今年的成都楼市没有金9，直接来到了黑钻10月，国庆7天卖了超过整个9月的量，开发商手头的货被一阵疯抢，甚至不少项目都直接清盘了。
10月20日闭幕的“安家成都在金秋”，也是一共成交了8454套新房及二手房，6天成交总金额达到了132亿元。
接下来的楼市主题，当然就是上新。被期待了一年的成都大平层供应潮，就这么集体奔涌过而来。
最先引爆话题的，是刚一上班就开盘的金茂·璞逸锦江， 面积段198~235㎡的产品，第一批次开盘即售罄，2批次随即跟上。
同板块的交子缦华，交出了小高层搭双拼别墅的答卷，产品面积分别是175~200㎡以及300㎡左右，实得率还都超过100%；最大的别墅使用面积接近1000㎡，据说。
主城区驸马板块的锦宸院，面积区间是199~320㎡，得房率120%，实际居住面积240㎡起。
仁和在琉璃厂的29亩地王，做的也是200~260㎡的产品，单价大概是4.5万/㎡；还有双林路的深业泰樾府，产品面积区间160~200㎡。
越秀和金茂合作的天鹭满园，瞄准西二环价值发力，产品面积区间143~190㎡。
金融城的金融城8号和JFC都蓄势待发，最大面积冲到600㎡，不知道还会不会火到合户销售，但至少也都是几千万级的总价。
大源的交投51亩地块产品，产品面积段是143~215㎡，清水限价接近3万/㎡，应该能占个性价比的优势。
秦皇寺CBD的蔚蓝卡地亚花园城·蓝庭，9月悄悄取证，悄悄卖完了，下一次随后跟上，面积段230~520㎡。
招商时代公园，马上推楼王，户型区间376~588㎡；隔壁的阅天府也上新了，户型区间143~230㎡；两家的产品都做了升级。
麓湖玄鸟阁的新产品，面积区间为145~255㎡，面积越大，单价越高，最高要卖到1000万/套以上。
滨江的悦榕九州和丽世缦华，面积区间分别是280~520㎡和275~320㎡，总价门槛1200万起。
成都大平层的时代是真正来了。
从城市发展的角度看，我们当然欣喜，成都的财富积累越来越厚实，成都人民的见识也越来越广。但我们无法忽视的是，眼前的繁华越是张扬，大平层在成都楼市历史上那些被讥讽、被质疑的过往就越清晰。并且，这些嘲笑质疑的声音，今天也还在。
不同于刚需、改善产品的按部就班，每一代大平层产品的推出，都背负着迭代和创新的使命。勇敢者也许能最先享受世界，但勇敢者必然承担更多的风言风语，面对更大的风险。
今天，我们借大平层开启新篇章的契机，来聊聊成都楼市大平层的那些血泪往事。
友情提醒，本文特别推荐给大平层的“怀疑派”和“耻笑派”，也欢迎各位老板在评论区来聊聊天。全文约8000字，分为三个章节，深度阅读需要23分钟。
1、成都的大平层，就是一部被嘲笑被怀疑的历史
2、谁是成都楼市大平层的春天？
3、老朱有话说
01
成都的大平层
就是一部被嘲笑被怀疑的历史
现在提及成都大平层代表作，大多数人的第一反应可能是誉峰，是中海，是银泰等标杆项目，但是在金融城掀起大平层狂潮之前，桐梓林老早就拉开了大平层序幕。
只不过，早年间的项目确实从头到尾都过得不太好，人类又总是会选择性地忘记那些对自己不利的东西。吃过苦的开发商们不去提，后来的围观群众就只晓得那些蘸馒头的笑话，并不深究。
不要只是笑，一起仔细看。成都大平层的那些血泪过往，并非都是实力不济，很多都是造化弄人。
一、生不逢时，误终生
紫檀：大平层的一口汤，飞烫
2007年12月7日，成都迎来了第一个面向全成都发声的大平层项目——紫檀，这是成都电梯大平层史上最浓墨重彩的笔触之一。
紫檀刚出来的时候，曾老板找世家郭漫轲做紫檀的代理策划，老朱当时是世家的顾问，就随口说出“403万每套起，我不是别墅，是紫檀”这样的广告语，当时被紫檀引以为傲的宣传。
