重要的话说三遍——2025年，楼市柳叶刀全年不用挑剔的眼光和语气点评任何人、任何企业、任何地块、任何项目、任何城市。
不过，我们狠起来，可以先打自己脸。
2024年1月18日，柳叶刀发布《深业·泰樾府：成都隐形地王的“作死”之路》一文。深业拿地四年不卖房，我们判断即便在全面取消限购的风口，深业·泰樾府可能面临的不是“最好的时代”，而是把黄花大闺女熬成黄花菜的局面。
时隔一年，成都楼市风起云涌，我们为当初的判断道个歉。
作为老朱办公室窗外的一道“风景线”，修成现房的深业·泰樾府给柳叶刀上了一课——让“时间是最好的朋友”这句话的含金量不断提升，不禁感叹属于深业·泰樾府的“时间”可能真的到来了：
邦泰339地块，成交楼面地价21100元/㎡；
华润槐树店地块，成交楼面地价20400元/㎡。
这两个地块距离深业·泰樾府左右都不过一脚油门的距离。如果只是说楼面地价的全面上扬，就迎来了泰樾府的时代，那肯定过于信口开河。
所以今天，我们将从更专业的角度，分析深业·泰樾府，这个曾经新华公园地王的无限可能，看它是如何将天崩开局做到了逆风翻盘。
全文约6000字，分为四个章节，深度阅读约11分钟。
1、深业·泰樾府，它的时间要来了
2、一个房企的成功，究竟靠什么？
3、深业·泰樾府：或将热卖的四大可能
4、老朱有话说
01
深业·泰樾府：它的时间要来了
五年前，楼面地价16800元/㎡是新华公园的“地王”；现在，告诉你主城楼面地价“1”打头，就是真的很温柔。
我们先看深业·泰樾府周边的“邻居”——
曾经是新华府、恒大中央广场、华润二十四城这些次新房；现在，则是一个个能抢区域头条备受市场关注的项目和地块：
① 邦泰11亩，成华区首宗楼面地价突破2万元/㎡的地块
2023年底，邦泰经过50多轮竞价拿下成华双林路348号11.2亩地块，成交楼面地价21100元/㎡，溢价33.54%。该宗地是成华区首宗楼面地价突破2万元/㎡的地块，成功晋级成华区“地王”。
显而易见，11.2亩，面积袖珍，相当考验开发商的打造水平。
据已公布的控规图显示：为保障居住的改善舒适度，项目绿化率为35%，预计仅修2栋高层住宅，层高22F、23F，首层架空。
根据住宅楼栋提供的层高、电梯厅等数据测算，项目的梯户比预计为2T2，总户数约80多户，产品也预估是200㎡以上的大平层。
已公开的资料，邦泰11亩建筑设计公司为惟尚国际，曾打造过麓湖生态城C1-3组团、保利狮子湖等高端住宅项目，有豪宅建设经验。
坦白说，邦泰项目不可能卖得太便宜，11亩地块，地小房源少，完全满足开发商卖溢价的需求。
② 华润50亩，拿地就能跻身成都楼市新一轮标志性事件2025年1月27日，成华区槐树店50亩地块，起拍楼面价为13500元/㎡，由华润置地以20400元/㎡楼面地价竞得，溢价率51%。
柳叶刀详细分析过该地块的市场意义，详情请戳：《槐树店楼面地价破两万，成都楼市新一轮标志性事件》。
③ 东大路明日之星：茶厂49亩地块
原茶厂地块，已基本完成拆迁和土地整理。这是真的有潜力可以和D10掰手腕的优质地块。
据锦江区拟住宅用地计划，它已经在来的路上了。
④ 猛追湾28亩：纯住宅，容积率2.5
据2025年成华区供地计划显示，猛追湾28亩、崔家店60亩、东郊记忆51亩和36亩、东客站两宗13亩连襟地，上述地块都有望刷新区域地价的新高。
其中猛追湾28亩，直线距离到339不到1公里，容积率2.5，有邦泰11亩楼面价21100元/㎡珠玉在前，28亩地块纯住宅，有更充裕的规划打造空间。
不管是已经花落邦泰和华润的地块，还是茶厂地块和猛追湾28亩，这些地块价格都不会便宜，同时比起他们，深业的地价优势和现房优势就更加有优势。
所以，我们说深业·泰樾府的时机来了：它用五年的等待，等来了市场行情、土拍行情这股东风。
