7月底，柳叶刀怀了个旧，聊了聊那些年在成都失了心中梦、灭了眼里光的开发商（回顾：成都，一座来了不想走也得走的城市），不少老朋友都心有戚戚。

在2019年，楼市最火的时候，全域成都的7区12县都是开发商眼中的香饽饽；彼时视高从四五千，一跃跳到一万三，龙泉、温江、新都、新津都随时准备着飞升。

于是，旭辉、中南、隆基泰和……一串新入成都的大佬们，直接信心满满地从“郊区包围城市”；还有单纯的接盘侠，比如禹州，以为能揣着“地段王”在金融城摘一筐好果子。

最后，流干泪、伤透心，大部人的结局都是拜拜，“再见“是不可能的。

成都绝对不是外地房企的断魂谷，还好有越秀和华发，能为成都楼市的相对健康和繁荣做个证。

2024年1-7月，成都房地产企业销售业绩TOP30中，来自珠海的华发以权益销售额58.3亿的成绩位列第7；

来自广州的越秀以38.8亿的成绩，位列11，超过了兴城人居、中海、成都城投等成都的老资格选手，与华润、中铁建、招商蛇口等央字头并肩。（数据来源：中指院）

华发跟华润合作的锦宸府、阅天府都是2024年上半年的话题王；

而越秀更是以一己之力打造了单盘半年销售额超过11亿的天悦云萃，成华区第一神盘直接带飞城东，拿出成都顶配产品，堪与城南一战。（数据来源：克而瑞）

在这个市场下，逆市雄起的两个粤派房企，真的很了不起！

华发与越秀，先后于2019年进入成都，一起经历了成都楼市的大起大落，一起目送一个又一个的同行黯然离场，又一起凭实绩冲入当下成都楼市的领头梯队。

如何在成都楼市走花路？两大粤派房企，以两种截然不同的发展模式，为所有还对成都有期盼的外来开发商们，打个样！

全文共6000 字，深度阅读需要16分钟。

一、5年沉浮，成都楼市只留下2个新名字

二、2套截然不同打法下的成都榜样

三、老朱有话说

01

5年沉浮

成都楼市只留下2个新名字

与国内其他城市相比，成都楼市的整体情况还算不错。今年上半年，成都一二手房的成交总套数达到15.29万套，比第二名上海多卖了大约2万套，再次成为断层领先的“成独秀“。

(数据来源：中指院)

但是，大家都很清楚，所有的排名只是相对的，跟5年前热火朝天的市场环境相比，如今的成独秀，也不过是矮子里面拔高子。

紧缩规模，猥琐发育才是这两年大部分房企布局的主要方针。土地市场供销量的大幅缩减，最能说明问题。

一、连续活跃于土地市场的外来者：

只有越秀和华发

2022年开始，大成都涉宅地的供销总量就开始下跌，2023年土地成交量仅为2021年的56.8%。

到了2024年的前6个月的成交1740亩，仅为2021年全年成交量的10.7%，相当于半年只卖了一个半月的量。

地卖不掉，不仅是开发商的房子修不起来，最主要的是城市基建搞不起来。地方政府肯定不能坐视不管。

于是，5+2区域的土地从去年开始频频入市，以求给市场带来一些信心。

1-6月成绩不佳，但7月下旬的4场土拍，共出让宅地16宗，吸引保利、中海纷纷下场，10天最终成交125亿元，相当于上半年成交金额的一半，有点梦回巅峰期的意思。

但即便是如此，在2024年1-7月的房企拿地金额排行榜TOP30中，除了中海、华润、保利、中铁建这样的央字头大佬，主要的活跃企业，都是锦江统建、温江国投、金牛国投、空港发展这样的川内国企。

成都和谐包容的名声，差点就在楼市保不住了，幸好还有3家非川籍的开发企业在拿地榜上占有一席之地。

他们是位列第9的越秀地产，位列22的北京首开，以及位列26的华发股份。

再看看2023年1-12月成都房企拿地数据，首开在去年相对谨慎，华发与越秀正好各入手了186亩地，在榜单上排第6和第9。

截至2024年6月30日，越秀在成都5+2区的土地储备达到9.01万㎡，位列成都第3.