当然，这句广告语也被业内笑得一塌糊涂，还有业内人认为这句广告语恰好回答了，项目为什么会在之后的某一段时期遭遇销售困境的问题。
从2007年底开盘到2009年4月，紫檀共销售了19套住宅，平均每月走量仅一套，让当时所有大平层都噤若寒蝉。也直接导致直到2015年，紫檀二期才出现。
从现在来看，紫檀无疑在同质化普通物业层出不穷的时候开创了大平层局面，但是它亮相太早太孤单了，又经历512大地震，市场和时机都不对。我们常说早起的鸟儿有虫吃，但是太早了，阎王还没下班，容易遇到鬼。
紫檀的结局很悲伤很直接：公司直接没了。
华敏世家：从怀揣梦想，到销声匿迹
2008年左右，成都楼市大平层爆发了一个小型高潮，但高的只有房企产品意识，和销量无关，华敏世家就是这个时期的典型代表。
当年的华敏世家很有野心，拿了金融城核心位置的地块，直接把产品面积拉到300㎡以上，也是成都第一个外立面石材干挂到顶的楼盘。3梯2户、主仆分流，电梯刷卡自动确认到达楼层，这些细节配置，在今天看来都很豪宅。
来势汹汹，华敏世家一开始真的很想带成都楼市越级飞！可惜，那个时期的成都有钱人不买账。2009年，华敏世家挂出来的广告价格是9000元/㎡，总共就100多套房子，还卖了好几年。
团队肯定也很懵，为什么成都人不买？是他们不懂还是我们太懂？带着深切的自我怀疑，这家开发企业从此消失在了成都房地产界。
龙湖世纪峰景：文艺龙湖的折戟
与华敏世家同期的龙湖世纪峰景，同样经历了被时代创飞的悲伤，这大概也是龙湖在成都遭遇的最大滑铁卢。
先说开头，大概是2000年左右。那时候的刀哥也还没见过几套380㎡的大平层豪宅，更没见270°的弧形阳台，在世纪峰景的弧面露台样板间里打圈圈，有点找不到方向。
站在百米高处远眺公园、工地与城市，和小伙伴一起感叹：“有钱人就是看得远！”
然而，讲园林讲情怀讲文艺的龙湖站在天鹅湖边努力讲了4年，从杜甫、陆游的诗歌文章讲到了罗永浩的锤子手机，收效却一直不太好。到2014年车展的时候，龙湖终于绷不住了，直接喊话“买龙湖送路虎”。摊牌了。
还沉浸在对有钱人视野想象中的刀哥，有种被背叛的恍惚：“原来有钱人是不喜欢的吗？”大概，龙湖也有类似的感觉，就此从顶豪市场隐退。
不过，比起前阵子被吴彦祖点赞的天鹅湖花园，世纪峰景的境遇现在还算好，偶尔还有人拍点小视频“带大家看张信哲在成都的豪宅”。而天鹅湖花园的标签，直接就是二手市场的“老大破”，在所有社交平台被所有人嫌弃。
华润·金悦湾：最高配的项目迎来最朴实的业主
当年还有一个大佬被大平层折戟，就是华润金悦湾，华西第一次打八连板，轰动中国媒体界的八连板就是金悦湾打的。
必须强调，从产品的角度来看华润金悦湾绝对是一个好项目，2011年推出来，在当时是市场上断层领先：200㎡起步的大户型、公区全大理石拼花、超大尺度入户门……这个产品放在现在的市场也拿得出手。
老朱当年还在做华润的顾问，现在也清晰记得为了推这个金悦湾，有三个细节值得回味——
第一，他把中国国家地理老板李栓科，新浪网总编辑陈彤都请过来，给金悦湾售楼部、样板间开幕站台。
第二，金悦湾会所全部是上LV的正版麻将，把整个豪宅感展现得淋漓尽致。
第三，金悦湾样板区连室外的游泳池、水池全部大理石铺满，格调拉满。
据说，当时金悦湾的项目负责人为了卖金悦湾的房子，自费跑到西南财大念MBA来建立圈层，也是煞费苦心。
但是金悦湾从2011年亮相，直接卖到2018年的摇号时代，最便宜的单价还没破万。可谓亮相有多轰动，最后有多平淡。妥妥的生不逢时，现在的二手房价格也才2万6，只能说是性价比很高。
铂雅苑：年薪200万的经理人被迫改行
