2024 年 - 2025 年亚太地区主要城市写字楼市场分析报告
一、市场表现
01需求端
2024 年，亚太地区主要城市的写字楼市场需求呈现出不同的特点。在北上广深等中国一线城市，需求正在逐步恢复，金融、科技互联网与专业服务业等行业仍是主要需求来源。北京的增量需求释放缓慢，上海则因租金调整带动了成本驱动型需求，广州的需求流动性复苏相对缓慢，深圳则在跨境电商及新零售行业的推动下，办公楼市场活力有所释放。在亚太地区的其他主要城市，如新加坡、东京、首尔、孟买和班加罗尔等，市场需求表现各异。新加坡的写字楼市场需求稳定且旺盛，主要来自金融和科技行业。东京的写字楼市场需求稳定，主要来自金融、科技和专业服务等行业。首尔的写字楼市场需求逐渐复苏，同样主要来自金融、科技和专业服务等行业。孟买的写字楼市场需求持续增加，主要来自 IT-BPM 和灵活办公空间运营商等行业。班加罗尔的写字楼市场需求强劲，主要来自科技和 IT-BPM 行业。
02供给端
2024 年，亚太地区主要城市的写字楼市场供给情况各异。在中国一线城市，北京、上海、广州和深圳均迎来了不同程度的新增供应。其中，广州的新增供应集中于新兴子市场，导致空置率上升；北京的丽泽子市场有新项目入市，推升了全市空置率；上海中央商务区有新项目竣工交付，非中央商务区的空置率有所下降；深圳则在存量办公楼持续去化和新增供应具有较高自用比例等因素作用下，空置率有所下降。在亚太地区的其他主要城市，供给情况也各有不同。新加坡的写字楼市场供应较为平稳，没有大规模的新增项目入市。东京的写字楼市场同样没有大规模的新增供应，有助于维持市场的低空置率和高租金水平。首尔的写字楼市场供应也较为平稳，没有大规模的新增项目入市。孟买和班加罗尔则有大量新增供应入市，这在一定程度上缓解了市场的供需压力。
二、需求变化
01行业需求
金融、科技互联网与专业服务业等行业在亚太地区主要城市的写字楼租赁市场中占据重要地位。在中国一线城市，证券、基金、保险等传统金融细分行业需求活跃度较高，专业服务业中的教培、留学等领域活跃度提升，科技互联网行业中的游戏、人工智能、大数据等细分领域表现强劲。在亚太地区的其他主要城市，行业需求也各有侧重。新加坡和东京的金融行业需求稳定，科技行业需求增长。首尔的金融和科技行业需求逐渐复苏。孟买的 IT-BPM 和灵活办公空间运营商行业需求持续增加。班加罗尔的科技和 IT-BPM 行业需求强劲。
02需求趋势
随着远程办公、共享办公等新型办公方式的兴起，企业对于传统写字楼的需求正在发生变化，更加注重办公空间的灵活性、便捷性和智能化程度。灵活办公模式能够满足不同企业的需求，降低运营成本，提高资源利用效率，预计未来几年内将在写字楼市场中占据越来越重要的地位。
三、租金走势
01租金变化
2024 年，亚太地区主要城市的写字楼租金走势呈现分化态势。在中国一线城市，北京、上海、广州和深圳的甲级办公楼平均租金均处于下行通道，业主为了稳定现有租户并提升去化速度，选择进一步下调租金以保持出租率。在亚太地区的其他主要城市，租金变化趋势有所不同。新加坡、东京、首尔等城市的租金呈现温和上涨趋势，孟买和班加罗尔的租金也因供应有限而上涨。
02未来租金趋势
2025 年，亚太地区主要城市的写字楼市场新增供应加速，但新增需求的改善幅度不大，短期内降本增效仍将主导租户策略，综合以上因素，预计租金将继续承压下行。然而，新加坡、东京、首尔等城市有望继续保持稳定增长，孟买和班加罗尔则将继续快速发展，租金有望继续上涨。
四、新增供应
01一线城市
2025 年，中国一线城市除北京继续处于供应阶段性低谷外，其余三城的新增供应均超过 100 万平方米。但核心商务区供应极为稀缺，未来三年核心商务区累计供应仅占比一线城市供应总量约 5.5%；除上海南京西路外，其他三座一线城市核心商务区 2025 年暂无供应计划。
02二线城市
2025 年，亚太地区的二线城市如印度的班加罗尔、海得拉巴等，将迎来大量新增供应，预计将带动相关区域的升级搬迁需求。
五、未来趋势
01智能化与绿色化
随着科技的进步和环保意识的提升，写字楼的智能化和绿色化趋势日益明显。高端写字楼在智能化水平上取得了显著提升，如 5A 智能写字楼的普及，智能门禁、智能照明、智能安防等系统的应用，不仅提高了办公效率和安全性，也提升了写字楼的品质和竞争力。同时，绿色建筑理念逐渐深入人心，写字楼项目在设计和施工过程中，越来越注重节能、环保、低碳，采用绿色建材、节能设备、屋顶绿化等手段，降低对环境的影响。