敢于持续拿地，就是房企对城市、对未来都有信心；

而信心的来源，是他们过去五年在成都都过得挺好！

二、连续创造销售奇迹的外来者：

还是越秀与华发

2021年到2023年，中国楼市里的千亿房企从41家减少到了16家。不仅有碧桂园这种爆雷的头部房企，把整个行业炸得人仰马翻，连保持前三甲的保利、万科，23年也比22年，分别减卖了200亿。

但就像老朱经常所说的，我们要相信奇迹。任何市场环境里，都会有勇者“孤身走暗巷”，比如越秀，比如华发。

2021年，越秀卖1182亿，排全国37；华发卖了1218.9亿，排全国32。

2022年，越秀卖1264亿，排全国16；华发卖1202亿，排全国18。

2023年，越秀卖1430亿，排全国12；华发卖1259.9亿，排全国14。

（数据来源：中指院）

什么是逆市勇士？这就是逆市勇士。

当很多房企的职业经理人，面对业绩报表都以市场不好搪塞的时候，华发和越秀就能稳扎稳打，双双保持稳定增长。

尤其是越秀，2年时间，销售金额从1182亿提升到1430亿，从37名飞跃到12名。

而在这两大房企的业绩增长份额中，他们各自在成都的项目，都贡献了相当不错的数据。

今年1-7月，华发和越秀，与龙湖、建发等在成都发展了近20年的前辈一起，成为除央字头大哥以外，最受成都买房人信赖和喜欢的外来开发企业。

华发目前在成都有7个项目：

风头最劲的，是和华润合作的锦宸府和阅天府，还有跟锦江统建携手打造的锦江上院。

在2024年上半年单盘备案金额TOP10中，阅天府和锦宸府分别排名第3和第4(数据来源：中原地产)。尤其金三的锦宸府热度最高，以开盘5%的中签率，上了好几次楼市热搜；买家临时退2套房，又引爆一次。

已在成都布局9个项目的越秀，更有意思：

天悦云萃是2024年上半年单盘备案金额榜上的第8，成华区乃至整个城东的TOP1(数据来源：中原半年报)；

今年4-7月，曦悦府销售套数/面积/金额均位居怡心湖、华府、锦江生态带板块的TOP1（数据来源：房联认购口径）；

而5月底才登场越秀·望悦，6月首开就拿下4个亿。

8月初，越秀又以旗下项目强大的主城优势，启动了品牌独家的“成都主城房交会”，仅第一周周末，望悦和天悦云萃的到访就突破了300组。

所谓“市场不好”在越秀这里是不存在的；“回归主城价值”的主流观点下，重仓主城的越秀正好站在风口，手握理所当然秀肌肉的好时机。

2019年，越秀与华发在楼市全面开花、疯狂上涨的时候，来到成都；

2024年，在经过了成都楼市最跌宕的起落周期之后，只有越秀和华发，成功地在这个城市里扎稳了根，并且意气风发。

两大粤派房企在成都通过2条截然不同的打法，成就了同样耀眼的成绩。

前路已照亮，后来者务必做好笔记！

02

2套截然不同打法下的

成都榜样

华发组建于1980年，与珠海经济同龄，是珠海最大的综合性国企；越秀1985年在香港成立，是广州市政府在港澳地区经济贸易工作的窗口。

根正苗红的两大粤派企业，光从籍贯和出身看，就晓得都是身价丰厚又能力卓越，惯常在生意场上叱咤风云的骄子。

华发在成都拿的第一块地，就在柳叶刀办公室的旁边：

一心桥南街95号，当年的地王，楼面地价19800元/㎡，溢价41.43%。和后来的老伙计锦江统建搭伙，做了现在的锦江首府。

越秀在成都拿的第一块地在青白江，

但拿地之前，越秀提前还与人居敲定了一个合作，人居紫云府，这个曲线入蓉的风格，相对婉约。

越秀的一反常态，在当时还在业内引起些讨论，因为同期，越秀刚宣布引入广州地铁为战略股东，随后拿下两个非热门区域的地块和项目，与龙头国企的豪爽作风完全不同。

不少人猜测，越秀是否要参与成都的TOD建设，这话虽然在现在看来很蹊跷，但在当时却的确让人忍不住想，万一呢？

你看，从入蓉的第一步，这两个企业就展现出了鲜明的不同，其后两家在各自的路上，各结各的果，彻底走上了截然不同的路。

一、华发：和对的人，做对的事

说来有点不敢相信，华发在成都卖出了那么好的销售成绩，居然全部都是合作开发。

锦江首府、锦江大院、锦江璞园，都是跟锦江统建合作的;