铂雅苑的耻辱，成都地产人都太熟了。
最少花了8000万的营销费，最少有500个置业顾问，最少请了业内上百次饭局；结果2012年11月亮相，起价18800元/㎡，2013年5月脱精装，直接降到8800元/㎡，才卖掉。
作为星河湾一脉相承的产品，有的城市二手房能上10万+，成都的铂雅苑挂牌1万还不一定卖得掉。
老朱调侃说，他有个朋友可能是这个市面上唯一正价买下一套铂雅苑的人，刚买了房就说请他吃饭，他一听是铂雅苑，马上表示不必请……
铂雅苑的产品不好吗？其实还可以。梁上燕女士作为当年就能拿年薪200万的牛人，对产品的质感拿捏肯定是没有问题的。
样板间装修的工人，确实都是整体从广东拉过来的老师傅，繁复的石材拼花工艺，成都也就在铂雅苑见过。连小区里的泳池水底，据说都是定制的水晶马赛克。
前阵子柳叶刀团队到西安学习，也去了星河湾的项目。样板间走一圈，起码听了一百种来自四面八方的石材名字，熟悉的风格熟悉的模式，但人家那里几千万一套就卖得很好！
大家对铂雅苑的总结是“韩婆岭的地确实不好+态度傲慢”导致的水土不服。而梁女士在铂雅苑遭了这么大的罪之后，也离开了地产行业，改行卖酒去了。
南湖国际社区·珍湖：公司直接倒闭
南湖国际社区也曾经是成都楼市上的传奇。虽然现在森宇垮丝了，但是当年它可是数年的销冠，2011年10月，森宇房产推出南湖收官楼王——“珍湖”组团：
445平米超大平层；
109㎡社交级客厅系统；
超140㎡主卧系统；
120㎡社交级花园系统……
坦白说，这些“硬指标”比现在很多顶豪都还舍得，总价才300万，实得508㎡阔尺大平层，还有珍湖的7阳台配置，无论是从花园面积、还是舒居感受都超越别墅。
结果呢？没人买单！最追捧南湖的二圈层买家觉得贵了，成都本地土著又觉得二不挂五，都不肯摸钱包。谁曾想，南湖最后一把想放个大招，结果把自己砸没了。
如今的南湖国际社区只剩没落，最有活力的当属梦幻岛和教堂商业区。除了业内，谁还记得在这片漂亮的湖区，曾经出现过那么超前的产品和野心？连森宇都没几个人记得了。
保利康桥：保利从此发誓不入成华
如今的保利康桥，终于熬成了东门上的老牌高端扛把子，但等待的这些年对保利来说，完全是噩梦级别。
保利康桥三面环水，河岸树木葱郁，是典型的“玉带缠腰”。保利用了1年的时间反复推敲定位、规划、设计，项目的品质、配置全部都比照着当时最好的标准，还搞了一个“2014亚洲十大湾区豪宅”的头衔。
然而就在那一年，市场开始垮了，刚需改善的项目们一个接一个地高台跳水；保利康桥选择了坚挺，也是选择了痛苦煎熬。
康桥之后，保利发誓再也不进成华区；甚至在之后的10年都没有在做过精装，直到天悦才解禁。
最后的结果不好，当然不能代表做的人无能。
但凡有一点点天时的辅助，这些大平层们就能多点生机。
时也，命也。
二、流言蜚语中，媳妇熬成婆
成都大平层的崛起真的是看命，接下来再一起看看现在在成都混得风生水起的大平层们，当时也不是一帆风顺。即便牛逼如誉峰如万华如华润如银泰，也在成都楼市中留下了不少的教训和思考——
誉峰：被李大眼嘲讽成夜总会包间
誉峰亮相的时候，成都楼市还处在一个讲故事，用故事来打动人的时代，都想学星河湾“五辆专列悄悄进京”这样的广告宣传模式，毕竟当年那样的广告打动了中国无数意淫广告人。
誉峰样板间出来的时候，他们售楼小姐也给大家讲故事。
比如说什么为了那个大理石在意大利包了一座矿山之类的。要知道那时候成都刚刚经过地震，所以一提到山就会头皮发麻，誉峰的样板间里面，从大厅到房间里面铺满了各种颜色的大理石。
特别是它360㎡带泳池的样板间，被当时还在给《居周刊》写卷首语的知名评论人李承鹏认为是全中国最像夜总会包房的样板间。
