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日前，因与其他公司有纠纷，恒达集团名下一批资产被拍卖。
这则新闻，还引发了市民对该集团开发的瑞安湖岭温泉小镇的关注，因为该项目已停工数月。
该项目由恒达集团于2021年竞得地块，号称投资100亿元，打造一座以温泉为主题的度假小镇。
项目一期于2023年6月开盘，推售共计327套房源，包含洋房、叠墅以及合院产品，均为70年产权的住宅。截至当前，来自温州房地产信息网的数据显示该盘仅去化37套，去化率约11%。
然而，该项目停工已有一段时间，期间恒达集团也发生了重大变故。后续若无其他开发商接盘，该项目短时间内将难以重启。
那么，这37位准业主，收房也将遥遥无期。
无独有偶，位于洞头的青山岛旅游度假区，当初号称打造“海上迪士尼”，如今也同样停工已久。
该项目的公寓产品，曾于2021年1月、2023年7月分两期开盘。截至当前，该盘也才销售了94套，去化率约19%。最近，听说项目正在与第三方洽谈整体收购。
同样位于洞头的精灵海岸，当初号称打造一座魔法庄园，原计划去年年底交付，如今过去近1年时间，也没能如期交付。
该项目的公寓产品，曾于2021年4月开出一期房源，共约500套酒店式公寓，迄今售出69套，去化率约14%。
不难看出，文旅项目暴雷，已在温州频频发生。
至于其他文旅项目，即便可售住宅、商业物业能顺利交付，但也普遍存在相关文旅配套未兑现的问题，导致项目价值受影响。
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这类文旅项目，为什么普遍出现这样那样的问题呢？
当然，各个项目、各个房企，大多都有各自不同的原因。
比如，青山岛旅游度假区，连车都开不进去，出行只能坐船，自然不受购房者青睐。
但是总体来看，这些文旅项目过度依赖房地产开发，导致楼市下行后无法正常循环。
温州这些文旅项目，大多由小开发商投资打造，高度依赖住宅、类住宅销售来回笼资金，然后投入到文旅设施的建设之中。
而当这些文旅项目远离城区、县城，甚至远离城镇，其项目附带的文旅设施，更是住宅、类住宅的重要配套与卖点。
在此情况下，两者可谓相辅相成，缺一不可。
购买这些文旅项目住宅、类住宅的购房者，一般用闲钱购买，几乎不会用作第一居所，某种程度上多余的，可有可无。
不少购房者，也是被周边山水环境及文旅规划蓝图所吸引，一时冲动下单。
然而，自2021年年中以来，楼市下行，购房者几乎仅有刚需、改善等第一居所的自住需求，且大多是有急住需求的。
不急住的购房者，几乎都非常犹豫，观望情绪严重。
就连市中心的房子都在跌，这些远郊的房子，谁敢买？
像这类文旅项目的住宅、类住宅，本身就不太会去常住，自然被排除。
经济下行后，消费者对未来预期不乐观，认为“现金为王”，不会花几十万甚至上百万买这种多余的住宅。
既然住宅卖不掉，开发商自然缺乏继续建设文旅设施的资金。
那么，这些文旅项目停工甚至烂尾，就不可避免了。就连卖出去的住宅都保证不了，更别说文旅设施了。
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倘若接下来楼市好转，这些文旅项目，还有未来吗？
其实，只要去一些早期开发，已经建成交付的文旅项目，看看它们的现状，就会发现，这些项目大多很慌乱，住宅、类住宅空置率极高，商铺大面积空置，二手房价值更是几乎没有。
只有个别酒店或少量娱乐项目，在节假日或旅游旺季，会有一些人气。前提在于，这些文旅配套能建成投用。
比如，文成的嘉南美地、安澜云邸、天鹅堡等项目，购房者可以去实地查看一下。
地产行业有这么一句名言：做住宅是小学生，做商务楼、度假村等是中学生，做商业地产是大学生，做城市综合体是研究生。
文旅项目远远不止是住宅、度假村那么简单，更像是一个综合项目，需要开发商有强大的资金实力、文旅资源等。
而温州这些文旅项目，大多是由小开发商操盘，甚至有些开发商此前根本没有房地产开发经验。
也就是说，开发这些文旅项目，大多是“小学生在做大学生甚至研究生的事”。
他们既缺乏资金实力，又缺乏文旅资源，更没有成功塑造文旅IP，哪怕建成了，后续运营也可能存在问题。
当然，最近几年折戟的不仅是这些文旅项目，部分开发商也因其他项目而折戟。但文旅项目对房开要求更多，所以项目集中暴雷也就很好理解了。
可以看出，如果说这些项目从未思考过长期经营，只是为了短期挣快钱，那么这些文旅项目的后续，很难被看好。
而真正由大型投资集团打造、注重长期运营的文旅项目，温州却很少。
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可见，这些缺乏资金实力、文旅资源的小开发商，及他们所开发打造的文旅项目，抗风险能力极差。一旦市场行情发生变化，就易出现重大波折，甚至就此折戟。
对于买了这些文旅项目的购房者来讲，倘若文旅设施不兑现，即便住宅、类住宅能交付，也很难获得应有的生活与价值。
而那些连住宅、类住宅都无法交付的文旅项目，购房款更可能打水漂。
因此，一般情况下，不建议购房者买这种文旅项目的住宅、类住宅。
就算真的交付了，很难按原先所设想的那样去居住、生活、体验，闲置是大概率事件。
因为那些早期开发、已交付的文旅项目，都已经提供了现成案例。
当然，如果本来就是当地居民，想要买一套用于改善居住。或者，真的很喜欢某一类景观，是可以的。
即便如此，也需考察开发商的资金实力、资源整合能力等，尽可能买现房。
而对于有关部门来讲，也应尽全力处置这些文旅项目，尽可能引进真正有资金实力、文旅资源的大型投资集团，打造能长期运营的真正文旅项目，以提升当地文旅吸引力。
否则，这些停工、烂尾的文旅项目，不仅让购房者遭受了重大损失，更是成为当地一道疮疤，影响着文旅形象。
