为什么上海的房子在中国最值钱？

2024年，楼市柳叶刀不定期输出《老朱看城：中国城市性格分析系列》，从城市肌理的角度，感受一座城市的魅力，剖析一座城市的购房思路。

说来惭愧，全年就看了2.5座城市——成都、苏州、还有0.5在武汉，写项目的时候带了部分城市性格房价基因密码分析，

2025年立个flag，我们将对“房价与城市基因”这一系列选题做大做强。为什么能夸下这个海口呢？

除开有老朱这个对全国楼市都熟悉的大脑袋，还有天易顾问公司的技术支持，像海口、广州、西安、南宁、贵阳、昆明、武汉、沈阳、太原、石家庄等城市都在天易的射程范围内。

所以我们不是纸上谈兵，而是对全国各个城市都有自己见解和看法。

今天，我们将从城市基因理论入手，以上海为例，剖析上海城市性格和楼市的关系。

如果说成都是只可近玩不可远观，那么传说中的“咖市”有什么样的性格基因呢？全文约7500字，分为4个章节，深度阅读约17分钟，如果觉得理论看/听起来乏味，可直接到中后段看/听城市实战。

1、城市，究竟有哪些基因？

2、商业基因城市，如何解析房价密码？

3、看懂上海房价，先读懂“门童文化”

4、老朱有话说

01

城市，究竟有哪些基因？

中国有很多城市，城市的类型有很多种基因。

一、军事城市

所谓的军事城市，跟生产和生活都没有关系，是为了军事意义而存在的。

譬如锦州，是连接东北与华北的重要通道，历史上是明清交替时期的重要战场；

譬如沈阳，各路军阀争先恐后的想要抢占的军事要地；

譬如汉中，地处秦岭和巴山之间，是连接关中平原和四川盆地的要道，历史上是南北政权争夺的焦点；

譬如西安，作为十三朝古都，从长安开始就是关中之地，兵家必争，因为这里地处关中平原，土地肥沃，水源充沛，农业发达。

二、行政城市

所谓的行政城市，就是省政府所在，更多的是政治意义。

譬如北京，北京是中国的政治资源城市，长安街是北京的政治资源。诸如此类的城市还有兰州、西宁、乌鲁木齐。

三、生产型城市

生产型城市也可以理解为资源生产型城市，包括交通资源、工业资源、制造业资源等。

譬如武汉：就属于交通型资源城市，自古以来，“九省通衢”就是武汉的tittle，能承东启西、连南接北。

郑州：凭借“米”字形高铁网，与武汉一同被国家层面赋予“国际性综合交通枢纽城市”。

工业型资源城市就更加典型了，重庆、泉州、天津、沈阳、石家庄等城市都属于工业资源型的生产型城市，比如石家庄是全国重要的棉纺织基地。

四、商业城市

商业城市，顾名思义，就是担负一定区域商品流通的中心城市，也可以理解为长期占据商业活力值头部的城市。比如国外的纽约、巴黎、国内的上海、广州等城市。

为什么最后讲商业城市，因为有这种基因的城市才是房价的密码。

军事城市和行政城市不谈房价密码都好理解，为什么生产型城市不谈房价密码？

①生产型城市本身的生活质量不高，譬如鄂尔多斯、太原等地；

②因为生产型城市有大量的产业工人，他们是没有办法支撑高房价的。

像重庆，城市GDP很牛逼，但房价承受力不足。举个例子，格力在重庆的工厂，员工成千上万，平均工资5000元/月，主管8000元/月，厂长还可能是外派的，大部分产业工人是不能支撑房价的。

