从9月开始，后台就不断有朋友留言，让柳叶刀来聊一聊林家坝，尤其是要和金三作对比。

这个比较，如果是在今年上半年提出来，80%的人都会觉得不可思议：林家坝在哪个踏踏，凭啥子和金融城比，你们在说些啥子鬼东西？！

只半年的时间，林家坝就一路从市场较为关注的板块，一跃成为成都楼市顶流。

只要是打算在成都主城区买房，且预算充足的中产及中产以上家庭，都要把林家坝和金三拿到眼前，仔细观察比较。

一样的的城南，一样的3.5环，一样的全新版块；

哪个好住？哪个更保值？哪个能真正对接上金融城爆棚的能级？

柳叶刀作为一个有观点的公号，必须把话说得敞亮：

林家坝才是金融城外溢的第一选择，金三不是！

至少在未来10年的时间里，林家坝一定比金三住起舒服；同时，二手市场上的林家坝，保值增值效益也一定高于金三，就好比商务核心区的誉峰，价格一直卖不过位置退后一步的文儒德。

就这么肯定，就这么绝对，就这么敢说。

今天的论题就是，林家坝咋个在半年时间里一飞冲天？到底是谁，做了些什么事，让林家坝接住了这泼天的富贵？从结果到过程，再到开头，我们来逆推一把。

全文共6000字，深度阅读需要15分钟。

一、结论：林家坝完胜金三的3个理由

二、过程：板块飞升的契机通常就是一个楼盘

三、起因：西派交子做对了3件事

四、老朱有话说

01

结论

林家坝完胜金三的3个理由

金三最新的话题是贝好家（贝壳）拿下的地王，但金三作为一个含着金汤勺出生的板块，第一手握住金融城的热度，在双限取消之后迅速刷新地王纪录，没有任何意外。

但抢在这个时机进入金三的，不是传统的大牌开发商，而是贝好家——贝壳旗下的一家数据驱动型住宅开发服务平台。除了感叹中介公司确实很有钱之外，留给大家猜测的空间也很大：

① 擅长做高端的大牌房企们，没有继续为金三加价，是担心继续走高，风险太大？

② 贝好家独立拿地，暂时没有公布任何合作方。如果这是贝好家独立操盘的第一个项目，会做成什么样，没人知道。

所以，从当前的状态来看，盛名之下的金三面目模糊。

而在板块均价已经迅速提升到4万元/㎡以上的林家坝，未来非常清晰。三个明确的利好，力压金三。

理由一：高手云集

独木不成林，众人拾柴才火焰高。

虽然金三的热搜挺多，但金三的动作相对缓慢。

一年半的时间，就来了2个开发企业（1个项目只算1家），仅面市一个项目。按这个效率，从金三配置完善到形成居住氛围，周期以10年计算。

而林家坝只用了半年时间，就已经搞定了其他板块至少要走3年的路。

2024年3月，土地市场迎来了中铁建、金茂、滨江三连拍，板块地价直接起跳2万/㎡+；同年9月，中铁建的西派交子一亮相，整个板块房价水涨船高，均价迅速提升，随后金茂入市，来到了4万/㎡+。

与此同时，当前板块中的医院、学校，各种公建场馆全面开工，到2026年，板块中住宅项目全面进入交付期，所有配套均可投入使用。

你看，2年后的林家坝就能够形成相对成熟的居住氛围，比金三早8年。

当然更关键的，相对于孤零零的金三，林家坝当前手握的房企牌，也是成都高端第一梯队的王炸组合。

中铁建、金茂、润达丰滨江，都是在成都建高端的老手，尤其中铁建和金茂再次碰头，很容易就让人联想起两方大佬在武侯新城“平地起高楼”的高级操作，强强联合、合力共赢。

这么一来，答案就非常明显，当前成都在售的第一高端板块在哪里？

当然是看得见、摸得着的林家坝。

接下来的行情，大家都晓得：林家坝的楼盘从国庆节到现在，全都卖疯了。

理由二：规划占优

核心商务区和高端居住区是两套逻辑

金三和林家坝是两种完全不同的模式：金三是核心商务区，林家坝是高端居住区。

金三：生来就是商务区

从《锦江区读地手册2024》公布的信息，我们可以很清晰的看到，金三板块中资源最好的沿河、沿公园位置，基本上都规划为高密的写字楼和经营时间较长的商街；居住地块集中在锦华路西侧，靠近林家坝位置。

