01 胶州版“以旧换新”

胶州官方公告：自2024年5月22日至2024年12月31日，胶州市决定试行开展房地产市场“以旧换新”活动。

首批参与的楼盘为：

目的为：进一步助推该市房地产市场平稳健康发展，支持群众刚性和改善性住房需求，消化存量商品房，畅通一二手房良性循环。

主要分为两种模式：

第一种模式是：把二手房卖给开发商，然后买开发商的新房，差额由买房者自筹、按揭贷款或住房公积金贷款等方式支付。

对二手房的要求有两点：一是建成年代为2004年1月1日以后，房屋用途为住宅，不存在查封、抵押或担保等情形；二是欲出售旧房房源价值不超过欲购买新房房源价值的70%。

第二种模式是：先向开发商交新房订金，能卖出去自己的二手房，那么新房就顺势成交；二手房卖不出去，新房订金退还。

第二种模式有一个优惠：新购置120平方米及以下的改善型商品住房按网签商品房买卖合同总价款的3%给予购房人优惠；新购置120平方米以上的改善型商品住房按网签商品房买卖合同总价款的5%给予购房人优惠。

和青岛以前的“以旧换新”相比，胶州这次有两个不同：一是政府统一组织，二是参与的楼盘比较多。

其实，这两种模式，青岛以前都已经出现过，只不过是由开发商或中介自行组织的。

02 开发商的“以旧换新”

就在胶州“以旧换新”的前两天，平度的中杰地产自主组织了一次“以旧换新”活动，共推出30套新房房源，供平度市民以旧换新。

早在去年，其实青岛已经有开发商组织过两次（我所知道的）。

一次是李沧区的青山湖岸，一次是绿地在城阳和西海岸组织的。

这种开发商组织的“以旧换新”大体流程是：

很明显，这种开发商自行组织的“以旧换新”就是胶州的第一种模式。

但以前的“以旧换新”有三个短板，一是数量十分有限，也就是几十套，对于10万级的青岛二手房库存量聊胜于无。

二是，开发商对参与“以旧换新”的二手房要求很高，像绿地在城阳的“以旧换新”就要求旧房房龄需控制在10年以内。

三是推出这个政策的一般是小开发商或暴过雷的大开发商，一个比较危险的后果就是，你把二手房卖给了开发商，结果还收不到新房，房钱两失。

胶州这一次由政府组织，则在一定程度上弥补了上述三大短板。

03 中介的“以旧换新”

现在全国各地都有“以旧换新”的新闻，但其实“以旧换新”起源于青岛。

青岛是全国第一个实行“以旧换新”的城市，早在2022年9月就开始了，只是当时的名字不叫“以旧换新”，而是“优鲜卖”。

青岛这种“优鲜卖”是由贝壳发起的，大体流程如下：

上图也能看得出来，所谓“优鲜卖”，其实还是走得在二手市场上卖掉二手房、在新房市场上买新房的方式，只是把顺序给反过来了。

你先订下新房，然后再去卖二手房，卖不出去就退订金，卖出去了就买新房。

很明显，胶州“以旧换新”的第二种模式就来源于贝壳的“优鲜卖”。

贝壳的“优鲜卖”有两个点需要注意：

一是，贝壳平台会把房子加入“好赞”，增加曝光和带看，这对于买房者是好事。

二是，你订了新房，就会想办法尽快卖掉二手房，也就是说你会急，那么很可能就会承受不了压力而选择大降价。也就是说，二手房的成交价可能会大大低于预期。

青岛的这种“优鲜卖”，曾被山东省住房和城乡建设厅明确为贝壳“青岛模式”的标杆作用，并向山东省全行业发出推广和号召。

04 影响

通过上述分析可以知道，胶州这一次的“以旧换新”是把青岛以前的两种“以旧换新”模式给综合了，本质上并没有创新。

开发商自行组织的“以旧换新”，规模很小，要求很高，风险很大，只能是小范围内的“小事”，影响不了青岛二手房市场的大局。

但胶州作为一个单独的楼市区间，若能把“以旧换新”真正推行下去，是能对其楼市起到较好积极作用的，毕竟胶州的盘子不像整个青岛那么大。

而中介组织的“优鲜卖”，不能算是严格意义的“以旧换新”，走得还是市场调节的机制，对二手房市场作用不大。

要想真正解救二手房，还是应该由政府来统一回收二手房，也就是由政府相关部门组织“以旧换新”。

在无锡、南京等地已经推出以政府平台公司为主体的“以旧换新”模式，平台公司下场收购二手房源作为租赁房来使用。

今年1月份，青岛曾发文收购2319套房子用于提供保障性租赁住房，可惜只是收购存量的新房，不是二手房。

收购新房，可以缓解财政压力，让新房市场好转；收购二手房，则只是让房东个人解套，政府反而增加了财政压力。

因此，会以政府组织实施“以旧换新”模式的城市，财政状况一般比较乐观一些。

目前来看，青岛官方实施收购二手房模式的“以旧换新”还是比较难实现，二手房市场也很难因为开发商、中介的“以旧换新”而好转。