作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

大家可能都注意到了一个重要的新闻：

2024年十四届全国人大二次会议住建部长倪虹表示，稳步实施城市更新行动要抓重点，第一个是民生工程，报告提出推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设；我们打算今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。

也就是说，从去年开始，自旧改全面措施启动之后，那些20年以上的老旧小区就迎来新的全面维修和展露新颜的巨大机会。不再像过去那样大规模搞拆迁，而是采取修缮改造的方式，比如粉刷内外墙壁、加固楼梯过道、更换老旧管道、加装电梯等。

总之，经过旧改以后，老旧小区的居住品质将大幅提升，而且，随着价格的调整，租售比上升，数月以来，有不少人投资者已经看到了老房子的优势，再次抢购老旧小区住宅。

众所周知，房子都有变老变旧的一天，也就是说，我们每一个家庭都会面对房子变老的问题，如何正确看待老旧小区就显得尤为重要，毕竟，国人超70%的财富都在房子上面。

下面，先来聊一聊老小区为何这么火爆？

数据显示，过去的2023年，全国二手房成交量同比上升40%，仅从成交量来看，用超级火爆来形容一点不为过。

而且，进入2024年以后，似乎有火上浇油的感觉，比如，各城二手房成交量都喜报连连，贝壳研究员发布的数据显示，重点城市二手房在春节期间的成交量同比增长了70%。

再比如，据诸葛数据研究中心发布的最新报告显示，在2024年第32周(8月5日至8月11日)，重点10城的二手住宅成交量为15,394套，环比下降5.49%，但同比上涨30.59%，实现了“十连涨”。从累计成交来看，8月截止至11日，二手住宅成交22,047套，较上月同期下降27.51%，但较去年同期上涨2.65%。

另据中指数据，2024年1—7月，重点15城二手房住宅成交59.0万套，同比下降2.8%，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。分城市来看，7月，多数城市二手房成交同比增长，深圳、杭州增幅均超100%，北京、烟台增幅超50%。其中北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平，上海二手房成交量环比虽有回落，但仍维持在较高水平。

梳理原因不难发现，新规下，3大原因很现实，这也决定了未来老小区的走向。

◢其一，国家重点发力老小区改造

根据住建部发布的2023年老旧小区改造工作通知可知，改造的对象主要就是针对建造年代较久或者居民改造意愿强烈的小区，开始从此前要求的主要改造2000前建造的小区，过渡到2005年底前建造的小区（地方财力允许），开始滚动操作，越来越多老房子将被纳入改造，包括：

统筹养老、托育、教育、卫生、体育及供水、排水、供气、供热、电力、通信等方面涉及城镇老旧小区的设施增设或改造项目，做到计划有效衔接、资金统筹使用、同步推进实施。

可以说，除了小区位置、房型等硬性的东西不能改外，其他都按照现代小区对标改造，绝不是以前大家看到的铺铺道路、刷新一下外墙，基本做到应改尽改、能改尽改。

根据住建部的信息显示，2023年开工改造了5.37万个老小区，这样的小区，你说受不受购房者欢迎？

至于2024年，住建部在2月21日的动员会上明确表示，老旧小区改造被列为年度民生实事之首，显然是非常值得期待的。

◢其二，三大工程精准施策城中村改造

城中村改造，具体就不说了，主要是拆迁，辅助改造。但自中央确定包括城中村改造等“3大工程”作为房地产新模式内容后，中央专项借款给地方，辅助地方迅速开展城中村改造，截至2月20日，今年就已经发放了32个城市223个项目的借款360亿。这么短时间，这个力度是前所未有的。

当然，这些资金显然是远不能满足各城城中村改造的资金需求的。比如广州，仅仅在2024年就需要改造494个项目，投资1800亿。所以，地方如西安、天津、上海、无锡、郑州、北京等地引入PPP模式、开展ABS融资、设立专项基金等等，从一二级联动转为做土地模式，由此可以看出为什么需要这么多资金？

◢其三，改造后的老旧小区二手房市场优势明显

8月12日，据每日经济新闻报道：

据中国房地产指数系统百城价格指数，7月，百城二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，跌幅较6月扩大0.01个百分点，已连续27个月环比下跌，同比跌幅为6.58%。

