上周，远达天宸名邸的业主和前期客户，都收到了一则消息，即远达天宸名邸后续计划做现房销售，项目将不对外销售，只接受诚意金登记，后续销售计划最早明年3月启动，本轮购房时间截止到8月25号。

消息一出，瞬间掀起业内谈资！远达天宸名邸从拿地起就颇受市场关注——

土拍阶段：从20几家品牌房企手中抢下地块，总价42.5亿，项目清水限价36000元/㎡；

销售阶段：大源西目前唯一在售项目，周边西派善成和锦上锦都是“秒光盘”。

拿了一手王炸的开局，居然打出一张三，然后开始喊“要不起”？

乍眼看，可能就是成都楼市某一个楼盘的政策调整，但区域地王+黄金板块+高关注度项目三者叠加，柳叶刀嗅出了一丝奇妙的感觉。

8月27日，在其购房时间截止的第二天，热巴一行人去了远达天宸名邸现场，售楼部依旧开放，空调很足，给40°+的夏天不少凉意，现场也另有1组客户在了解情况，当我们问及现在能否定房时，置业顾问表示，可以缴纳诚意金，但是否能定房需要向领导申请。

回来后，我们复盘了项目情况，老朱直接断言：“远达天宸名邸不对外销售，绝对是成都楼市一个标志性事件。”

坦白说，远达地产，不管是品牌还是项目本身，在成都楼市的影响力，可能都跻不进前十，我们就通过现象看本质，聊一聊为什么远达天宸名邸不对外销售，能成为成都楼市标志性事件，它对成都楼市到底有什么影响。

全文约7000字，分5个章节，深度阅读需要19分钟。

1、背景：皇帝的女儿不愁嫁

2、底气：无比强大的市场逻辑

3、影响：成都楼市又一标志性事件

4、思考：四大维度的启示录

5、 老朱有话说

01

背景：

皇帝的女儿不愁嫁

2023年05月19日，远达以成交楼面地价20700元/㎡拿下大源西141亩地块，即今天的远达天宸名邸。

住宅清水限价36000元/㎡，这是大源西近几年出让土地面积最大的一宗，也是成都“双限时代”的房价天花板，该成交楼面价居当时大成都TOP2。

满打满算，远达天宸名邸从“拿地”到如今的“不对外销售”，仅仅15个月，对于远达天宸名邸的“滞销”，老朱都说不能说服自己。因为它的口岸是真得好，堪比皇帝的女儿不愁嫁。

讲几个江湖小花絮，看看远达天宸名邸地块当初到底有多香——

拍地的时候，20余家房企抢得头发都散了，最后是穿红内裤的远达，抽签抽中了。所以你看，约42.5个小目标的地价不重要，重要的是团队需要有个抽签小能手。

据柳叶刀了解，成都至少有十家以上的央企、国企给远达的地块做了前策方案，都报着志在必得的打算。

远达地块拍下来之后，不少房企跑去找远达的老板“提亲”，有合作开发的意向，远达的老板当然没答应啊，不缺钱，谁都愿意抱着金箔吃独食。据说当时房子还没开卖，就有一些墅居产品，被老板的朋友们先定下了。

不仅开发商想去“提亲”，连成都楼市很多金牌置业顾问都想去分羹。

去年项目刚亮相的时候，老朱去踩盘，遇到一位他十年前合作过某项目的销售经理，在天宸名邸当置业顾问。据他说，以他数十年来一线销售经验判断，天宸名邸绝对能成为接棒西派善成和锦上锦之后的大源西第三个“秒光盘”。

2024年5月16日，拿地差三天满一年的远达天宸名邸开盘，总计122套房源，带装修均价约39000元/㎡，主力户型500万元/套起， 122套房源完美售罄。

乍一眼，远达天宸名邸符合“秒光盘”标准。

但是——

远达天宸名邸首批次取证的房源其实720套，只拿了122套来打头阵。

有数据显示，远达·天宸名邸前期蓄客达660余组，按照122套算是首批次房源的三倍，也就是说有500+组没有拿到首场入场券的客户；按照720套计算，蓄客人数就没有超过取证套数。

