楼市回归主城的当下，买房看线已经进入了横向看线时代，现在成都楼市最受关注的横向买房区域就是3.5环的锦江大道沿线。
目前锦江大道板块涵盖大家熟悉的金三-林家坝-白鹭湾-驸马，其实跨过驿都大道，就是我们今天的主角洪河板块，我们先看这条大道上其他板块的现状——
金三：地王tittle很显眼，5万元/㎡起步
成都楼市现在的楼面地价地王就来自金三，金三24亩宅地以27300元/㎡的楼面地价，刷新成都最高地价纪录。比起高地价更让人惊讶的是，其竞得者是贝壳旗下贝好家(成都)置业有限公司。
目前金三板块亮相的项目只有华润锦宸府，开盘以35534-51222元/㎡单价，830万起的总价稳居楼市C位。
林家坝:4万起步价，最高单价破10万/㎡
早期，林家坝中交·锦江颂、万科·交子朗拾以精装均价3万/㎡的水准入市，随后能建锦誉府以35247-37884元/㎡入市，是林家坝“3”字头的最后机会，目前已经售罄。
现在的林家坝单价来到了4字头。
金茂·璞逸锦江，首批次以精装均价39360-45903万/㎡入市，面积段为197-234㎡，总价为800万级别以上的小高层、高层产品，两次开盘均售罄。
精装均价4万/㎡的中铁建·西派交子，同样以小高层产品入市，首批次开盘也宣告售罄。
润达丰· 滨江以26300元/㎡的楼面地价跻身林家坝地王，其高端产品缦华系入市，在售均价60444-103276元/㎡。
白鹭湾：3.5万起步且缺货
白鹭湾F4之后，白鹭湾板块仅有雍景白鹭湾在售，均价35968-46848元/㎡。
驸马板块：单价和套均总价排全成都第一
目前驸马最高成交楼面地价是新绿色竞得的57亩地，楼面地价为24800元/㎡，跻身成都土拍成交楼面价TOP4。
从目前板块内开售的项目来看，锦江大院、锦江上院、锦江璞园和锦江赋打造的驸马F4都较好叫座，除锦江璞园全盘143㎡户型外，其他有大平层、叠拼、合院产品，板块实际主力面积在169-400㎡。
锐里数据显示，2023年，驸马板块备案了约1358套房子，均价约3.39万/㎡，套均总价约661.6万，单价和套均总价都排全成都第一。
驸马板块最新开盘的锦宸院，户型面积约157-267㎡，单价35114-66105元/㎡。
看见没有，锦江大道沿线上的板块，已经把“高端”刻在了楼市基因里，但是他们再往东1公里，跨过驿都大道，洪河却有不一样的局面。
洪河：楼面地价9660元/㎡开局，还有5747亩城市更新地块
去年12月26日,金茂拿下的洪河63亩地块,楼面地价9660元/㎡。计算容积率为2.5，建筑密度不大于25%，绿地率为35%，是中国金茂在成都落地的首个“棠”系作品。
按照报规文件，项目总建筑面积约13.65万㎡，其中计容建面约10.44万㎡，共规划了16栋住宅。规划显示，项目所有产品户型面积均在90-144㎡之间，共计808户，产品定位主要瞄向首置与首改客群。
相对这条线上的其他板块，洪河的首发那是相当“温柔”。
诚然——
金三的地很好，但是跟你有什么关系？你拼不赢资本；
林家坝的地很好，同样跟你没关系，而且现在拍到林家坝也不是本事，三年前就敢拍林家坝才是本事；
白鹭湾的地也不错，除开个别项目在手，人家没地了；
驸马的地也很好，也快没地了；
但是洪河，现在还是原始股阶段。
看到这里，相信各位已经能稍微明白为什么我们说洪河板块是成都楼市最后一个暗牌的机会了吧，很简单——向东5分钟，地价相差一万五。
03
洪河：锦江大道高端走廊的最后一站
当然，我们说洪河板块是成都楼市未来十年的机会，不是单凭楼面地价便宜，而是看到它未来发展的底层逻辑。
当立体交通解决了通达性，看到了客群之后，提及洪河，很多人还是会觉得板块能级偏弱，洪河去承接锦江大道豪宅走廊的饼化得有点大，难以承接锦江大道上的客群。
那么我们就从做豪宅本身的逻辑，看看洪河的优势到底在哪儿。打造一个豪宅片区，有两个条件。
第一：区域内的城市生活非常好。
什么是城市生活，就是区域周边的城市投资强度，什么是投资强度，即政府对于单位面积内的投资金额。
简单来说，投资强度越高的地方，道路、桥梁，交通，公园，商场，酒店，写字楼都不缺更不差，房价也就更高。投资强度将直接影响到城市或是板块内配套的质量和数量。
文儒德旁边的锦城湖，如果填了修房子，楼面地价能破3万/㎡，华润未来之城旁边的东安湖，如果填了修房子，楼面地价可能就刚刚破万，这就是投资强度越高的地方，物业会更值钱。
交子大道为什么豪？因为有SKP，有洲际，有华尔道夫等等；
金三的房子为什么会很贵？也是由它附近地表上的投资强度来决定的，金三的旁边是金融城，是银泰中心，是双塔。