当然，有行情还不够，自身还得具备能成功的基本要素。
02
一个房企的成功：究竟靠什么？
一个房企的成功真的不是智力的成功，一个项目的成功也不只是智力的成功。一个企业、一个项目要成功，除开天时地利人和以外，最少还有三个要素——
一、认知；
二、资本；
三、技术。
什么意思？
认知：就是你的判断，你的择址，你的规划等认知方向首先得是正确的。
比如说麓湖，万华对土地、对产品的判断肯定是超过绝大部分同行的，它卖得好也是集合天时地利人和，麓湖楼面地价几百，别人楼面地价几万，你说这个房子怎么修？
当然，在市场上升的时候，不止麓湖卖得好，天西也卖得好，大源西也卖得好。
资本：房子能不能修起来，得看资本。
对于万华而言，麓山国际那么多年的资本积累和郎酒庞大的资本底气，一定程度上能够支撑麓湖有穿越时间的能力。
资本说简单点就是需要荷包有钱，就好比市场上一些地块一些项目，中海可以做，但是其他房企不敢做也不能做，因为中海在现金流和利润率上都做到了行业佼佼者。
技术：就是打造产品的能力。
麓湖的湖、桥、营销、产品设计、样板间、商业街的打造……它都是有技术的，不是说随便哪个设计院的复制粘贴就能打造一个城市的标杆项目的。
回到深业·泰樾府这个项目。我们依旧认为，从当年来看，那块地肯定是拿贵了。
2020年5月，深业斥巨资11.49亿，抢下成华区新华公园一宗34亩纯住宅用地，楼面价16800元/㎡+不少于13640㎡的返迁比例，溢价率30.23%。
彼时，深业地块跻身2020年成都楼市土拍成交楼面价的第14位。
别看现在成都楼市的楼面地价已经达到27300元/㎡，2024年，成都楼市楼面地价上2万有13个，地价不上2万+都不好意思发海报。但当年，深业地块是真的掀起了一波谈资。
2020年楼面地价16800元/㎡，而且已修成现房，我们按照每年110%的持有成本递增，深业·泰樾府的实际楼面地价已经到达：
16800✖110%✖110%✖110%✖110%✖110%≈26950元/㎡
以现在的眼光来看，深业·泰樾府的实际楼面地价也达到26900元/㎡，仅次于金三地块。
所以它这块地可能真的出了问题。
如果拿地出了错，其实有三种处理格式——
① 愿赌服输，割肉离场，亏了就降价卖，譬如中南、禹洲、融创等；
② 补仓，把周边的楼面地价抬起来，平均成本，这块地买贵了，那在隔壁再买一块，结果可能会好，可能会越陷越深，譬如远达、滨江等；
③ 用产品和服务来扭转地块的劣势，三流的地，二流的品牌，一流的货，照样可以卖起来，譬如今天所说的深业。
前面两种格式是防卫型处理，后面一种格式是进攻型处理。大多数房企都是走前面的路。为什么深业会走并敢走第三条处理格式呢？
第一，从认知上看，深业是从深圳过来的企业，它看成都楼市可能自带“穿越”眼光。
毕竟深圳的土拍市场，从1987年开始算，短短37年，土拍成交价从40万/亩到3.2亿/亩，陡升近800倍，深圳最高楼面地价已经刷破7万/㎡。
深圳的豪宅单价早就刷到6位数了，譬如香蜜湖水榭花都一期的别墅项目，总报价为1.6亿元，面积为307㎡，单价高达52万/㎡，深圳鹏瑞一号备案单价56万/㎡发售，也捅破国内豪宅价格天花板。
深圳很多单价20万/㎡、30万/㎡的房子，在“贵”这个赛道上，都抢不到C位。
所以深业对成都有信心，2020年我们认为它毛坯卖三万、四万是个笑话，说不定再过10年它就不是个笑话，你看才5年，我们就打脸了。
当年麓湖也卖过一万出头的房子，现在卖到了10万+。所以，经过深圳楼市洗礼，深业有一种“过来人”看成都的眼光。
第二、从技术上看，基于深业这种过来人的眼光，它在产品打造上也有前瞻的视野。