在大源西卖独家的情况下，远达天宸名邸的成绩真的算差。至今，购房通还显示远达有611套房源待售。

后面的操作就更玄幻了，远达天宸名邸宣布8月25日后项目将不对外销售，只接受诚意金登记。

有业内人士评价：“远达是想通过现房销售的方式，做价格上的博弈。也想等周边更贵的新绿地块出来抬轿子。”

更有消息人士直接指出：“远达天宸名邸，就是卖不动了。”

那么问题来了，被品牌房企和王牌销售双双看中的远达天宸名邸，到底怎么了？

当然，要回答上述问题，我们要先了解为什么大家对于远达天宸名邸没有热销那么惊讶，因为它本身有着强大的市场逻辑。

底气：

无比强大的市场逻辑

我们说，一个项目拿对地、修对房、找对人，几乎就成功了99%，远达天宸名邸在这三个维度上，成绩算得上优异。

拿对地——

我们前文已经说了这块地在土拍市场的火热程度，虽然地块单价和总价都是当时的区域房价天花板，但是无数品牌房企为其抢红了眼。

足以证明，那块地，并不是远达觉得它好，而是大家都觉得好。

为什么大家都觉得好？

①大源西唯一百亩地块；

②无可挑剔的区域价值；

③市场关注度和价格承受度已经受到市场验证。

修对房——

我们再来看远达天宸名邸本身的规划：

远达天宸名邸作为区域内目前唯一的百亩大盘，整个项目分为3个地块。

远达天宸名邸1号地块是唯一的住兼商地块，北侧沿天府五街和东侧分布2-6F商业，以及7栋住宅围合式布局，2梯3户，主推148-162㎡套四，是三个地块里买入门槛最低的房源。

2号地块规划7栋2梯2户的13-17F小高层，主力面积为160-258㎡，南侧为8栋4F的叠拼，主力面积340-430㎡。

3号地块北侧为4栋4F叠拼，主力面积340-430㎡；南侧为6栋2T2户的14-17F小高层，面积约160-230㎡。

你看，叠拼+小高层，3000元/㎡的装修标准，人家远达天宸名邸就是奔着区域高改家庭去的，产品很主流，目标和目的明显，个别户型可能“卷不动”市面上的同期产品，但整体分绝对不差。

柳叶刀实地踩盘后发现，无论是售楼部还是外立面，无论是装修细节还是装修标准，远达天宸名邸是实打实在修房子，没有因为拿到好地块就随便将就。至少在目前的阶段，你很难在它身上上看到敷衍了事。

找对人——

远达天宸名邸是根本不会缺客户的，因为大源换大源西，天经地义。

先试想一下，如果大源不换大源西，换其他区域是怎样的场景呢？

买太远——

生活链条全部打乱。孩子要换学校、父母要换广场舞舞伴、洗头、洗车、按摩、做美甲、干洗店都需要重新当会员。

买周边——

买金融城：房价差太大，华润凤凰城即便二手房卖到4万/㎡，也买不起金融城的誉峰和中海；

买新川：不划算，品质没有明显升级，生活配套更差；

买怡心湖：房子面积换大，但是区域能级降低。

所以大源西，有找对人的天然优势。

一、肉眼可见的客群，市场逻辑清晰

① 大源换大源西就是标准的地缘改善

地缘改善最大的好处是什么？是业主的生活脉络没有被隔断。

比如，你家小孩不用转学，男主人的洗车卡还能继续用，女主人的美容卡也能继续用，爸妈的舞伴、麻将搭子不用换。换房子不换圈子。比如说保利心语换西派善成，都不是一碗汤的距离，而是一首歌的距离。

