槐树店楼面地价破两万，成都楼市新一轮标志性事件

2025年除夕头一天，成都首场土拍来了，结果如下——

成华区槐树店50亩地块，起拍楼面价为13500元/㎡，由华润置地以20400元/㎡楼面地价竞得，溢价率51%；

青羊区蔡桥板块约9.8亩地块，容积率2.0，以16800元/㎡起拍，被鸿山以20900元/㎡的楼面地价收入囊中，溢价率24%。

虽然老朱当即认为此轮成华区地块的拍出有重大意义，但他没有让在成绵高速飞奔的我停到服务区去码字，轻松愉快先过个好年，感谢他。

这个新年，哪吒和Deepseek无疑是最大谈资，热巴也洋盘一把，将“华润成华区拿地有什么意义和市场启示”输入某AI问答软件，不到10秒钟，洋洋洒洒500字长文出现，总结如下——

1. 市场信心：华润置地这样的大型房地产开发商愿意以较高的溢价率拿下土地，显示了其对成华区乃至整个成都房地产市场的信心。

2. 区域发展：华润置地的投资通常伴随着大规模的开发计划，包括住宅、商业设施以及公共服务设施的建设。

3. 示范效应：高溢价拿地的示范效应可能会鼓励更多开发商参与到未来的土地拍卖中来，增加市场竞争，也可能推高未来土地拍卖的价格。

4. 城市化进程：随着华润置地等大型开发商在成华区的开发活动，成华区的城市化进程可能会加速。这将有助于提高城市的居住环境和服务质量，满足更多人的居住需求。

5. 政策影响：开发商的积极拿地行为也可能受到政府政策的影响，比如土地供应量、价格控制措施等。

这是AI说的，不是我们的回答。

年后第一篇，必须让朱大爷憋了超十天的“大招”一吐为快——华润置地以20400元/㎡楼面地价竞得槐树店地块，或将成为成都楼市新一轮标志性事件。

本文将围绕成华区此次土拍，分析土拍背后的市场影响。全文约5200字，分为三个章节，深度阅读约11分钟。

1、三环内无刚需，成华楼市补齐房价短板

2、槐树店楼面地价破2万，引发三大市场效应

3、老朱有话说

01

三环内无刚需

成华楼市补齐房价短板

华润以20400元/㎡的楼面地价竞得槐树店地块，或将是成华区补齐房价短板的重要节点。

也许你要说，这么大个tittle压下来，不怕拧着脖子？当你看完背后的逻辑，就会发现，真不会拧脖子。

成都三环内，成华区是目前唯一还有刚需、刚改板块的区域。我们先说好，什么是刚需、刚改板块。

要满足三个条件——

①是大多数人，一生中第一套房，也极有可能是最后一套房；

②这套房子，是靠工资收入购买的，而不是靠资本积累购买的；

③不是价格便宜，而是在消费品时代，真正用于自住。

金牛区也有不少便宜的房子，但是那都集中幸福桥板块、凤凰山等三环外板块；龙泉温江也有很多便宜房子，但是通勤距离导致他们对于市中心小白领而言并不好住。

所以我们说，成华区是三环内目前唯一还有刚需刚改房子的区域。

那么为什么成华区还有刚需、刚改市场呢？

①地块大多在三环内市中心，客群广；

在市中心就意味着周边覆盖了大量的城市小白领；不像天东、新川的地块，就算出现有诱惑力地块，对于市中心小白领的生活半径太远了。

②成华区总价低；

据克而瑞数据，2024年大成都整体套均成交总价为259万，5+2区域整体套均总价为393万，锦江区套均总价531万、全成都各区TOP1，高新、青羊、武侯各区域2024年套均总价都超400万。

曾经在套均总价里垫底的金牛区，2024年凭借国宾板块龙湖西宸御湖境、中国电建国宾华曦府等多个改善项目，区域房价表现亮眼，套均总价为305万；故而2024年的主城区，成华区以291万的套均总价垫底，同比下降4%，还是主城区唯一没有上套均300万的区域。

③成华区单价低。

据克而瑞统计，2024年大成都整体均价为19618元/㎡，与去年相比小幅增长2.3%，且近5年来成都的房价均呈上涨趋势。

其中，锦江、高新均实现均价超3万。锦江区以3.33万元/㎡高居成都房价榜首，连续四年坐稳成都房价顶流区域。

而成华区，不仅以成交均价22392元/㎡垫底，还是2024年成都5+2区域中，成交均价同比唯一下降的。

所以你看，距离好、单价低、总价低，成华区就是主城区三环内的房价短板。

市中心的刚需刚改买家，原来可以往南买、往北买、往西买、往东买；而现在只能往东买。

比如说现在在盐市口办公的普通白领，现在往城南买得走30公里，往城西买得走15公里，往北买没有什么房子，往东买，龙泉太远锦江太贵，成华就是最好的选择，因为三环内就二八—理工大—崔家店—槐树店—东客站一线，还有刚需刚改能够得着的新房。