所以，在锦江区的规划中，金三的核心就是商务，板块后期的相关配套都是围绕商业、商务人群打造。由于居住体量小，居住相关的配套规模也不多，未来板块的生活氛围相对不足。

林家坝：金融城西的升级版

当前成都最值钱的高端板块，当然是金融城。但金融城最值钱的房子，不是商务核心区的誉峰，而是金融城西的文儒德。

金融城西好在哪里？

接壤金融城，城市界面高级、交通便利、配套成熟，高端项目集中。

你看林家坝的规划，完全就是比照着金融城西做的升级：

板块位置接金融城，路网发达、加持TOD，医院、学校等公共配套全面先行，商业点缀其中，绝不喧宾夺主。

从现状看，建设期的林家坝只是比金三早启动2年罢了，但按照各自发展的轨迹走下去，10年后——

金三一定会是商务气息浓郁的高密板块；

而林家坝则是以完善的配套打底，地段上更是进可攻、退可守，成为成都第一高端舒居板块，只是时间的问题。

理由三：性价比才是王道

金三绷着面子都要卖5万，林家坝暂时还是4万

目前金三最爆的项目，非锦宸府莫属。开盘2次都是秒清，客户临时退2套房子出来，都要几千个人去抢，实属夸张。

再细看，又能咂摸出些新味道。

锦宸府作为限价时代的产品，楼面地价20700元/㎡，清水限价36000元/㎡；加上精装的空间，实际销售价格区间为35584~50686元/㎡（数据来源：成都购房通）。对比老金融城二手市场6万的房价，锦宸府自然是让人大呼“真香”。

而贝好家地块以27300元/㎡入手，价格至少上调7000元/㎡，目前业内预测价格区间就在50000~55000元/㎡。

以改善居住门槛143㎡计算，金三未来的总价门槛至少就是700万以上；

想要住得更好，面积从180㎡再往上走，总价千万级。

在成都有1000万预算的买房人，对比的就不仅是金三和林家坝，而是全成都的大平层豪宅和别墅。

那么，在金三这9个住宅地都是未知数的情况下，用1000万去等一个10年后才能兑现的板块，显得并不太明智。

如此比较，林家坝的性价比高多了。

规划落地了，配套在建了，做高端的房企们都把房子修起来了。

更重要的，板块里最贵的项目，价格都能控制在40000元/㎡出头；总价500万起就能在林家坝买到有保障的高端盘，比如在全国范围内有口皆碑的西派系。

想要180㎡以上的房子，选择更充裕，林家坝的地价TOP3，上的都是硬货，挨到起慢慢看、认真选。

林家坝凭什么力压金三？

确定性更高的买卖，才符合当前市场环境的。

02

过程

板块飞升的契机通常就是一个楼盘

林家坝是个神奇的板块，仅半年时间就实现了三级跳：从锦江区潘家沟，变成了锦江区林家坝，最后成了所有人心悦诚服的金融城林家坝。

尤其不要小看了从锦江区林家坝到金融城林家坝之间的这一步，这就是林家坝能成为当前成都顶流板块的关键所在：

锦江区是成都房价最贵的行政区，可以卖3万+，但金融城是成都房价的断层第一板块，二手房都是6万+。

林家坝的地价，在3月冲上2万；林家坝的“籍贯”，在9月上了金融城的名册。

一、林家坝起飞的时间：从中铁建拿地开始

林家坝飞升，有一个非常明确的时间节点，2024年3月6日，在此之前，这个板块还被称为潘家沟。

2022年，潘家沟开始在土地市场冒头，锦江统建率先开干；2023年潘家沟已经在成都土地市场掀起小风浪，三宗住宅用地都触发熔断，最终由万科、中茅、能建拿下。

2024年3月6日，中铁建以22400元/㎡拿下林家坝 31.2亩地块，一举将潘家沟的地价抬到2万以上；约1个月后，润达丰滨江和金茂分别以23400元/㎡和24500元/㎡，刷新了成都当时的地王纪录。