②金融城换大源西

金融城当年也有不少90-140㎡的房源，这些客群如果有换房需求，到大源西也相当方便。

③天府大道两侧职住人群

相比其他区域，大源西还有一类原著民。就是天府大道两侧写字楼里的客群。那些各个公司的高管，他们如果就近职住选房，大源西也是不错的选择。

二、 档次配置更新换代，产品逻辑清晰

大源的房子是好，保利、华润、建发、中海都还是不错，但是这些房子都是按照在成都房价5000元/㎡到8000元/㎡时代修的房子。那些房子的造价大概就是1500元/㎡。

反观现在大源西，外立面、公区、架空层、地下室、园林都更新换代。从西派善成到锦上锦，包括远达天宸名邸，都是按照成都高端房子的建造成本来造的房子。

所以从大源换到大源西，不仅仅是面积大了，是产品真的升级了。

既然地-房-人的市场逻辑都没有问题，所以远达天宸名邸的“不对外销售”，到底是怎么了？

03

影响：

成都楼市又一标志性事件

这些年，能作为标志性事件的现象并不多——

从全国来看，恒大暴雷算一个，它意味着楼市追求高周转的时代，骗银行的时代，高杠杆的时代结束了。

再看成都，最近的标志性事件当属麓湖·長湖阙取证：建面1763㎡的顶跃，清水单价10.49万元/㎡，总价约1.85亿元。不管谁去买，好不好卖，它都标志着成都进入中国一线豪宅高端目录。

远达天宸名邸的“不对外销售”，为什么能作为标志性事件，又标志着什么？

你看，远达天宸名邸市场逻辑非常清晰，有人群、有产品、也没有改变生活方式，只要市场逻辑还有一分存在，它都应该卖掉。但是远达在这是时候没有卖掉，表面上看有三种可能的原因——

第一，大源的二手房不好卖了，或者说，业主心理预期的价格不好卖了，换房链条有隔断。

第二，在国际城南写字楼大厂上班的这帮潜在购买力对自己信心不足，没有换房冲动。

第三，更多的人对大源、对大源西的未来房价没有信心。

但是，这个事件核心的影响足以成为成都楼市标志性事件，因为它——标志着成都红利换房时代的结束。

什么是红利换房？

比如说你在2007年买了华润凤凰城，当时均价6500元/㎡，2022年，你卖掉华润凤凰城的房子，当时均价大概37000元/㎡，涨幅近400%。

我们按照90㎡的房子计算，你买得时候58万，卖得时候330万，加上你的家庭这15年正常工作赚得钱，你换房空间的选择度是很高的。

为什么说成都红利换房时代结束了呢？

因为二手房不好卖了。

也许你想说，成都的二手房不是已经连续几年都在全国销量上拔得头筹吗？

确实，成都二手房销售套数很亮眼，但是如果看总价，其实你就慢慢发现问题所在。

据克尔瑞四川公布的数据，2024年上半年成都二手房市场统计，总价在 150 万以内的成交占比高达 73%，250 万以内的占比达 92%左右。

反观新房市场，在成都主城区新房动辄300 万起的压力下，剩下 8%总价超过 250 万的二手房源，将面临客户和价格的两难处境。

好好选房数据统计，2024年7月，100-150万房源成交1906套，而300万以上房源仅成交288套。

随着“以旧换新”楼市政策推出，成都二手房市场的存量或将会持续增多，以价换量的态势也将愈发明显。

这些数据可以简单看出——

①成都二手房成交量就是集中在100-150万左右，老破小和电梯刚需小户型。300万以上换房的成交占比其实是很低的。

②靠房地产增值套利益的时代已经不存在了。比如说即便我有一套文儒德，500万买进，现在想1500万卖出，数字上看能赚1000万对吧，但是可能面临1500万短时间根本卖不出去的局面。

③高端房子卖不掉，二手房涨价预期也没来。那么以投资为主体的那些区域，将面临两种格式——

A: 有价无市，你可以把二手房挂牌标价很高，但是卖不掉。

B：如果你想卖掉像天府新区、怡心湖那些以投资为主体的区域，必然会出现价格踩踏，就是降价。就像杭州奥体、厦门新区。

当然，金三的房子能卖出去，原因它还是投资逻辑，它不是居住换房，那是家里有闲钱去买房子的人会买金三。

而大源、大源西是居住换房，是改善逻辑，其红利换房的正循环已经结束了。即2万块钱的人把房子卖了买3万的，3万块钱的人把房子卖了买4万，目前这种红利换房的这种逻辑正式断线。