武汉这类交通型生产城市也不适合谈房价。一来天气太热了，二来就是交通影响，我们之前说过交通枢纽能影响城市房价，属于城市障碍性配套。

交通城市，即汽车、火车、航运等立体交通发达的城市，别说武汉，连成都火车站附近的房价都上不去，商铺都不好卖。为什么？

人在交通枢纽上容易乱，这种乱有三种。

①秩序乱：赶车都是行色匆匆，不会长时间逗留，小偷、骗子等三教九流的人更多，因为往来人多，今天在武汉火车站骗了你，明天你可能在郑州火车站，很难去追究；

②节奏乱：譬如成都东客站，早上十点半可能有一万人，晚上十点半可能就百人的；

③文化乱：中国有句老话“有理的街道，无理的河道”，在以前，船上生活是可以随便脱衣服的。

所以你看，不论是哪种生产型城市，都不太适合谈房价。那么商业城市是如何来谈房价密码的呢？

02

商业城市基因：如何解析房价密码？

朱大爷常说，中国有四大商业城市：北京、上海、成都、广州。要研究楼市，那就要先研究这四大城市。

也许你要说，全国的商业城市有很多，但商业厚度、影响高度、辐射广度这三个维度都能举旗帜的城市，只有上述四个，其中影响高度和辐射广度是决定房价的重要因素。

北京：

严格来说，北京是军事城市、行政城市，也是商业城市。因为北京是北方草原文明想进中原文明的一个节点，对于东北人、蒙古人而言，到北京就是入关了，约等于到南方了；就像青海人、甘肃人到成都来，他们就进中原了。

北京能辐射哪些省市呢？

根据第七次人口普查的数据，北京的外来人口主要来自北方的省份。前三大来源地分别是河北省、河南省和山东省，这三个省份的流入人口数量分别为216万人、127万人和70万人。其他超过30万人的省份还包括黑龙江、山西、辽宁、安徽、天津和内蒙古。

上海：

上海是标准的商业城市，在中国实体商业领域，上海一直是国内关注度最高的城市。上海作为超大型国际化大都市以及长三角地区的核心引擎，长期在国内外的经济、金融等众多关键领域占据着举足轻重的地位并引领发展潮流。

根据上海第七次人口普查中各区的外来人口数据，上海外来人口中，安徽、江苏和河南是排名前三的人口输入大省，占比分别达到了23%、17%和13%。

安徽人约占上海外来人口的1/4，绝对的输入大省，上海的首条超级环线高铁就是串联安徽、江苏和浙江。

成都：

成都的商业辐射力除开云贵川渝之外，还有新疆、甘肃、青海、拉萨等地，对于中西部地区来说，成都的吸附力是第一把。

广州：

广州的辐射率首先是两广，譬如广西人是很难到成都发展的，江西，湖南人打工首选也是广东。

也许你要说，深圳和杭州也是商业城市，房价也很坚挺，为什么不能作为跻身六大呢？

对于江浙人，上海是绝对的中心，上海老大，杭州老二，所以杭州是个副中心。

深圳也是商业城市，但深圳房价贵主要有三个原因——

一、本地的富人特别多，那年春天把圈圈画出来的时候，这点就无需解释了；

二、深圳的房价是以香港为参数对比，香港一个平方卖50万，深圳一个平方卖10万你也就不会大惊小怪；

三、深圳住宅供应量小。

① 深圳是全世界所含土地住宅供应量最低的城市。它也是中国一线城市面积最小的城市，只有1997平方公里，还有很多地方填海才能造出来，城市大小，其实是比较出来的——

深圳的面积仅仅是上海的三分之一左右；

深圳的面积仅仅是广州的四分之一左右；

深圳的面积仅仅是北京的九分之一左右；

② 深圳的工业特别多，许多地建了工厂；

深圳30%是山地，能建房子的1300平方公里，还有绿化区和工业区，占了900平方公里，能建住宅的只有400平方公里左右，也就是1300平方公里的30%左右。

③ 深圳的住宅自有率全国倒数第一。

有数据显示，深圳城中村住房体量庞大，约 510 万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约 1500 万人口，占实际总人口 75%的份额。

由于上述土地的原因，深圳的供应特别少，深圳的住宅自有率仅为23.7%，全国倒数第一。而深圳的房价收入比非常高，此外，深圳的住房供给主要集中在商品房，而自建房比例较高，这也影响了整体的住宅自有率。