从深业·泰樾府之前的拿地条件可知，该宗地竞得人须在宗地内建设返迁安置房124套（商品住宅。其中，160平方米户型31套，100平方米户型62套，80平方米户型31套，全装修），并无偿移交给成都成华旧城改造投资有限责任公司。
这也就意味着，当年新华公园“地王”可用于销售的住宅仅274套房源。而且是套均200㎡+的项目。
5年前，成都主流还是100-143㎡户型，即便有大户型产品，也很少见纯大户起步。
但现在，你看锦宸府、你看JFC、你看滨江、你看备受关注的金三贝壳地块、都是纯大户型起步。
从深业·泰樾府的外立面，真的还是不错的，据说它还在顶层做了一个天际会所，至少高端的调子拉满了，江湖传言，如有异议，纯属八卦。
深业·泰樾府没有做一堆小户型抢跑，而是慢慢做大户型，等到了成都高端纯大户产品的市场格局。
当然，你这也是技术上的支撑，如果你技术不够，产品做得太次，就算你等到风口了，也不一定飞得起来，因为最可怕的就是死在黎明前。
第三、从资本上看，能拼爹本身就是一种资本。
资本，就是财力。说实话，我们确实也不了解深业泰然的真实实力，但作为深圳的国企，它显然不像蓝光那样用高利贷修房子。
如果它没有财力，首先银行可能不会让它修，早就烂尾了，血本无归；其次即便它有那个财力，有那个耐力，用借的钱来修房子，等房子修好了，再来卖掉，目前已经第五个年头了。
深业·泰樾府已经修成现房了，还没有开盘的动静，如果是高利息，利息都是一大坨，还不敢保证能顺利卖掉。
所以，它要不就是有现金实力要不就是低利息贷款，有知道内情的小伙伴可以留言聊聊。
03
深业·泰樾府：或将热卖的四大可能
目前来看，在认知、资本、技术三个要素层面上，深业·泰樾府具备了成功的可能。当然，我们只说现在，不判断未来。
深业·泰樾府的产品能否给予成都楼市前所未有的惊喜，能否走出自己的行情，开盘后才能真正揭晓。但从现有的条件来看，深业·泰樾府有四大热卖的可能。
去年，我们在泰业文章收口的时候，留下了为公园买单、为万象城生活方式买单、为产品买单的缺口。
一年后我们重新审视市场，柳叶刀认为深业可能卖掉的原因有了些许变化——
第一，产品能力在线；
地一般，那就要有更好的盘和更好的货来实现。
客观地讲，深业地块和华润二十四城八期地块，没有太大区别。
土地条件一般，但可以把产品做得很好的，成都也不完全没有先例。
譬如D10，严格来说当年并不属于豪宅聚集地，但它把产品做到极致，依旧能在成都楼市取得叫好又叫座的成绩；譬如伊泰天骄，当年攀成钢还没有实力和国际城南分庭抗礼，但伊泰用前瞻的产品，打造了自己的楼市声望。
从产品来看，深业房子修得真不错，虽然新华公园板块这块地，有点驴跑在羊群里的感觉，但是当天易的设计师到现场看到产品时，感叹了一句：“恩，铝板用得还是不少，看得出来是花了钱的。”
从定位上看，200㎡起已经进入成都楼市高端序列的赛道，外立面的挺拔感和昭示性也算OK，它本身的打造力据说还是可以，为什么对于这个项目只是据说，因为并没有实际看到其产品完全呈现力。
第二、弥补市场空白；
从市场来看，春熙路沿线，即老锦江区的豪宅板块，是真的没有供应了。
譬如，太古里的富豪要想买房子，要么买深业，要么买三圣乡，再远的地方就没有道理了，而跟三圣乡的房价相比，深业也还是有优势的。
第三、合格的高端消费品；
在房地产正式进入消费品时代的当下，除了金三的大部分房子，其他地方，买的都是居住功能。如果从居住功能来看，作为消费品，深业的房子是没有明显缺点的。
①距离万象城近，生活无忧；
②旁边就是新华公园；
③毕竟1.5环，交通便捷，四通八达。
你看，要生活有生活，要休闲有休闲，要便捷有便捷。
第四、现房优势；
期房可能有两大风险。
①价格风险：买期房，可能买房的时候一个价格，交房的时候一个价格，还没收房，就亏掉一辆BBA。