据说李承鹏当时去看了之后，出来就跟朋友说：“这种大理石样板间活脱脱装出了一个夜总会的包房，很有可能业主每天早上起床的时候，会给自己老婆发600块小费。”
事实上，不要看誉峰现在在成都楼市的高端地位牢不可破，盘点有它、排位有它、举例绝对离不开它，但是当年它的一户一泳池的户型是直接熬到最后才卖出去
麓山&麓湖：风光之前都挨过打
万华在成都牛逼吧，但是他们在大平层的道路上也不到不少麻烦——
麓山茵特拉肯出来的时候，就面临销售瓶颈，要知道，那个时候茵特拉肯就相当创新，做了很牛逼的户型，现在被各大项目引以为傲的端厅，其实都是茵特拉肯玩剩下的。
最开始茵特拉肯打算做精装，定价1万/㎡，结果因为地震刚过卖不掉，后来罗立平在售楼部碰到老朱，跟他说老业主4600元/㎡，要卖两套给老朱。
麓湖麒麟荟，现在也是二手房也逼近10万/㎡了。麒麟荟出来以后，业界一片赞美之声，最开始麓湖打算卖精装35000元/㎡，后来实在卖不掉，降价清水出手。
老朱作为万华老业主，自然也接到电话，清水低区9600元/㎡，高区13000元/㎡，结果被老朱拒绝了。现在来看，麒麟荟荣升老朱这些年错过的楼盘朱砂痣TOP2。
TOP1是谁，后文见答案。
银泰中心：成都楼市最有效的一次造谣
在成都楼市大平层历史上，和誉峰能齐头并进的还有银泰中心。
成都银泰大平层出来的时候，也是一部巨大的屈辱史。一开始成都银泰中心是临时售楼部，还需要坐个大巴车转出去。
要知道，银泰中心刚出来的时候还不是摇号时代，在成都格调拉那么满卖那么贵的房子，只有临时售楼部，市场根本不会买账。
银泰中心当年把能做的都做了——
率先去香港、去上海拓客；
搞了各种摄影展、画展、派对；
把爱马仕、宾利、法拉利的大师样本间都用了；
还搞了一个声势浩大的亮灯仪式，全成都的媒体老大都去了。
结果开盘23000元/㎡根本卖不掉，还跟老朱说交10万定金认购一套房子，将来可以退，被老朱严词拒绝。没买银泰中心，也成为老朱那些年错过的朱砂痣TOP1。
据老朱说，他当时陪着一个外地开发商去看银泰中心样板间，那位老总当场说，这个房子当写字楼还是可以，谁拿玻璃幕墙的房子用来自己住啊。
后来，老朱给成都银泰中心造（ying）了一个谣(xiao)，说作为银泰股东的马云买了成都银泰中心，话题度直接拉满，不然根本卖不掉。
望今缘：老朱缘起一顿饭的爱
接下来说的是我们公众号出镜率颇高，被老朱爱得深沉的望今缘。
当年望今缘刚出街的时候，广告、宣传、展示等都做得很烂，但是它通过降价也都卖掉了。可问题也来了，当年以低价买进望今缘的人，导致望今缘二手房房价会抛售的特别多，整个小区二手房价格一直起不来。
老朱当初买望今缘也是有段很戏剧化的故事。
望今缘当年老总姓陈，北方人，通过潘海的关系找到了老朱。当年陈总为了把望今缘卖给老朱，请他们在航空路背后的麦田守望者吃饭,大中午两人直接吹了一瓶五粮液，陈总当场掏出一张10万优惠券给老朱，让他去签合同。
面对如此耿直的陈总，老朱就真的当场定了一套，至今，他都还住在望今缘。
对住在望今缘的生活，老朱基本上满意，我们公司的伙伴们也很满意。只要老板回家吃饭方便，我们开会的效率就够高！
望江名门：当年的笑话，现在的传奇
说了望今缘，接着就要说望江名门。
从名头和销售情况来说，这个项目过得还不错，而且是成都第一个把价格卖起来的商业产权大平层。现在在市场上的风评不仅是卖得贵，租赁价格也是吓死普通工薪阶层的级别。
但是在当年，力道的广告一出门就成了成都地产界的笑话。3.8万/㎡起，400㎡/户起，直接打在项目外围上。
给面子的笑而不语，不给面子的在望江名门请媒体人吃饭的饭桌上，直接明说，房子做的特别好，广告做得太烂了。