一夜之间，所有人都达成共识，带“沟”的名字配不上这个板块，就喊他林家坝吧！

随即，林家坝所有楼盘都做出了一套标注了中铁建、金茂、滨江的土地物料，信心满满地告诉所有到访的人：

看！林家坝就这么值钱！未来更值钱！

二、林家坝地脉改变：由西派交子启动的豪宅局

因为一个地块、一个项目，改变了一个板块的命运，这种例子在成都楼市的发展历程中，出现过很多次。我们甚至可以说，每一个知名板块，都有一个关键性项目。

有了锦绣花园，才有了成都第一个富人区桐梓林；

有了草堂之春，草堂才从一个景点变成了一个达官显贵的标签；

有了中海城南一号，才有了金融城的成都新贵标签；

有了西派国际，金融城西才得以开启成都大平层时代；

有了麓山国际社区，万安才从双流翻身成了名流云集的麓山板块；

有了伊泰天骄，攀成钢才彻底摘去“东穷”的标签，成了城东富人区；

有了西派城，簇桥才顺理成章地转型为炙手可热的武侯新城；

有了西派国樾，华府后才有机会变身怡心湖，迎来F4……

对林家坝来说，西派交子就是这个关键性项目。

西派交子之前，林家坝的项目，集中定位为刚需和刚改善。

交子峯萃作为人才公寓项目，主力户型121㎡，最小产品面积78㎡、99㎡，摆明了就是刚需。

万科朗拾交子，主力户型113㎡、128㎡、143㎡，目标客户就是高刚和刚改。

能建锦誉府，主力户型143㎡，面向首改客群。

锦江颂，主力户型还是143㎡，最大到170㎡，目标客户群和能建重合度比较高。

西派交子前的林家坝，只能说是堪堪迈到了舒居的门槛，距离高端板块还差了一截路。

而当中铁建宣布，将在林家坝落子第15座西派系时候，

第一时间，林家坝的所有项目就都踏实了。

林家坝太需要西派系了。毕竟金融城西、武侯新城、金沙的变身突围，都离不开著名的西派系。

当西派交子推出183㎡的产品，不仅是扩大了林家坝的产品面积区间，更重要的是西派的产品体系对整个林家坝价值的改变。

从西派交子开始，林家坝的项目定位和产品设计，正式与金融城的尺度、质感、水平接轨；用满足金融城业主要求的标准，为林家坝打开豪宅板块的通路。

和潘家沟时代的项目相比，西派交子的地价贵了几千；但从西派交子开始，产品属性从改善到高端，产品配置从刚好到优秀，每平方米的产品价值至少提高了1万。

我们当然不能武断地说，都是因为中铁建来了林家坝，金茂、滨江才会跟着来。

但至少是，因为有了中铁建，再有金茂和滨江，林家坝才能在在建时期就被整个市场公认为“高端板块”。

03

起因

西派交子做对了3件事

作为林家坝的关键项目，西派交子和所有的关键性前辈一样，绝对不仅仅是占据了天时地利。更何况算上西派国际、西派澜岸、西派城、西派国樾，再加上西派交子，西派系已经是第五次在成都成就关键性项目了。

西派交子最厉害、最值得研究的是，在这个话题为王的市场环境中，中铁建团队没有铺天盖地地撒钱搞营销，只是踏踏实实、“按部就班”地定位、规划、设计，以3个非常关键的正确决定，干净利落地大获全胜。

关键决定一：西派系就是保值的王牌

要说西派系是保值的王牌，那首先要明白，哪些产品、哪些因素是不保值的——

① 刚需不保值：

客群的经济实力不够，短期内转手可能性更大，业主对小区的维护普遍更弱。大市出现波动，刚需项目是受影响最大的。

② 网红设计不保值：

所有流量都是流动的，今天看起来新鲜，明天可能就过时了。但对于房子来说，居住才是第一属性，经看的设计才能持续赏心悦目；好住的户型才值得长期持有。

当前市场上有很多为了创新而创新的产品，比如一些楼间距不够开阔的LDK端厅，直接就是一个小区里的生活直播间，还有一些在样板间看起来会亮眼的创新，不仅实际装修成本高，后续使用成本会比较高，这些问题在二手市场都是短板。