中国房地产指数系统百城价格指数显示，7月，百城二手住宅价格环比下跌，连续4个月出现百城集体下跌的情形。7月百城新建住宅价格方面，环比下跌的城市达39个，较6月增加4个。

值得注意的是，一二线城市二手房价格环比跌幅扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数，一线及二线城市二手住宅价格环比分别下跌0.80%和0.78%，跌幅较6月分别扩大0.14个百分点和0.04个百分点，三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅收窄至0.67%。

对此，业内指出，房地产政策优化，在短期内提振了市场活跃度与信心，促进二手房交易量保持在高位，但是“以价换量”趋势未改变。

其中，很多人购买老破小，主要是出于出租考虑，比如在北京地区，有些房源已经跌到了2016年的水平，售价不到400万，但租金却高达每月6500元，买房出租获得的回报率更高了。

也就是说，此外，老破小的政策利好不断出现，比如旧改之后，老破小居住品质更高了，叠加老破小住宅本身地理位置优势，周边优质配套资源更丰富。

此外还有各地推行“卖旧换新”补贴政策、房贷利率下调政策，都让购房者成本进一步降低。

值得一提的是，越来越多的业主开始自己卖房了，更是省去一大笔中介费，操作其实也不难，挂在互联网平台上售卖，然后在办理签合同、完税和过户等手续的时候，找一家房产中介帮办理一下，给点辛苦费就可搞定。

那么，按住建部上述相关政策的精神，老旧小区的提质焕新，主要会怎么做？又将给老旧小区带来什么价值？

经综合政策及业内各有关媒体的报道等内容，波哥看楼市将其归纳为两大方面的情况：

◢第一，政策的强力加持和助推

如上，城市更新已成为国家级核心发展战略之一，并定性为第一民生工程，简单来说，城市更新是关乎国计民生的重要大事，其影响深远。

其中，老旧小区和城中村改造，是城市更新中的重点内容和发力板块，毕竟，在经过上一轮40余年的高速发展，增量时代业已逐渐隐入尘烟，存量周期已快马加鞭到来了，当前市场状况尚在深度盘整和结构性积蓄力量逐步筑底的过程中，以老旧小区和城中村为存量中主力担当的两大领域，对于当下及未来大发展，具有巨大的价值。

有机构预测，未来五年，仅仅在城中村改造上，就能创造出10万亿的产业价值，这对国家、产业、企业和个人等而言，将能有效托起各方面的价值性需求。

而且，在这些方面，国家是实打实真金白银地投入。

据克而瑞城更不完全统计，截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户，支持建设安置房69.5万套。截至3月13日，农发行累计投放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67亿元，惠及村（居）民29.8万户，建设安置房54.8万套。

总体看，两大政策性银行已完成至少1181亿元城中村专项借款的发放，基本覆盖35个城区人口超过300万的城市。

从城市推进情况来看，截至2024年3月15日，已有34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放。仅公开的授信额度已合计超万亿元，其中广州、成都授信额度超1000亿元，居于前列。

此外，将引入新的合作模式和机制，以提高改造工程的效率和质量。比如引入社会资本、引入第三方机构对改造工程进行监管，提高工程的透明度和质量等等。

◢第二，内外兼修的老旧小区6大提质举措

如具体来看，表现为6个方面——

●1、建筑立面翻新

小区外立面顶面翻新通常指的是对小区建筑物顶部及墙面的外表面进行的一系列修复、改善和美化措施。

具体翻新通过清洗外墙，去除污垢和旧漆，不仅恢复了建筑的原始风貌，还为后续的修复和装饰打下了基础。修复裂缝和破损部分，加固结构，更是确保了居民的安全和舒适居住环境。