阅天府是和华润合作的；

锦宸府、锦江上院，是华发、华润、锦江统建三家联手；

新川印是华发、华润和产业投资管理机构鼎信长城合作的。

背靠华润和锦江统建两个在成都市场呼风唤雨的大佬，华发参与的项目，个个占尽资源优势，仅凭合作的权益销售额，就上了成都房地产销售榜前10，实属躺赢。

又不得不说到天生热搜圣体的锦宸府，240~280㎡的高端产品，一千多万一套，卖得跟玩儿似的，根本不用开发商费心，买家自行启动争抢模式。

但柳叶刀之前也分析过，华润在今年推出来的三个项目，青羊润府、阅天府、锦宸府，不同地段、不同客群、不同面积段的产品，户型设计几乎复制粘贴。华润偷了懒，华发似乎也没太为它花什么心思。

而在三圣乡的一系列锦江各种院，华发借锦江统建的东风之力，更明显。7月19号再次拿下的47.68亩地块，又挨着锦江统建的另外两个地块。

连续的合作让我们合理推测，华发和华润、锦江统建一定相处愉快；在市场再次起飞之前，华发应该都会坚定地，继续和这些具备绝对拿地优势的大佬合作，继续躺赢操作。

如果有天，市场又飞起来，华发也许会想要自己单操一局；而如果有天，市场跌入更深的谷底，华发想要抽身离开，似乎也会比较容易。

二、越秀：专注内功，带飞城东

取得青白江地块之后，越秀在很长一段时间里都相对低调，在与人居合作紫云府、和樾林语后，越秀默默地把青白江的亲爱里建好卖了，没有引起太大的水花，然后就一直在成都观察、酝酿。

直到2022年底，越秀突然全面发力——

2022年11月，怡心湖的越秀·曦悦府开盘；今年4~7月，连续4个月问鼎板块面积、套数、金额三冠王。

2023年3月，红牌楼的越秀·天樾云锦开盘。成都首个天字系项目，在2023年内，9个月销售约12亿。

2023年12月，崔家店的越秀·天悦云萃开盘。城东顶流，四开四罄，以12.3亿的成绩，排名2024年上半年单盘备案金额榜第8（数据来源：成中原地产2024年半年报）。

2023年12月，怡心湖的越秀·湖与白开盘，收获2024年1-6月怡心湖板块总价300万以上住宅项目套数、面积、金额第一（数据来源：成都房联认购口径）。

2024年6月，蜀都大道东段的越秀·望悦开盘，凭143㎡起步，主力185㎡的纯高端改善大户型，实际成交均价近3.5万/㎡，更以首开狂揽4亿的销售成绩，直接带飞成华区。

2023年，成都卖得最好的楼盘都是高端；2023年至今，越秀成都在售5个盘，全线高端。

越秀能在成都逆势而起，不仅实现价格攀升，还能在今年1-7月逆市卖出38.8亿的好成绩，都是周密规划并严格执行的结果。

如果说华发是眼光好，看人够准，那越秀就是看市场、看地够准，而且下手决绝，有魄力。

① 认准2.5环的环线优势，不怕地块小。

从越秀今年的拿地思路来看，重仓压主城就是唯一方向。只要做得好，不怕地块小，68亩、29亩、26亩、34亩……锁定在2.5环上，性价比最高的武侯和成华。

没有别的大佬邻居也没关系，越秀自己就是大佬。

② 用造星级酒店的理念做公区，无论地块大小。

因为明确了在每个项目，都要以造星级酒店的理念打造公区会所，所以，不仅是68亩的天悦云萃拥有约1400㎡酒店式下沉会所，29亩的望悦，也以艺术馆、架空层、天际花园实现了约3000㎡的三重会所空间，

