重提房地产税，狼又来了？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们把近期广州热门的一些新盘的网签数据调出来，看了看这些小区到底卖的怎么样，去化率是多少。开发商的宣传有没有言过其实。

我们发现，现在的市场，如果一个新盘想要卖得好，一定需要好的产品加上高性价比，二者缺一不可。

开发商想通过营销造势，卖出溢价，是很难的。所以，与其搞些五花八门的小套路，不如踏踏实实做产品，实实在在给优惠。

今天这篇纯粹吐槽文，本来不想提房地产税这个话题，因为房地产税这个东西，既不能帮我们赚钱，也没有趣味性。可谓食之无味，弃之也不可惜。

房地产税似乎成了湖南台的《还珠格格》，每隔一段时间就要拿出来播一番，填充一下空白的档期。冷饭都快炒糊了，也总能有人把饭嚼得津津有味，不嫌牙硌得慌。

这次只不过三中全会报告提到了一嘴“完善房地产税收制度”，并设定2029年前完成改革。

很多媒体就煞有介事的又拿房地产税出来，作为谈资。

一方面把一部分大众吓得大惊失色，虽然我都不知道是第几次吓到了。另一方面把一部分大众看的心潮澎湃，激动难耐，扬眉吐气的表情跃然脸上。

其实，这件事情刚好说明一些房产媒体的现象，很多都还没到水平专不专业的问题，你但凡负点责，心细一点，把会议报告的上下文读全了，都不会出现这样的解读。

所以，今天捏着鼻子再聊一聊房地产税，当作给大家分享一些知识点好了。

01

我们先看看这次大会关于房地产税内容的上下文：

“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”

大家读了这段话之后，发现什么了吗。

咱们小学语文考试的时候，应该都做过阅读理解的题目吧。或者如果高中选了文科，政治课考试都会有这样的一道理解题。

那我们运用一下当年的技能，就发现这段话的主题，他提的是什么，提的是房地产销售制度要从预售制改为现房销售制度，并且理顺房产的税收。

这个意思是说，因为之前开发商卖期房，导致很多城市出现了烂尾楼，那我们现在改卖现房，这样不就解决烂尾楼问题了。

但是原本卖期房，现在卖现房，这里的房产税收就要相应调整，我们得把税收制度给理顺了。

大概就是这么个意思。

那为什么卖期房改成卖现房，就要调整税收。这是因为我们房地产行业的税收比较特别导致的。

打个比方，如果你开一家工厂，从低端的生产塑料桶，到高端点的生产电视，生产手机，都是把这些产品卖掉之后才缴税的。

但房地产行业不同，房地产行业因为之前可以卖期房，所以期房卖掉之后，先结一次税，然后房子盖好之后，正式交房的当天再结一次税。

也就是说，我们的房产行业，一套房子从生产到交付，是要交两次税的。

那如果以后没有期房了，都改卖现房了，那房地产行业也要和其他行业一样，把两次交税，改回到交一次。

所以这个改动就需要接下来，在2029年之前，理顺房地产税收的逻辑。

大家不要觉得这个东西很简单，不就是收两次钱，变成收一次，没什么特别的。其实这件事情很复杂，这里面会涉及到很多的调整和设计，会牵涉到很多方面。是一项大工程。

一方面你要理顺期房和现房销售制度的转变，期房变现房，房企的资金成本一下子高了很多，如果按照现有的拍地规则，那没有开发商会拿地了。

另一方面，税收系统要重新调整，这个要多个部门共同协调，自然资源局，税局，甚至投促局都会涉及到。

所以才会给出5年的时间周期，大家适应也需要一个过程。

所以这次大会讲的是这件事情，我们专业的人一看文件就知道他讲的是这个事情，跟什么收房产税没有半毛钱关系。

所以外面那些半吊子，门外汉拿着这个东西吓唬人，赚点流量，搞得一惊一乍的，是一件很无趣且无聊的事情。

02

最后，既然说到这了，那我们就说一说，为什么我一直不认为房地产税会对我们的购房者有什么影响。甚至有影响也是利好方面的影响。

我们再换个角度看房地产税。

都知道目前地方债务很高，有些地方土地财政有点难以为继。很多人也说，土地财政这一套搞不下去了，要换玩法了。

换什么玩法，换成收房地产税，收房地产存量市场的钱弥补地方政府财政。

这样房价腰斩了，买房的人破产了，地方财政生龙活虎了，躺平的人可以跳起来扣篮了，一切都稳中向好了。

问题是这里房价都腰斩了，房地产税是怎么收上来的？税基都腰斩了，税源都破产了，税是从哪里变出来的？

大家没有参加过政府的招商会议很正常。

但是起码听说过政府要扶持小微企业和支持民营企业这回事吧。政府对于有创税能力的企业，是要动用一切资源招商引资的。

优质的企业，不仅是各级政府的座上宾，还能享受到土地支持、税费补贴、低息贷款各类优惠政策。

因为只有让企业赚到钱，增加盈利，企业才能帮当地解决就业，创造税收。政府只有获得税收资金，才有能力运营城市，引进更多优质企业，形成正向循环。

这是特别简单易懂的道理。

那换成了房地产税，存量房产作为未来政府最重要的收入来源，你觉得政府应该去破坏它，还是加倍的呵护它。

在房地产税征收之前，目前所谓的土地财政，还是需要政府卖地给开发商，开发一手楼盘，获取土地出让金，这是政府的主要收入来源。

一手房和存量市场的二手房是存在竞争关系的。

因此我们能看到政府主导的新区，有大片的土地和大量的新盘开发，不仅配套漂亮的城市界面，还要引入三甲医院、优质名校。

为的就是另起炉灶，好和存量房市场跨空间竞争。

很多刚需买不起核心区的二手房，那就找个郊区新房，也能在城市中安个家。

那未来开征房地产税，二手房存量市场变成了政府的收入来源，政府和二手房东完全站在同一个立场。

其实真要降房价，哪需要搞这么复杂。

直接一刀切，停止贷款放款，降低指导价严格执行，完全开放土地供应。

这一套组合拳下来哪还需要房地产税这么扭扭捏捏，整个房地产行业进重症ICU的过场都可以省去了，直接快进到吹唢呐。

或者就维持之前的各项政策，卡住喉咙的手不要放松，也能完成降房价的任务。

然而现实是放宽限购限贷，降低利率，各种政策扶持。要赶紧把人从ICU拖出来，赶紧干活了。

所以不要平时把“屁股决定脑袋”挂在嘴边，真到了现实世界，又扭扭捏捏不敢往人家屁股那里看。

判断错了，又说自己单纯善良，全是因为这个世界太复杂，那就没意思了。

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（2024.7.27 橙子 yxjcena）