02市场竞争加剧
供应量增加和需求端提振速度较慢，写字楼市场竞争将更加激烈。企业需要不断提升项目品质和服务水平来增强市场竞争力。具有品牌优势、管理经验和创新能力的企业将占据更大的市场份额，推动行业的不断发展和进步。
03融资渠道增多
REITs（房地产投资信托基金）发行和资本市场进一步开放，写字楼市场将获得更多的融资渠道和发展机遇。预计到 2025 年，写字楼市场的融资渠道将更加多元化和灵活化，为企业提供更多的资金支持和发展机会。
04区域分化趋势明显
写字楼市场的区域分化趋势将更加明显。一线城市和部分高新技术产业聚集的二线城市将保持较高的市场活跃度，而部分三四线城市则可能面临较大的市场压力。这种分化趋势与区域经济结构调整和产业升级紧密相关。
六、亚太地区其他城市写字楼市场情况及比较分析
01香港特别行政区
香港写字楼市场继续面临挑战，由于全球经济前景的不确定性，租户在管理房地产成本方面保持谨慎态度，这进一步对写字楼租金造成压力。2024 年，香港写字楼市场有新项目入市，但整体供应压力较大，可用性增加到 19.6%。内地企业继续在核心子市场以及交通便利、声誉良好的优质物业中发挥支撑作用。
02新加坡
新加坡写字楼市场在 2024 年表现稳定，市场需求主要来自金融和科技行业。随着经济的逐步复苏，企业对办公空间的需求有所增加，尤其是对甲级写字楼的需求较为旺盛。租金方面，由于供应相对有限，租金呈现温和上涨趋势。新增供应方面，2024 年新加坡写字楼市场供应较为平稳，没有大规模的新增项目入市，这有助于维持市场的供需平衡。整体来看，新加坡写字楼市场在未来一段时间内将继续保持稳定发展，租金有望继续温和上涨。
03日本东京
东京写字楼市场在 2024 年表现良好，市场需求稳定，主要来自金融、科技和专业服务等行业。租金方面，由于市场供应有限，租金持续上涨，尤其是优质写字楼的租金涨幅较为明显。新增供应方面，2024 年东京写字楼市场没有大规模的新增供应，这有助于维持市场的低空置率和高租金水平。未来，东京写字楼市场预计将继续保持稳定增长，租金有望继续上涨。
04韩国首尔
首尔写字楼市场在 2024 年逐渐复苏，市场需求主要来自金融、科技和专业服务等行业。随着经济的逐步回暖，企业对办公空间的需求有所增加，尤其是对甲级写字楼的需求较为旺盛。租金方面，由于供应相对有限，租金呈现温和上涨趋势。新增供应方面，2024 年首尔写字楼市场供应较为平稳，没有大规模的新增项目入市，这有助于维持市场的供需平衡。整体来看，首尔写字楼市场在未来一段时间内将继续保持稳定发展，租金有望继续温和上涨。
05印度孟买
孟买写字楼市场在 2024 年表现活跃，市场需求主要来自 IT-BPM 和灵活办公空间运营商等行业。随着经济的快速增长和产业结构的优化升级，企业对办公空间的需求持续增加。租金方面，由于供应相对有限，租金呈现温和上涨趋势。新增供应方面，2024 年孟买写字楼市场有大量新增供应入市，这在一定程度上缓解了市场的供需压力。未来，孟买写字楼市场预计将继续保持快速发展，租金有望继续上涨。
06印度班加罗尔
班加罗尔写字楼市场在 2024 年表现强劲，市场需求主要来自科技和 IT-BPM 行业。作为印度的科技中心，班加罗尔吸引了大量国内外科技企业的入驻，推动了写字楼市场的发展。租金方面，由于供应相对有限，租金呈现温和上涨趋势。新增供应方面，2024 年班加罗尔写字楼市场有大量新增供应入市，这在一定程度上缓解了市场的供需压力。未来，班加罗尔写字楼市场预计将继续保持快速发展，租金有望继续上涨。
07比较分析
与北上广深等中国一线城市相比，亚太地区其他城市的写字楼市场在需求、供给、租金和未来发展趋势等方面存在一些差异。在需求方面，北上广深的需求正在逐步恢复，而香港受多种因素影响较为复杂，新加坡、东京、首尔等城市的需求相对稳定且旺盛，印度的孟买和班加罗尔则因经济快速发展和产业结构优化升级，需求持续增加。在供给方面，北上广深在 2024 年均迎来了不同程度的新增供应，香港也有新项目入市，但整体供应压力较大，新加坡、东京、首尔等城市的供应相对平稳，印度的孟买和班加罗尔则有大量新增供应入市。租金方面，北上广深的租金均处于下行通道，而新加坡、东京、首尔等城市的租金呈现温和上涨趋势，印度的孟买和班加罗尔的租金也因供应有限而上涨。未来发展趋势方面，北上广深的写字楼市场竞争将更加激烈，租金将继续承压下行，而新加坡、东京、首尔等城市有望继续保持稳定增长，印度的孟买和班加罗尔则将继续快速发展。
END
