近年来，中国一线城市写字楼市场面临外资企业撤离、空置率攀升与租金持续下探的多重压力。
据《南华早报》等媒体报道，北京中央商务区的空置率从疫情前的 10% 上升至 2024 年底的 16%。上海陆家嘴等核心区域的空置率也达到了 22.1%，且租金水平相比疫情前下降了近 20%。
这一现象背后，有全球经济格局调整的外部因素，同时也反映出中国写字楼市场供需失衡以及结构性转型的内部问题。
外资企业曾是高端写字楼市场的主要租户。以北京为例，中央商务区汇聚了德意志银行、麦肯锡等国际知名企业。
但近年来，外资租户数量明显减少。比如美国律所 Cleary Gottlieb 关闭北京办事处，贝莱德低价出售上海陆家嘴物业，这些案例都体现了跨国企业收缩在华业务所产生的影响。戴德梁行的数据显示，2024 年北京甲级写字楼市场中，金融行业的租赁需求同比显著下降。虽然 TMT（科技、媒体、通信）行业仍是需求主力，但其增长速度也有所放缓。外资撤离不仅直接减少了租赁需求，还加深了市场对高端物业未来价值的担忧，使得投资者信心受到打击。
当前市场的核心矛盾是供应过剩与需求疲软同时存在。截至 2024 年底，北京甲级写字楼存量超过 800 万平方米，然而全年净吸纳量仅为 34 万平方米，供需失衡导致空置率上升至 21%。上海、深圳等一线城市也面临类似困境。深圳在 2024 年新增甲级写字楼供应量达 140 万平方米，空置率攀升至 26.6%，租金降至 169 元 / 平方米 / 月的历史最低水平。仲量联行预测，2025 年北京租金可能会进一步下跌 15%，部分区域的极限报价甚至比市场均价低 40%。
区域分化和业态调整成为市场新特点。北京望京、丽泽等新兴商务区由于租金性价比高，吸引了科技企业和跨境电商入驻，去化情况优于传统 CBD。上海南京西路等核心商圈租金跌破 10 元 / 平方米 / 天，甲级写字楼价格降至乙级水平，使得业主不得不采用以价换量的策略。与此同时，青岛、成都等二线城市的写字楼空置率已超过 24%，租金持续面临压力，市场进入深度调整阶段。
面对这些挑战，市场参与者正在通过差异化竞争和业态创新来寻求发展出路。一方面，绿色化和智能化成为写字楼升级方向。根据行业报告，节能环保设计、智慧楼宇管理系统在新建项目中的普及率超过 60%。北京中关村等区域通过科技手段提升了办公效率。另一方面，共享办公和产业融合开辟了新的发展路径。深圳星河 world 等项目凭借跨境电商企业的聚集实现了较高的出租率。上海、北京的一些老旧写字楼被改造为实验室或创意空间，以满足新兴行业的需求。
政策引导和市场调节也在发挥作用。政府通过优化土地供应结构、鼓励存量改造等措施来缓解供需矛盾。例如，北京 2025 年新增写字楼供应量仅 24 万平方米，与前几年相比大幅减少，以此来消化现有库存。此外，公募 REITs 的常态化发行吸引了险资等长期资本进入市场。2024 年北京大宗交易中，办公物业占比达 78%，为市场注入了流动性。
短期内，写字楼市场仍将处于底部调整阶段。世邦魏理仕预测，2025 年一线城市空置率可能上升至 25.2%，租金下行压力持续存在。但从长期来看，经济复苏和产业升级将重塑需求结构。
人工智能、生物科技等新兴产业对研发办公空间的需求不断增长，跨境电商、本土科技企业的扩张有望填补外资撤离留下的市场空白。此外，随着 “以价换量” 策略促使观望需求释放，北京 2024 年万平方米以上大面积租赁成交同比增长 44%，显示出市场仍具有潜力。
由此可见，中国写字楼市场所经历的 “阵痛” 是全球化退潮与内部转型共同作用的结果，但这并非意味着市场发展的终结。通过优化供需结构、进行业态创新以及借助政策支持，中国写字楼市场有望在调整过程中孕育新的增长动力，实现从规模扩张到质量提升的转变。
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