③无法兑现的承诺不保值：

卖房子的时候说得开花开朵，等到交房时候一看，每个地方都对不起曾经吹过的牛；这种事情发生得太多。一个过往交付满意度高的开发商，是项目后续保值的关键。

看懂了嘛，西派系=成熟的、在全国有口皆碑的、高端的产品体系。

在林家坝做西派交子，就是中铁建的第一个正确决定。

关键决定二：项目门槛控制在500万

西派交子的买家画像非常清晰：

① 金融城白领+城南高端白领

② 看好林家坝升值潜力的成都中产

③ 想要进入成都的西南其他城市有钱人

④ 外省渠道投资买家

西派交子不想要哪些买家？经不起市场波动影响的垫脚客户。

想得足够清楚之后，西派交子将项目的门槛定在500万，非常精准——

预算在500万以下，那林家坝锦江区时代的项目们，都可以尽情选择；

预算500万以上的，想要更高配置的买家们，再来关注西派交子。

当买家对产品质感的敏感度，高于对价格的敏感度，无论是自住还是做资产配置，在未来可能经历市场波动的时候，出现抛售的几率才更低。

高端玩家在一起，更提升居住圈层价值和资产价值。

关键决定三：确保升值后的高流通性

西派交子总价区间为500万~750万/套，这个决定非常重要。

随着成都城市实力的提升，越来越多的高端楼盘，尤其豪宅产品，将产品主力面积段拉到200㎡，甚至300㎡、400㎡以上。顶豪作为资产配置，当然不需要太多地考虑流通性。

但是对于中产家庭来说，优质的房产一定具备流通，而且必须考虑升值后的流通性。

所以，西派交子的产品，并没有奔着200㎡以上做，按照当前价格，183㎡的产品总价控制在了700万级。定调就是一个，稳。

且不说老金融城那种单价从1万涨到6万的特殊案例。

我们推测，新一轮周期到来，5-7年后林家坝的房子可以实现价值翻倍。

到时候，700万的房子就能涨到1500万。

以现在的眼光来看，1500万的房子，只要够好，也不缺买家；算上点通货膨胀，经历又一轮周期后，在住起来非常舒服的林家坝板块，能接受1500万价格的买家群体应该更多。

但是，如果现在新房总价就已经到了1000万，未来市场整体价格也实现了翻倍，1000万的房子要涨价500万，甚至800万都可能，但要直接翻倍的可能性就很小。

更要命的是，1000万翻倍之后，房子的流动性会受到相当大的制约，后续面临的很可能就是有价无市。毕竟2000万的预算，不仅可以在成都通选，到北京、上海的楼市中，也都是可以说话很大声的。

那么，从投资收益来说在这笔买卖中，投1000万就不如投500万更划算。

中铁建在林家坝做3个关键决定，说来就是朴实无华的“足够正确”。

但只有看得懂门道的人，才明白这里面水有多深，正是大巧不工、重剑无锋。

老朱有话说

中国铁建和成都的缘分很深，感情很深。

作为一个布局全国，乃至在全球都有开发项目的央企，中铁建打造了200多个项目，与很多城市产生了关联，发生了故事，但成都却在其中留下了浓墨重彩的一笔。

2010年成都金融城规划出炉，这个板块在当时很多人看来都是前途未卜。中铁建果断拿地，大手笔打造成都第一个真正意义上的精装大平层楼盘西派国际。

项目一亮相，所有人都惊了——高端大平层除了面积大，还可以精装到这个程度？

不夸张地说，西派国际作为成都的第一座西派系，不仅是开启成都金融城的精装大平层时代，其采用的法式精装风格和装配标准，至今对成都楼市都有深刻的影响。

打响了名头的西派系，继续征战全国，北京、上海、广州、天津、重庆、西安、兰州、石家庄……每一步都是稳扎稳打、满堂喝彩。

中铁建擅长做高端，这是共识；而老朱作为一个从业30年的老地产人，看到的还有另一层：

能够把房子修得很贵的房企，不少；而中铁建打造西派系，更大的价值是，他把房地产做成了一套科学的体系！

把房子卖得贵和打造有价值的高端体系，从操盘手艺来看，是完全不同级别的能力。

现在太多的豪宅都沉迷于炫技，拼贴社区圈层，用所谓的文化去搞项目噱头，不是说不好，但确实的脱离了居住本质。西派系很少搞这些花活，完全就凭借中铁建自身强大的市场经验，以更精准的定位去做产品，用产品说话。

随着市场的发展，看得懂西派系的买家越来越多。

不同时期的西派系，在新房阶段都抢手，比如近期的西派交子、西派善城、西派臻境，每个月必上销售TOP榜；西派系在二手市场同样抢手，比如西派国际、西派澜岸、西派城，在任何市场环境下，这些好房子都是硬通货。

这说明什么？

说明在市场的教育下，越来越多的人都明白，头脑发热不可取，人一定要相信科学，崇尚科学，一定要坚持科学的理念，做正确的决定。

在国庆节爆火之前，西派交子提前出现了一波来自北京、南京、杭州的买家，当场下单，比很多成都土著还要果断。他们相信成都，相信成都的未来，也相信中铁建和西派系。

西派系从成都出发，把来自全国的买家带回了成都。西派系与成都，就是一场你情我愿的双向奔赴。