04

思考：

四大维度的启示录

那么红利换房时代结束，有什么启示吗？我们从四个方面来看——

对购房者而言——红利换房的时代结束了

简单来说，就是想换房子，只有靠彩票。

曾经，你可以20多岁买80㎡，30多岁买120㎡,40岁你可能住进180㎡甚至面积更大的房子；

现在，你可能到了60岁还在住120㎡的房子，因为你120㎡的房子卖不掉，甚至即便卖掉也不能支持你换房需求。因为靠红利来换房，来提升居住品质，这个时代已经结束了。

对于普通购房者而言，应该怎么买？

第一， 超级刚需绝对买二手房，市区老破小或者小户电梯房。原因很简单——

① 门槛低、压力小；

② 生活配套成熟；

③ 风险小，没有烂尾的风险，没有交房的风险，没有断供的风险。

第二， 对于超级有钱人有两个选择——

① 不买房；

② 如果在成都，就认准金融城（金三）即可。

你会慢慢发现，如果成都楼市有1万个有钱人，将来可能 1万人都去抢JFC、抢金三，但是不会有1000个人去抢大源西。

对开发商而言——不要高估任何一块土地

第一：千万不要指望买块便宜的地做刚需。

好的位置根本没有便宜的地，能买到便宜的地，位置肯定一般，你的地便宜，卖得便宜，以为会跑量？

你要看清楚你的竞争对手，成都绵绵不绝的低总价小户型二手房将上市。

第二：千万不要通过周边人群的改善需求去判断拿地，不要把地缘客户看得太重。

开发商拍地时，千万不要去通过评价一块地周边有大量品质提升人群而去买地。怎么理解？就是不要高估任何一块地。

譬如，曾经觉得大源换房客群多，大源西客群肯定充足，但是现在不一样了。当大源的二手房不好卖或者说二手房价不坚挺时候，也无法支撑大源西的客群。大源楼市特别典型，大源就好比凯美瑞，凯美瑞都卖不掉了，你其他的车企还有什么机会？

这样的区域有很多，譬如建设路、海昌路、簇桥、行政学院的万科高线公园板块。

第一眼，这些区域地缘客群都很充足，但是二手房房价上不去，他们也不会轻易换房，这些房子真的可能变成“一生之宅”。

第三、千万不要想去买规划地，新区地。

如果有在你要拍地的时候、做勘验报告的时候，别人告诉你附近未来有个湖，有个什么TOD，有个什么学校，有个什么公园。

请甲方的老板，一定亲自从城南希尔顿开着车去远达一次，全程不超过10分钟，你去看看，你要买的那些地，有没有远达的市场逻辑好。

对行业而言——正式进入少数人的游戏

我们早就说过，房地产进入下半场，只属于少数城市，少数区域，少数企业和少数人。

以前，成都楼市是排排坐吃果果，大路朝天各走一边的格式已经过去，现在的成都楼市正式进入少数人的游戏。

什么意思，就是全成都的人都在买二手房，而且是150万以内的二手房。而类似大源、万家湾、建设路、海昌路、三圣乡这些改善换房族的主力军，当二手房市场疲软，当红利换房时代结束，他们的换房需求会压缩，甚至直接退出买房游戏。

对楼市而言——或将进入“逆买房”时代

什么是逆买房时代？

以前的买房逻辑，60㎡换100㎡，100㎡换143㎡，143㎡换180㎡，筒子楼换大平层，大平层换别墅，越买越大，越买物业形态越升级。但是逆买房时代，就是会有一些中产把原来180㎡的房子换回120㎡，降低还款压力，顺便套现。