所以你看，深圳是商业城市，但它特殊相对情况，是以科技吸引人，不是靠商业魅力来吸引人。

那么商业城市基因是如何房价的呢？一个城市的房价，基因密码归根结底的本质是：它的文化能否吸引富人生活。

你看在古代，在清朝与民国以前，全中国房价最贵的不是上海，也不是北京，而是苏州。

为什么苏州特别适合江南那些地主生活？

① 苏州位于江南水乡，自古以来就是我国经济和文化繁盛的地区之一。其独特的地理环境和丰富的资源使得苏州成为了文人墨客和商贾云集的地方，从而推高了房价。

② 明清时期，苏州是江南地区的经济中心，其独特的经济结构和商业模式吸引了大量的商业活动和人才聚集，这也带动了房地产市场的繁荣。

③ 苏州的文化和艺术风格深受人们喜爱，例如苏州园林艺术，这些都增加了苏州房产的独特价值和吸引力。

所以整个长江中下游地区的人。有钱以后，全部到苏州市区里面去买房生活。

这是为什么苏州是近现代手工业、文化艺术等特别发达的原因，因为它吸引大量的富人在那生活。

我们今天说四大商业城市，从文化的角度来看，他们的优势就在于——会让富人觉得特别有机会，让普通人觉得特别有乐趣。

譬如你一个打工仔，跑到南宁打工，一个月3000块，还不如去广州打工，哪怕一个月3500，但是广州肯定比南宁更好玩。

同样，作为商业城市的成都，也有机会和乐趣。

富人，你到成都的机会也比兰州多：

一、成都投资的机会多；

二、成都人际资源能力多；

三、环境资源更好；

中产，你到成都过得会很肆意；

一、成都好招人；

二、创业机会多，开个小店，也能当小老板。

普通人，你到成都的机会比郑州多；

一 、成都的物价水平，包括它绝对的房价水平和交通、旅游等能力，肯定比郑州要好玩得多；

二、成都就业机会更多。各种花里胡哨的兼职机会；

三、成都好玩，同样5000元/月，你在重庆工厂打螺丝和在成都办公室打电话，区别还是很明显吧。

基因密码就是一个城市它要有文化，它要有优势的文化，文化没有高低，但它的文化要足够的有优势，它才会对周边有辐射力和吸引力。

成都的文化基因是什么？是商人文化、是商业文化，是交易。有买就有卖，在成都你想买2亿的房子，麓湖有，你想买5万块钱的房子，龙泉也有。

成都文化基因的底层逻辑是什么呢？是这种衣食无忧的安全感，丰俭由人、旱涝由人。那么上海，它的文化基因和楼市密码在哪儿呢？

03

看懂上海房价：先读懂门童文化

早在2年前，老朱就觉得楼市柳叶刀需要有全国视野，所以当上海云锦东方亮相火爆全国，成都各大公众号用云锦东方为引子写稿的时候，就立马让热巴去上海，实踩项目，推出《倒挂3000万，柳叶刀实地探访上海红盘云锦东方》一文。