广告看起来烂不烂的没所谓，总之是所有人都停下来驻足看了，茶余饭后也聊了摆了冲了壳子，如今所有人都说望江名门的“窗外风景价值一个亿”。
伊泰天骄：等到一个峰回路转的好时机
现在江湖上的故事，都是伊泰天骄在今年上半年接连成交了2套，总价一千万以上的二手房。有钱人在二手市场上的认证，让所有人都竖起大拇指说，伊泰牛掰，伊泰天骄牛掰，产品绝了。
有谁还记得当年？270㎡做2.5房的设计，伊泰天骄被嘲出天际，开发商请媒体去内蒙古打高尔夫，结果经理以上级别的都婉拒了。
伊泰天骄做了什么，就翻身了呢？啥也没做，就是2014年的那波低估过去了，伊藤天骄挺到了下一个春天，于是迎来生机。
说起来真是一点都不复杂的事情，但伊泰自己很清楚这波运气来得有好几十。于是在成都狠狠上了一课之后，见好就收，赶紧撤了。
文儒德：靠涨价翻了身
文儒德的屈辱史是老生常谈，降价都卖不掉的项目，当年是路过的猫猫狗狗都要狠狠嘲笑一句。可详戳《楼市救场系列丨半年，真的用10万赚500万》。
连老朱买文儒德都不是因为当时笃定项目能飞升到现在这个位置，完全是被开发商的诚意架起来，得了人家一把手的优惠额度，现场交了定金。现在老朱时不时感叹，文儒德升值赚的，完全是走过路过被一脚踢进钱堆里得到的。
真相往往就是这么神奇，现在大家提到文儒德都说的金融城、锦城湖，很少有人会提起这段因为涨价而起死回生的过往。
今天我们想说的是，每一个奇迹在成都出现，最开始都是一个笑话，会引来99%的是怀疑。
当然，这个怀疑也不是每一次怀疑都错了。我们自己也在怀疑，并不是说柳叶刀就一直牛逼，就从来没怀疑过别人。
但是从上述项目来看，除了珍湖和铂雅园是地出了问题，神仙都救不了，其他的项目，或多或少，都用时间，证明了它们的价值和牛逼。
02
谁是成都楼市大平层的春天？
说了那么多的大平层“血泪史”，那么成都楼市大平层的转机在哪儿呢？
老朱常常开玩笑：“马云‘救’活了成都楼市大平层。”确实，银泰中心后期的热销对成都楼市大平层的发展有提振作用，特别是像后来同样玻璃幕墙的D10亮相，都是叫好又叫座。
当然，大平层在成都能顺利得到市场认可，从专业的角度，至少有四个原因——
第一、 限墅令；
限墅令的起源其实很早，远远早于成都楼市大平层的发展。
早在1994年，国家就出台规定，限制别墅用地；后来又陆续颁布了不少政策，直到2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”。楼市调控日趋严谨，从限墅令到禁墅令，就面临了几个问题——
① 别墅真正迎来了卖一套、少一套的时代，你看好的位置可能都没有别墅卖了；
② 之前的别墅面临又老又旧的局面，其产品力已经满足不了当下别墅买家的需求。
就这样，最严“禁墅令”直接让高端的眼光不得不得转向包括大平层在内的其他高端物业形态。
第二、 城市越发展，市中心和CBD就越有价值；
城市的版图发展越来越大，也就意味着人们的通勤半径、生活半径越来越远。而这个通勤时间上的变化，就让市中心或者CBD的土地价值越来越值钱，而这些地方现在不能修别墅了，大平层就是不错的选择。
比如在成都，原来大家在天府广场上班，你住在浣花溪的别墅，这个距离是很合适的，现在城市尺度越来越大，你在金融城上班，如果你住牧马山等远郊别墅，距离就会特别远。
第三、中国家庭小型化；
2020年，全国共有家庭户49416万户，其中“一人户”家庭超过1.25亿，老人独居和青年独居占比超过25%。据不完全统计，我国的独居青年数量高达9000多万人。据悉，我国的家庭人口规模为2.62人，我们经常谈及的“三口之家”、“四世同堂”正向“二人世界”、“独居生活”过渡。现实生活中，大部分都是“412”家庭模型（四个老人，两口子，一个孩子）。