但是华润这一拍，后果就不一样了。槐树店20400元/㎡楼面地价一出，正式补齐了成华区的房价短板效应，就意味着，成都三环内，3万以内或将买不到新房了。

楼面地价20400元/㎡，按照当下的成本估算，华润地块新房价格32000-33000元/㎡是一个符合常理的价格，以2024年成都新房套均面积约132㎡计算，那么成华区锚点价格到了435万。

02

槐树店楼面地价20400元/㎡

或将引发三大市场效应

华润这一拍，至少将引发三大市场效应——

一、成华楼市很快将正式进入改善市场

这是最直接的结果，前面已经分析了，三环内成华区房价短板已经补齐，成华楼市很快将正式进入改善市场。

此外，据相关部门公布的供地计划来看，成华区今年将有13宗土地入市，是主城区供应量最大的区域之一。

13宗土地中，除了猛追湾、青龙场2宗地之外，其余11宗土地均集中在“金色中环”上，二八、崔槐、东客站片区是供地的主力。

2月18日和2月25日，位于舜和家园站约72亩地块和东客站两宗13亩连襟地块将相继拍卖，后者起拍楼面地价已来到15700元/㎡。

我们之前说过，主城推小地块可以拉高楼面地价，能吸引更多开发商下手；主城推大地块也有优势，能吸引华润、中海、保利、建发等有实力的开发商入场，开发周期长，有溢价的可能，有做更高端定位的空间。

所以成华后续地块是否会因为华润地块51%的溢价率振奋信心暂且不提，但是肯定会进入全新的规划场景。

二、主城楼市最后一波窗口期，半年后三环外见

我们判断成华楼市，或者说主城三环内，还有一个房价窗口期，最多半年时间，还能有刚需刚改新房上车的机会。

譬如像目前二八板块在售的蜀道翰林府、中建匠心里等在售项目，依旧还能以200-300万的总价进入；

譬如新希望在去年11月15日，于理工大拍下的23亩地块，成交楼面价为14000元/㎡。仅楼面价就与华润地块有6400元/㎡的房价差，100㎡的房子光地价就可以相差64万，主城楼市买家值得重点关注。（更多项目消息，文末扫码进群了解）

三、二手房或将持续火爆

如果主城区有一个价格洼地或者价格短板，那么其他的地方房子一卖贵，买卖双方都是虚的。如果价格洼地补上去了，那么其他地方的价格就更加坚挺。

所以你看，成华区均价能到3.2万/㎡，慢慢到3.5万/㎡甚至更好，那么就意味着像锦江区、高新区、青羊区、武侯区、金牛区等均价到4万/㎡，买卖双方对于这个价格都能坦然接受。

这种认知最大的好处——成都数百万套二手房的存量市场会被激活。

一旦成华区也进入改善时代，那意味着三环以内成都没有刚需市场。那所有的白领，买一套房子来生存的人，就只有进入二手房有交易。

如果你想要住在主城区，sorry, 你只能买二手房了，于是二手房市场会得到一个特别恐怖的数字。2024年，大成都范围内二手房成交约23万套，那么今后二手房成交或将再创新高，超过30万套不是一个难以逾越的数字。

如果二手房市场被真正激活，有两大影响——

①对市场而言，房地产将从卖地挣钱进入到交易赚钱环节。

新房越贵，供应量就会越低；供应量越来越少，房价又越来越贵。而这种循环就会导致越来越多腰部以下的买房族，把视野放到二手房市场。

我们来简单估算一下——

如果2025年大成都二手房市场能卖到30万套，按照200万/套计算，就是6000亿货值。如果都满五唯一，个人所得税和增值税免征，按照平均1.5%契税计算，二手房市场契税约90亿。

如果二手房市场一旦激活起来，这个税收是持续的，这个收益更是庞大的。这也意味着房地产从原来的卖地挣钱，进入到交易赚钱环节。

那么二手房契税收入90亿是什么概念呢？

数据显示，2024年1—6月成都全市一般公共预算收入1011.9亿元。成都高新区上半年财政收入为160.2亿，增长3.4%。高新区的财政收入在成都处于绝对的领先，是上半年仅有的百亿级县区。四川天府新区（68.1亿）和武侯区（61.0亿）两地财政收入均在60亿级别。

