5月27日，上海市政府发布了楼市新政重磅“组合拳”，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。被称为“沪九条”，新政自2024年5月28日起施行。
业内人士纷纷表示，“527新政”是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。
此次出台的上海楼市新政，《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（简称《通知》），主要涵盖以下内容：
1、非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年
调整优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上。
2、人才购房社保年限由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区
《通知》显示，新城以及南北转型等重点区域的非本市户籍人才购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上，并将购房范围扩大至所在区全域；自贸区临港新片区的非本市户籍人才，继续执行连续缴纳满1年及以上的规定。
3、非本市户籍单身人士可购买外环内二手房
《通知》提出，优化非本市户籍单身人士购房范围，扩大至外环内二手住房。
4、调整离异购房、赠与住房等政策口径
《通知》提出，取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
5、支持企业购买小户型二手房
《通知》提出，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。笔者认为，这一条十分重要，因为它预示了未来探索房地产发展模式的新路径。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，支持企业购房用于职工租住，是贯彻落实“517新政”，企业购买小户型老旧二手住房、小户型住房，用于职工租住的，不再限定购买住房套数，目的也是促进二手房流转。
目前，化解房地产泡沫的重中之重，在于如何消化市场中积压的大量库存？二手房中低总价小户型占较高比例，也是市场上需要消化的重点。借助企业的力量既可以解决职工居住需求，又可以降低市场上二手房的总量，平稳市场供需。由此可见，这一政策不失为解决楼市难题的一条新路径。
为了化解楼市危机，近期管理层接连不断推出了一系列利好政策，如降低首付和利率，取消购房资格的限制等，但市场反应却十分冷淡，不论新房还是二手房，不仅交易量并未明显增加，房价也未呈现出回暖的迹象。
当下管理层的救市政策给人的感觉是，似乎楼市所有的利好政策都已出台。例如对于一线城市具有决定性影响的限购政策，除了北京、上海和深圳外，其他城市基本已经取消限购。尽管如此，市场却仍然不为之所动。
之所以会出现这种情况，根本原因是，尽管中国房地产已经持续发展了20多年，目前楼市供需关系已经发生逆转，但实际上，中国14人口的庞大基数，决定了市场中仍存在大量的刚需和改善性住房需求。
问题的根源在于，这些住房需求大部分存在于低收入群体之中，他们有着强烈的购房欲望。但无奈手中资金有限，面对虚高的房价，他们多年省吃俭用积攒下来的存款，在高房价面前犹如杯水车薪，根本不值得一提，所以只能望楼兴叹，放弃购房念头。
数据显示，2023年中国房价收入比为11.5。而国际正常的房价收入比为3-6。这一数据范围是根据国际经验和统计数据得出的，旨在衡量一个城市或地区的房价与居民家庭年收入之间的合理比例。
房价收入比的计算公式为：（人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格）÷（每户家庭平均人口数×家庭人均年收入）。
根据国际经验，国际上普遍认为3到6的房价收入比，被认为是比较合理的。这一比例反映了居民家庭年收入，与购买一套普通住房所需支付的总价之间的合理关系。
说完了房价收入比，再来看住房租售比。所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房屋的投资价值越大。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值变小，房产泡沫已经显现。
如果高于1：200，则表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。总之，无论租售比高于1:：300还是低于1：200，均表明房产价格偏离了理性真实的房产价值。一般房屋租售比的警戒线为1：200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。
目前，北京、上海、深圳、杭州等城市的租售比已经高达1：270至1：400，房贷利率3.95%，按此计算，如果以长期投资的目的进入楼市，每年至少亏损2%。
通过以上数据分析可以看出，我国之所以会出现严重的房地产泡沫，根本原因在于房价收入比和租售比均严重偏离了合理区间，这就导致刚毕业的大学生，即使工作20年，也买不起大城市的一套房子。房子在中国可谓是“压力山大”，让许多人不堪重负，这也是当下年轻人不结婚、不买房、不生孩子的根本原因。
总之，要从根本上化解楼市危机，消化海量空置房，还得从解决房价收入比入手。要么降低房价，要么提高居民收入，两个选项中，哪个更容易实现，或将成为决策者的新一轮救市方案。
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