更重要的是，80后、90后、00后这些独生子女，大部分都不愿意和父母住在一个屋檐下。
所以，对于高端买家而言，之前成都楼市亮相就被嘲笑的200㎡做2房，300㎡做3房的伊泰天骄、望江名门在后期也不断受到市场认可，即使现在二手房领域，伊泰天骄也拿出了优秀的答卷。前不久伊泰天骄一套384㎡二手房卖出2380万，均价61825元/㎡。
其实不止成都，全世界都面临着城市越来越大和家庭小型化的问题，长岛的别墅，700㎡，带6亩地的花园，总价才150万美元，但是纽约市中心，150万美元只能买下一个简单的两室一厅，市中心的公寓比郊区别墅贵得多。
第四、都市化发展。
我国是一个农业国家，所以老百姓从骨子里认为，土地是最重要的。
楼市刚刚发展起来的时候，成为住楼房的城里人，也曾经成为一种身份的象征；但是当人们在城市中满足了基本需求之后，内心里对土地的渴望就又冒出来了。
十几年前，在大平层刚刚出来的时候，能买得起几百万房子的人，最年轻也是70后。这些人中完全生于城市、长于城市的比例并不高，他们总是用大平层和别墅对比；对他们来说，别墅的优势从来都不是室内空间，而是一个院子、一片地。
十几年过去了，城市在都市化发展，人也在都市化发展。在过够了开车去买烟，通勤1小时起步的生活之后，第一波富起来的有钱人醒悟了，原来自己早就被城市驯化，还是的搬回城里住才舒服。
同时，新的一批具备消费能力的人也成长起来，这是一代有史以来最适应都市生活的人。在这一群新生的豪宅购买力眼中，别墅天然就没有那么大的诱惑力，他们热爱城市，并且坚定地要在这个城市中创造更多财富。
需求都到位了，大平层的春天，就来了。
说了这么多，我们表达很简单：
成都大平层拥有今天的繁荣，是由无数血泪铺垫起来的。
在成都大平层的发展史上，无数的企业倒了、项目死了、老总下课了，业主亏钱了，他们甚至发誓再也不碰大平层。
他们中的很多人其实并没有做错什么，一切都是时代的因果。
老朱有话说
任何一个生意人如果跟你说勤劳致富，那请立刻马上远离他，因为那四个字是全世界最愚蠢的一个谎言。
你看房子也是，就我们今天聊的大平层，你起步太早了，十有八九全部都会掉进沟里，华敏世家、紫檀、茵特拉肯这些都是活生生的例子，你开发商再勤劳，产品细节做得再好、你置业顾问再勤劳，一天打1000个电话，卖不掉还是卖不掉。
所以中国古人讲要天时地利人和。
你看，这个天时是永远排在第一位的。把它放到房产怎么理解呢？就是一个物业它值不值钱，好不好卖，不管从开发商的角度还是个人的角度——
起早了你容易撞到鬼；
起晚了你就没有机会。
现在来看，在成都楼市二手房价格屹立不倒的银泰中心、麓湖麒麟荟、文儒德那些项目，一开始都没卖掉，因为时机没对，因为那些年就不是大平层的时代。
时机才是唯一的生产力，就是每一个人都不要夸大自己的努力，不要夸大自己的手艺，不要高估自己的能力，你所有挣的钱99%来源于时代，1%来源于你自己。
当然，回到当下，我们如果从专业的角度来思考，现在成都楼市的时机在哪儿呢？
无论是对于开发商还是购房者，成都未来的机会可能有两个选择——
第一， 金融城，所以你看JFC、金融城8号他们都是有足够的底气征战市场，因为他们不仅仅是房子，更像是一个城市的符号型资产；
第二， 市区2.5环内，或者说二环内，类似东大街、小龙桥、桐梓林这些地方，有“小地块做豪宅”的机会。比如说新希望的锦官新城四期即将亮相，单户面积400㎡，精装标准8000元/㎡。这种项目在现在出来，其实就是赶上了大平层时代。