所以你看，90亿，还是保守估算的90亿到底是什么概念！这还是一个持续且稳定的税源。

②对老百姓而言，账面财富或将变为有效财富。

也许你会说，成都二手房卖30万套每年是一个天方夜谭的数字。

请注意，成都有2140万户籍人口，按照一家三口计算约有700万户，这都不包括约400万的流动人口。这700万户按照每年5%的换房率计算，一年就是35万套二手房。

这里的换房可以是以大换小、以小换大、从南换北、从东换西……可能是小孩念书换房、可能是工作和就业换房、可能是家庭空巢换房。

你看，这35万套二手房至少贡献上百亿的税收，而且5%的换房估算也不算高。

当然，二手房市场做到有价有市，它被激活的前提是一手二手有着巨大的价格差。

什么叫巨大的价格差？

如果新房卖到40000元/㎡，次新房打个7折左右，价格是合理的；如果新房卖到40000元/㎡，次新房腰部失守了，甚至市区老破小都4000元/㎡了，那么二手房也不会被激活，因为它没有定价权。

二手交易系统被激活，不在于涨价或者降价，而在于保持有交易的可能。

比如我们常常说的成都市区的老破小，总价60-70万左右，单价9000-11000元/㎡，这些房子，除非原子弹来了，不然也不可能降到3000-4000元/㎡。

如果这些房子只值4000元/㎡，一套60㎡的房子只有24万，那成都城市化的门槛就变成零。

成都毕竟不是鹤岗，它是中国的支柱城市。如果不是靠资产置换，就纯凭送外卖、摆地摊，靠工资都可以买得起24万的成都的房子。那么雅安、自贡、绵阳、广安、内江等等城市都会变成空城，全部来买成都了。

而这些老破小60-70万的总价，让进入成都买房有个门槛，年轻人努力几年也能够够得着。

成都的楼市房价被锚定以后，有个最大的好处，就是二手房彻底被激活。从原来的账面财富变成真实的有效的，就是房子可以流动了。它一旦可以流动，那钱就变现了。二手房的转手率高，对老百姓而言，就像吃了一个财富定心丸。

你看，槐树店地价破两万，AI会告诉你：“华润置地在成华区拿地不仅是公司战略的一部分，也是对成都房地产市场未来发展的一种押注，它可能会对市场产生一系列连锁反应。”

而柳叶刀会告诉你，这些连锁反应到底是什么，到底对你有什么影响，我们为什么说槐树店楼面地价破2万，是成都楼市标志性的事件呢？

成都的基础房价和二手房的价值，一方面是由房价长板决定的，因为它会有心理引导，但是房价短板决定整个城市的房价走向。

金三楼面价破5万，实际上都不会影响整个成都的地价。但是成华区这个楼面地价短板补起来，主城（特别是三环内）均价三万是跑不掉的，所以它这是一个标志性事件。

老朱有话说

德商邹康总五年前对我有一句评价，是近年来对我影响最深的话之一。

他说：“老朱，你是一个个性过于鲜明的人，喜欢你的人特别喜欢你，讨厌你的人又特别讨厌你，你只要让不了解你却讨厌你的人不讨厌你，风水就可能变化。”

确实，了解我的人讨厌我可以理解，那些不了解我的人讨厌我，真的可能影响我风水。有些乌合之众，不了解我也不了解房地产专业的人，天天到处说我坏话，虽然影响不了我，但是会破坏我的风水，人到我这个年龄了，凡事看淡一点。

你认同我的观点，欢迎来柳叶刀交流；不认同我的观点，远离就好了，取关就行了，甚至吐个口水比个中拇指都可以。但是你没有必要以己度人，说我为了几万块钱去拉广告，我过年喝酒会被朋友笑话的好吗？

观点不同，没有对错，也不分好坏。但是在我看来整个行业进入了一种情绪化主导的语境。

你跟他说技术，他跟你说立场；

你跟他说专业，他跟你说负面；

你跟他说真话，他跟你说恰饭。

而任何行业任何人，天天打情绪、靠情绪吃饭的，那一定是传销。

所有的人都打了鸡血，在股市上一定是股灾，在楼市上一定是风险。如果任何一个行业、一个群体、一个家庭、一个人每天靠情绪主导，一定是心智不成熟的，对于我而言，我没有必要去参与这场情绪的较量，变成口水大战。

所以新年第一期，我们立个flag——

2025年，楼市柳叶刀全年不用挑剔的眼光和语气点评任何人、任何企业、任何地块、任何项目、任何城市。

如果哪天楼市出现柳叶刀不得不说的典型案例，我们绝对会给你一个意想不到的创作格式，我们会用出其不意的克制方式来表达自己的立场。

崔健有句歌词叫人也多嘴也多讲不清道理，怎么说怎么做才真正做自己。新的一年，柳叶刀怎么做自己呢？

我们只去解决专业技术层面的问题，让我们的文章更加单纯化，更加技术化。真正成为业界专业的人在一起交流的平台，而不是去做流量做影响力，我又不去当网红，要那么多十万加干嘛。

柳叶刀要的是保持初心，当年创建的本质其实是让柳叶刀成为一种逼迫自己和团队去思考的工具。因为我们要推文，就必须要思考，强迫自己关注楼市、关注行业、关注城市。