当时我们从明线房价倒挂，到暗线财富价值入手，分析了云锦东方火爆的原因。那是我们第一次从项目入手分析上海，今天我们将从城市基因入手，再来看看上海这座城市。

老朱说：“要看懂上海房价为什么那么坚挺，就要先了解门童文化”。

当“门童文化”一出，长期开选题会打瞌睡的热巴瞬间清醒，毕竟写了十多年的楼市，第一次在文章中涉猎这四个字。

门童历来很重要，因为他们通常是客人与酒店及酒店员工交流的第一个人也是最后一个。

对于五星级酒店而言，门童不仅仅是开关门和提行李，他们更是酒店的耳目、酒店的大使。

门童有哪些特点呢？

第一、很有礼貌

能涉及门童，大多是五星级酒店或者高端拍卖行，礼貌是必须有的。

门童文化源于上海的百年历史，当时的外滩、南京路等地是国际金融贸易的中心，门童作为服务行业的一环，承载了传统礼仪与现代服务理念的结合。

门童在服务过程中，注重礼仪和礼貌，这反映了上海作为东方之都的文化底蕴。他们的服务态度和专业水平，体现了上海城市形象的一部分。

第二、见过世面

牛逼的五星级酒店是没有地下停车场这一说的，再牛逼的人进去，都是大门进的，所以门童都是见过世面的。

你若问在上海谁见得明星名流多？那一定是南京路上的各大门童。

第三、服务是真诚的

门童文化强调服务意识，不仅体现在对客人的热情接待，还包括对客人的细致关怀，这是上海服务业发展中的一个亮点。

门童不会觉得这份工作是耻辱，发自内心觉得为客人服务是真诚的，开心的。

第四、排外

门童能一眼认出/分辨出客人，然后真诚服务，但是他们也有判断出非客人的能力，所以对非客人，他们是冷漠的。

你看，门童的形象是不是很像对上海人的印象？礼貌且工作上也确实有能力、见过世面知道什么是腔调，但是也排外。

某种程度上，上海就是中国的大门，上海人其实中国的第一个门童。

上海人认为上海是世界的上海，他对中国内陆一切都没有兴趣。就像和平饭店的门童，它绝对不会告诉你他是苏北南通人，他一定会跟你说我是和平饭店的门童。

所以上海人说话只有两个，对内说国际，对外说我们上海。

这种说话格式其实在商业城市都很常见。成都人也说我们成都，广州人也说我们广州，这其实就是文化的独立性。

上海人往好里说那种开放、那种国际、那种精致、那种信誉、那种商业的规则这些东西都可以在一个门童身上体现出来。对客人表面上绝对的客气，对探头探脑的路人/客人是冷漠拒绝。

上海精不精致？门童都打扮得体，头发都梳得一根不乱，倍儿精致。

上海生活苦不苦？上海街上很多人看上去无比光鲜，也见过无数世面，但就是每天通勤4小时。

这种截然不同的状态，反映到楼市上也就截然不同。

所以上海有全世界第一流的房价。上海几个亿、十个亿的房子多得很，就像住在五星级酒店总统套房里，牛逼的人多得很。

但是上海有大量表面光鲜无比，生活精致无比，头脑无比开放，说一口流利的英语，其实一家三口挤在60㎡的房子的人，这些老破小可能要不在好地段但是位置很小，要不很远，要不比你年龄都还大。

其实全中国的富人是没有区别的。我们对上海也不算特别熟，但是上海的法拉利跟成都法拉利是一样的。

上海有三类人——

第一类，在上海能享受着全世界最松弛的文化的富人；

第二类，就是那些上海的门童，面过世面很有礼貌，但是住在老房改造的老破小里面；

第三类，新上海人，即外地中产，拥有一口流利的英语，觉得在外地打工都亏了。比如你能说一口流利的英语的人，你在郑州打工，几乎没有用武之地，这些人可能很难买得起上海的房。

上海的房价为什么贵呢？

2024年是上海楼市领航的豪宅年，上海房价的成交均价约5.9万/㎡。

土地端：绿城的徐汇滨江地块，楼面地价超过13万/㎡。即将亮相的东安新村地块，或将以577亿成为全世界总价最高的地王之王。

销售端：中海顺昌玖里首开512套高层房源，单价17.2万/㎡，销售额约196.5亿元，去化98.5%，单套成交均价约3892万/套；中海领邸·玖序，三开三罄卖了148亿，兄弟项目领邸·玖章一次性开出552套房，也当天秒光，卖了85亿。融创外滩壹号院，同样是三开三罄，实现单盘215亿的业绩……