现在已经有很多城市进入逆买房时代，譬如杭州，不少新亮相楼盘明显在克制，相约好了似的下调最低户型，杭州今年入市的观麓里，就重现了89㎡三房两卫。

曾经，一度以为90㎡以下做三房已经绝迹，结果现在卷土重来，毕竟降低起步面积、控制大户型占比，于房企而言是双保险。

逆买房的到来，对于未来开发商做产品研究、人群研究、户型研究是有影响的。

后记

远达天宸名邸准备现房卖楼，不管它是传说中的战术性喝水还是战略性撤退，它未来的命运我们判断不了，只有交给时间，交给天老爷，交给上帝。

有可能两年以后成都楼市又疯了，量价齐升，那远达就发了；也有可能，市场瓦塔了，毕竟广州很多央企都6折卖楼了。

我们之前提及成都这座城市肌理的时候写过，成都自古就有一个特征——天下未乱蜀先乱，天下已平蜀未平。

这句话放在楼市也是一样的。

最近几年，你看到的全国大多数楼市一蹶不振，成都一枝独秀。因为成都和成都楼市对于暴风的感觉本身就会“迟钝”一些。厦门同安环东海域的首开九珑岸，实际楼面地价33692元/㎡，房子只卖17800元/㎡。

成都楼市，热得慢，对凉感的触觉也慢。对于大源西远达天宸名邸这个事，我们真不是看笑话。

我们说任何一个房子卖不掉，永远都是天做一半，人做一半。

东安湖卖不好，市场逻辑就注定卖不好，配套不足、城市度有问题；十陵卖不好，区域能级出了问题。但是大源西卖不掉是没有道理的，这个房子卖不掉绝对不是甲方的原因，不是产品的原因。

远达天宸名邸，从市场逻辑来说，它肯定卖得掉。 所以请大家不要抱着看笑话的心情去看待。

你看大源西的笑话，你区域的笑话可能更多；

你看远达的笑话，你项目笑话可能比它还多。

老朱有话说

大多数人，都是拒绝相信灾难的！

你看当泰坦尼克号要沉没的时候，大量的人不是忧伤，也不是恐惧，而是去抢资源。

大多数人不会认为五分钟以后就死了，他们仍然会抢座位、抢救生艇，所以泰坦尼克沉船的时候，90%的人都没有做好告别的准备。即便那种状况下，99%的人都认为灾难是别人的。

如果现在告诉你第三次世界大战马上爆发了，你会怎么样？可能90%得人都是不跑的，觉得跟自己没有关系，因为人类对灾难的预判实际上是迟钝的。

为什么是迟钝的呢？

第一：人类是承受力很差的物种，会在心理上会欺骗自己，用可能美好的未来这个场景来欺骗自己。对灾难预判哪有外面说的那么严重，这是一种动物性心理上本能。

第二：大部分活着的人是没有经历过灾难的，不是受害者，何来的经验与教训呢？

第三：人类本身会遗忘灾难。因为时间是可以疗愈，很多人即便经历过很大的磨难，随着时间的推移，也会慢慢治愈。

人生如此，楼市也一样。

楼市下一步会怎么走，其实谁都说不清楚，即便现在广州6折卖房、即便杭州小户型重现江湖、即便厦门地价3万房价1.5万，很多人依旧可以哼着小曲，戴着耳机，刷着抖音过着日子。

因为无论灾难有多少多么频繁的发生，人类仍然相信灾难只会发生在别人头上，而不会发生在自己身上。

高速公路出车祸，那是别人的；

贪官污吏被检举，那是别人的；

私密视频被泄露，那是别人的；

房子被腰斩降价，那是别人的。

别人的灾难只能成为受害者自身的经验，永远不能成为看客的经验。楼市更是如此，广州惨、厦门惨、重庆惨、杭州惨……但成都人依然相信这一切只会发生在广州、厦门、重庆、杭州……

所以当远达在大源西的项目不好卖的时候，我是真的被吓到了，在我看来，如果远达都卖不掉，那接下来，成都楼市可能任何一个人都会卖不掉。

任何一个人是指任何一个项目、任何一块地、任何人手里拥有的二手房。