第二、住宅本身的造价豪
所谓的豪宅，一是地好，二是房子好，地好是指周边的城市界面，是由投资强度决定的，房子好就是房子本身的价值。
为什么南苑房价卖不过中海城南壹号，因为南苑本身的房子质量比不上中海。你看攀成钢，石材干挂的伊泰天骄，就是比隔壁凌云峰阁贵，仁恒的房子就是比中粮卖的贵。
卡地亚一个店的珠宝值20亿，所以住在太古里附近的房子居住价值特别高。当然，太古里周边有很多烂房子，烂房子不值钱，所以D10值钱，它是离太古里最近的豪宅，所以它才值钱。
土地投资的强度+住宅本身的投资强度，才能决定是否能做豪宅。
回到洪河——
从土地投资强度看：洪河离成都投资强度最大的两个核心区——金融城和太古里，都特别近。
而且它距离地标468也很近，虽然现在是“烂尾楼”，但是未来终究能呈现，今后里面也会有大量的写字楼、酒店。
住宅本身：金茂携首“棠”系上场，是一张保守牌。但是别忘记，区域后续人家还有超5000亩的土地规划。
2024年，洪河板块城市更新项目被纳入全国超特大城市城中村改造项目库。
同年7月，金茂联合体中标成都市龙泉驿区大面东洪片区综合开发项目城市合伙人，将负责片区范围内整体策划规划、项目建设管理，经营性用地开发，产业导入及运营等，涉及范围面积约5747亩，预计总投资约368亿元。
你看，洪河未来真的有无限可能：
从通达性看：地铁30号线即将开通，叠加已经开通的地铁2号线，不管是去市区还是去城南，为洪河带来半小时通勤的可能；
从地脉上看：承接了锦江大道沿线，肉眼可见的价格差，而且接锦江大道上金三-林家坝-白鹭湾-驸马的楼市热度，洪河从地脉上也能吸附，它不会成为下一个十陵，因为隔着青龙湖，地脉断了；
从成片土地规划来看，主城三环边上唯一有超过5000亩的发展空间，更重要的是，洪河的发展是有边界的，北面是三环，南面是绕城生态，西面是三圣乡，东面是青龙湖。有边界意味着开发总量可控、总有一天会稀缺。
足够支撑的人气；
足够的市场热度；
足够的开发土地；
后续洪河是否还会有更高标准的产品出现，我们拭目以待。
我们判断土地价值的标准是现在安全、未来值钱。
洪河板块现在的安全度已经明眼可见，未来投资强度越来越高，超5000亩地，能穿越好几个市场周期，未来完全有可能出现全新迭代的产品，洪河有机会可以成为锦江大道高端走廊的最后一站。
老朱有话说
最近很多人问我，对于成都房地产市场怎么看？这个问题很笼统，我不可能直接回答A or B。
那什么叫市场？
第一种叫饥饿市场，好比当年锦江天玺亮相，区域断供了N年，周边5公里没有供应，这就是供需不足导致饥饿市场。
但面对饥饿市场有个前提，不是老百姓饥饿，是改善饥饿，所以你至少产品要到改善起步才有奔头，像现在的茶花，就是长期断供后出现了饥饿市场。
第二种叫有钱的市场，就是你去IFS旁边修房子，它虽然不是饥饿市场，但是是全成都最有钱的市场。
茶厂的地将来为什么会肯定卖得贵，那是因为它能吸引太古里的人来买房，那是成都最有钱的市场；
金三的地为什么值钱，房子为什么值钱，因为它能吸引金融城的人来买房子，当年两三万买银泰中心，现在银泰中心能卖八九万，当年一两万买中海城南壹号，现在最撇的房子也能值四五万，你金三随便卖多少钱他们都买得起。
你看火车东站为什么地价能拍到2万多，因为整个攀成钢，包括仁恒滨河湾都是一万多买的房子，现在值五万，这些人换房的话，东客站可以随便修，就像我们随时开玩笑，当年门里那块地，说不定我们望今缘的业主就能买完。
未来洪河块地为什么值钱？因为当立体交通全部打通，它可以卖给全成都的人。对于大多数开发商来说，这里是安全的。
我们难道不知道金三的地好吗？
难道不知道茶厂的地好吗？
难道不知道东光背后的琉璃厂那块地好吗？
房地产已经不是谁都能参加的游戏了，那些地都好，但是他们属于“明牌”了——
拍门里拼的是手艺；
买金三拼的是子弹；
都不是拼职业经理人的眼光。
而柳叶刀的价值就在于不光看明牌，还能看到“暗牌”，看到谁能有未来，谁能创造奇迹。
所以，洪河可能是成都楼市土地市场中最后一个能创造奇迹的板块，什么叫创造奇迹的地块呢？
你现在能看上的地，可能是大家都会看上“明线”的地，譬如金三、譬如茶厂的地，那么这些地块会越来越贵，竞争会越来激烈，茶厂的地很有可能破三万；但是大家都看不上的地，谁也不敢去拍。
这样来看，那些未来能有价值的“暗线”的板块，可能还有想象空间，还有能创造奇迹的机会，譬如今天说的洪河。
以前的洪河，可能是龙泉的洪河，可能是锦江的洪河，未来的洪河，我们希望它能是金融城的洪河。