②品质风险：成都楼市甚至全球楼市，看图纸流口水，看实景流泪水的教训还不够多吗？
事实上，在成都楼市，也有不少高端产品现房卖得好的先例——
譬如嘉佰道，当时嘉佰道全新亮相，5-8万/㎡的价格，几乎所有在成都搞房地产的人，都想要去一探究竟。因为，任何行情下，市场永远都只关注那些最贵的、最潮的豪宅。作为一个平均单价超6万元/㎡的项目，交付率达到100%，嘉佰道的成绩超越了行业的预期；
譬如麓湖云龙阁，神兽系列绕不开的名字，据说五年磨一剑，当年现房销售，如今也是二手市场的香饽饽，据说目前已经成交5套，楼层区间为17－28层区间，总价2780万－3050万，单价88300－99620元/㎡。
时隔一年，柳叶刀对深业·泰樾府的判断变化如此之大，也许你要说，是不是又讨到饭打到劫，拜托，人家目前售楼部都没有，项目上连个上班的人都找不到，地块还围得严严实实的，这就是我们对市场变化的判断。
柳叶刀打脸与否也不重要，我们也不care，重要的是，在这次打脸事件上，我们看到深业给行业的两大启示——
① 当拿地一般，如何逆风翻盘；
当地不好，深业没有采用降价跑和加仓这种防守型决策，而是采用进攻型决策。
其实进攻型决策也有先例，譬如沈阳D10天誉就是最成功的例子，沈阳D10天誉在楼市峰值的时候拍地，但是新希望没有退缩、没有降价跑量。
反而用最高的标准打造产品——用沈阳首个实现上帝曲线立面、沈阳首个配置三会所的项目、沈阳首个车马厅景观车库、沈阳首个户外恒温水景+四季景观花房、沈阳首个复式大平层楼王……为项目树立高端品牌形象，在豪宅均价不到3万元/㎡的沈阳，沈阳D10天誉黑珍珠楼王“只要4万/㎡”。
当然，要做到进攻型决策的成功，认知、资本、技术三个层面缺一不可，新希望在沈阳能如此，深业在成都的泰樾府亦能如此。
② 给未来主城小地块，打了一个版。
楼市会慢慢从大规模新区开发的时代转到主城更新的时代，将来成都会有很多这样的小地，因为地块比较小，建筑体量会比较小。
如果地价高了，开发商卖不掉，若用现房的形式来卖，把利润算进去，或许是一个出路。深业·泰樾府就是一个典型的经典案例。
去年此时，老朱说：“在时间面前，所有的智力和智慧都是屁。”当时判断深业·泰樾府的原话是——
等4年，2024年，它可能亏损；
再等4年，2028年，说不定能干一票大的。
你看，不用再等4年，就1年，它能干一票大的时机不就来了，能否抓住，还是得看它自己。
老朱有话说
中国有句俗语叫作“事缓则圆”，很多事情你盲目地下结论可能不会有好结果。
譬如，如果你地拍贵了，马上就想降价跑量，那可能会出现一系列连锁的反应。
老板想降1000元/㎡，团队就可能会降2000元/㎡，因为一旦开始降价就是兵败如山倒；而代理公司可能就忽悠你降3000元/㎡，因为亏的是老板，员工照领工资。
降价这个决策，它不会存在群体决策，如果降价是群体决策，代理公司有代理公司的意见，营销总监有营销总监的意见，城市总有城市总的意见。
但深业这个项目，你能发现，人家面对拍地拍贵了的这个决策，是在集体承担责任，而不是一味的去怪投资部说你拍贵了。
所谓的集体承担责任就是去想办法，深业·泰樾府这个项目，从纵向来看，不是一步错步步错，从财务到投拓，从建筑到设计，都在想办法如果让地块焕发全新的生机。
所以，我们说深业泰然是对成都楼市最有信心的房企，因为有信心，所有他们在面对问题的时候，敢于用时间赌一个更灿烂的未来、敢于创造新的契机。
相信很多人会说柳叶刀这次又打脸了，事实上，柳叶刀是个专业刊物，专业刊物的最大的特征就是科学是一种态度，所有的科学都是可以被证伪的，说错了就是错了。
后续我可能会出关于自己对楼市判断失误的系列文章，判断失误也没有什么了不起，因为我们是用专业的态度来对待行业，而不是单纯标榜自己是楼市的预言家。