越秀的许诺都可以实现，对买房人而言，这可能是比会所本身更令人心动的理由。

除了眼光准、拿地爽快、舍得在公区下血本，越秀作为广州的龙头老大，自然也具备粤派房企最引以为豪的精研产品的能力。

业内同行比买家更关心越秀下一步去哪儿，以及做什么产品。

天悦云萃、望悦之后，越秀在成华区已然成势。

不仅在上半年直接带飞城东的销售成绩，望悦185㎡四房产品，更是以匹敌城南一线高端产品的双面采光景观视野，80㎡的LDK端厅等配置，拔起了整个城东的品质高线。

成华区的邻居与有荣焉，在看到越秀6月25日继续拿下崔家店26亩地块，大家更是笑的嘴巴都合不拢，被越秀带飞的好日子，还能继续。

这边项目还没亮相，那边媒体自来水已经关注到，地块是4.26新规后首个通过新规设计的先锋，降低车位比、优化底商和架空层，增加套内得房率都是重要的优化内容。光是看报规的总平图，自来水朋友就赞不绝口。

这一次越秀吃了成都新规下的第一口螃蟹，比老大哥华润还要快一步；就像是团队里回应最快，干活最努力的伙伴，你先做出答案，我们再一起学习，提高效率。

确实很难不关注，毕竟这次新规升级的要点，每一个都打在市场和买家的心坎上。只要想到144㎡的产品，升级之后既可以实得160㎡，又能够保住低税，暂时没有买房计划的刀哥，都忍不住激动得搓手。

另外，双楠34亩的新地块也即将亮相，据说会呈现800万级的更高阶产品，为沉闷已久的城西主城区狠狠做一次革新。越秀的新答卷，值得期待。

作为这5年以来，成都最成功的2大外来房企，华发和越秀无疑都是很优秀的。

喜欢合作的华发，找对人，信对人，一路躺赢；而更执着钻研产品的越秀，则对于引领城市迭代，更有野心。

截至目前，越秀最突出的战绩，是在东2.5环的迅速布局，以三盘联动，为城东整个高端居住体系提档，以一己之力让一个全新的城东富人板块，冉冉升起。

想走华发的路，就要找到自己的华润，自己的锦江统建，并且足够相信彼此；

想走越秀的路，就得更下些苦功，像越秀一样沉下心来读懂这个城市，尤其是不要在市场上跟风。做成都楼市的引领者，开前所未有的路！

老朱有话说

今年的奥运会上，涌现出很多00后运动员，都非常有意思。

19岁的潘展乐在给偶像打招呼被忽视之后，直接用成绩力压对方夺冠，然后“告到中央”；接下来，又在团体赛后输出金句：“冠军是我们，不满意的应该是别人。”

还有22岁的首个中国网球大满贯郑钦文，赛前采访就敢于坦然表示，喜欢自己Queen Wen的称号；赛后更是公开肯定自己，实至名归。

这些语言在从前的奥运会上，是很难从中国运动员的嘴巴里说出来的。

现在这些年轻的优秀运动员，除了拥有在竞技赛场上的傲人成绩，还能够正视自己的能力，并敢于大声称赞自己的，是时代最大的进步。

我很好，那我就要做出成绩，然后告诉所有人，我比其他人都好。

不会做产品，只会说漂亮话的开发商，是骗子；而只是埋头做产品，不高调营销自己的开发商，也对行业不够负责。

只有优秀的企业掌握了足够强大的话语权，才能引导并促进整个市场更加健康地发展，而不至于陷入“劣币驱逐良币”的场面。

用江南春的话说，第一个做产品的不叫第一，第一个打入消费者心里的，才叫第一。

只是产品好还不够，要让消费者都认为你好，才算赢。在声量的较量中，优秀的企业必须赢，你赢了，才是对市场负责，对买家负责。

铺垫这么多，要说的其实就是一句：

越秀这样有实力，又会做产品的开发商，该张扬就要张扬起来！

前几年的越秀，实在是太低调了。

“一座广州城，半部越秀史”，越秀这个级别的开发商，就不该在城市核心以外的地方浪费精力；起手就该是市场的迭代、城市的更新，为成都楼市开先河，才符合越秀一线城市龙头房企的身份。

而且，越秀不仅要做，更要敢于把“成都第一牛逼的高端住宅公区”“成都住宅会所革新者”“城东豪宅板块开拓者”的站位和实绩都说出来。

这绝对不是什么不好意思的事情，你不说，就会有不如你的人，名不副实的占了你的位置。

接下来，看越秀在率先跟进新规，第一个为成都升级产品的同时，能不能继续创新突破，为下一次革新冠上“越秀”的名字！