那么上海房价为什么能这么顶呢？

一、上海有国际化的商业环境

二、上海有国际化的服务

三、 上海有国际化的机会

四、 上海有最牛逼的文化认同

五、上海不动产保值能力牛掰

你看，那么多精致的门童，让你能在上海享受到的服务是国际化的，这个跟深圳都不一样的。深圳仍然利用技术落差，利用城市差异做中国的生意，上海很多人是做全球的生意。

而一个富人，无论说自己多牛逼，不如一句在上海陆家嘴有一套房子。这句话在今天的中国，就是最牛逼的社会认同。

正因为上海国际化程度越高，它的资产破坏性越差，它被破坏的风险越低。所以上海的资产最安全。

上海房价已经那么高了，为什么还会有机会呢？

从生活的质量上来看，对于金字塔顶尖的人，上海毫不犹豫地说是六边形战士，没有缺点。有服务，有国际最前沿的信息，国际最前沿的文化，有收益自由，有全球时间。

而这种国际性让上海可以吸引很多外国人买。上海的商业力、文化力等在全亚洲的影响力都是杠杠的。

也许你要说东京也很牛逼，但是日语的国际化程度是不足的，日式生活方式很多人可能是不能接受的。

香港国际化程度高，英语程度也够，但是一来粤语有壁垒，二来香港菜系更多是粤菜，丰富度是不够的，你在香港很难找到东北菜，上海是全世界的菜系都有。

也许你还要说新加坡也很有吸引力，但是很多人不见得喜欢新加坡的天气，同时，新加坡的文化还是太单薄了。

二、以绝对的身份认同感吸引全国中产阶级

对于中国任何一个城市中产阶级、那么想改变命运的打工族而言，还有什么比你会说一口上海话更能够有身份认同呢？

你回老家，问你孩子在哪儿？你说在上海，户口310；

你回老家，问你工作在哪儿？你说在上海，这是一个巨大的心理认同。

对中产阶级而言，他们也愿意到上海去，所以上海的房价是有保障的。而且中产阶级们对上海房价的预期有着巨高无比的心理预期。

三、以极致的文化认同让老上海人坚守

上海楼市也能吸引那些“门童”，其实就是老上海人，他们完全可以把上海的老破小卖掉，然后换一个城市更惬意的生活，但是死都要死在上海弄堂里的理念，这是他们刻进基因的一种身份的认同。

你看，上海的文化基因能吸引三类人，而这三类人都能成为上海楼市的中坚力量。这也是老朱说即便发生战争，上海楼市也能坚挺的原因，而老朱，也一直想在黄浦江边给他的后代开一扇窗。

老朱有话说

经济学上有个词，叫合成谬误，即对局部说来是对的东西，仅仅由于它对局部而言是对的，便说它对总体而言也必然是对的，这是一种谬误。

譬如，一说房价高你就谈供不应求，导致这些地区房子价格被推高，如果将这种现象错误地应用于整个房地产市场，就犯了合成谬误。

房价高可能是货币政策、调控政策、土地供应、城市化进程、城市购买力、城市差异等等原因导致的。你不能简单的头疼医头脚疼医脚。

看待一个城市的房价，要先看懂和了解一个城市的性格基因，从城市再到楼市，这是我们这个系列的基础。

我们可以看到，中国有很多城市，可能是局部经济中心，可能是局部的政治中心，可能是局部的交通中心，可能是局部的工业中心，但是他们的房价都很一般。

但如果是局部的文化中心那就不一样了，因为文化的影响力对房价影响大，你看巴黎，GDP不怎么排得上号，但是巴黎的房子贵的一塌糊涂，就是因为它凭借时尚打造了自己的文化吸引力。

所谓的文化吸引力，就是这个城市的生活态度和它价值观的乐趣性、丰富性。

譬如说郑州，不仅是行政城市，还是交通城市，而且河南省有1亿多人，这个购买力看似可观吧，但郑州的房价就是上不去，有一个原因就是河南的文化在洛阳，它没有文化自信，没有文化生活，也没有高端楼市的化合反应。

郑州有个明显的特点，爱做大，医院做到宇宙最大，会所也做到全国最大，有兴趣可以自己去搜《皇家一号覆灭记》。但郑州太平了，没有文化高度，也没有吸附力度。

兰州也是，兰州对甘肃人毫无吸引力，甘肃是长条形的，大量的甘肃人，宁愿去西安、去成都，也不愿意去兰州，因为就气候这一条，就很有杀伤力。

还是那句话，一个城市的房价，基因密码归根结底的本质是：它的文化能否吸引富人去生活，古时候的苏州能，现在的上海也能。