●2、加装电梯

比如不需要再爬楼梯了，可方便老人和小孩，同时电梯的加装，搬家或搬运重物时，不再需要费力地爬楼梯，电梯的便捷性让这些任务变得轻松许多。

另外加装电梯还有一些新的价值，譬如：

便利性提升：简化了搬家和日常搬运物品的过程，特别是对于高层居民。

安全增强：减少了因楼梯使用不当导致的跌倒和受伤风险，尤其对老人、小孩和孕妇更为重要。

应老龄化社会：随着人口老龄化，电梯为老年人提供了更好的居住条件。

房产价值提升：改善了小区的基础设施，有助于提高房产的市场价值。

●3、增加停车位及休闲设施

增加停车位/充电桩：老小区因停车位不足而面临诸多挑战，导致车辆随意停放，侵占公共空间，甚至引发邻里矛盾。

增加休闲设施：休闲设施不仅鼓励居民参与体育活动，促进身心健康，还有助于增强社区凝聚力，满足居民多样化的休闲需求，同时可以提高小区的整体形象，营造一个和谐、活力的居住环境。

●4、解决漏水问题

漏水问题确实是老旧小区面临的一个普遍且棘手的问题，它不仅影响居民的日常生活，还可能对建筑结构造成损害。

通过更换老化的水管和修复漏水问题，不仅提升了供水的稳定性和安全性，还显著提高了水质。这项改造工程有效避免了因管道老化而导致的水压不足和水质污染，确保了居民能够享受到清洁、卫生的饮用水。

●5、增加智能化

智能化改造是老旧小区升级的关键步骤，它能够显著提升居民的生活质量和管理效率。比如智能门禁系统通过简化出入流程，不仅提高了居民的便利性，还增强了小区的安全性，另外智能停车系统通过优化车位分配和管理，缓解了停车难的问题，提升了停车效率。

智能监控系统的引入，实现了对小区环境的实时监控，有效预防和应对安全问题，提高了居民的安全感。智能物业管理系统通过自动化和信息化手段，简化了物业服务流程，提升了服务响应速度和质量，使物业管理更加高效。

●6、小区内外环境的整治与优化

上述5点，主要是针对建筑内外形象、管网系统、社区功能等方面做出的优化措施，但是，实际上，老旧小区的改造，还包括社区内部环境、以及与周边道路或临近建筑或小区外部环境方面的问题，因为每一个小区不是孤立的，也会相互影响，就像一个个细胞一样，相互依存。

例如，在内部环境上，很多过去的水泥路面，基本会换成沥青路面，树木景观等要系统考虑等等。

写在最后：

据波哥看楼市观察，总体说来，这些政策有国家考虑带动就业、发展经济的初衷，但实际确实也带来了很多实惠，这两类人大概率获益。

一类是有无电梯的老房子。国家已经对加装电梯立法，住建部和最高院还专门发布了加装电梯的多个典型案例，由此也作为地方审判类似官司的参考依据。有电梯比没电梯的小区，其价值就不多说了，按业内专家的话说，往往都有10-30%的提升。

二类是有安全隐患、影响城市规划等需要拆迁的房子。这类房子往往处于城市的老城区，地段较好、配套较完善，但老城区发展地理空间有限，往往只能通过规划拆迁建筑物来实现相关公共设施的提升，这是老小区容易被拆迁的重要原因。此外，像那种建设时间久远，还有那种特殊时代留下的多孔板材预制板建筑物等，往往都有安全隐患，这是国家和地方明确优先拆迁的对象等。

综上，今天就老旧小区的变化做了一点分析和总结，以供大家参考和交流探讨。

另外，波哥觉得与必要来简单说一下“老旧小区”在本文中的所指。

事实上，此类小区包含两个方面的意思——一是，要被拆迁的老旧房子，比如上述预制板房和危旧老房等，这个比较好理解的，拆迁之后，能获得一大笔钱，自然会受益，无需多言了。

二是，要面临提质改造的老旧小区，这也是住建部文件中被重点强调的一个内容，所以，在上述各类政策中，字里行间主要讲的是这一类房子，上面已经做了相关分析，通过上述的政策强力加持+内外兼修的提质，很快就会旧貌换新颜，建筑和社区功能更加完善，也自然提高了此类房子的价值，在自住、租赁或转让之间，将更有优势和竞争力，加上其低售价与相对更高的租金回报率等，此类老旧小区的房子变得更吃香和走俏，也就不奇怪了。

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