乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区|腾威城

项目亮点呈现

金水区东二环城心要地

地处主城二环内，与CBD一路之隔，不仅能享受三环内金水老城区的成熟配套，也能近享CBD优质资源，享双区红利辐射。

3地铁环绕，出行便利

地铁3号、4号、以及6号线环绕，3号、4号线已通车，6号线正在规划中。

3.5低密生态住区

在金水老城区普遍城改高容积率之下，周边永恒慧园容积率6.4、永恒理想公元容积率4.1，小区生态环境更加宜居。

实景准现房，今年买，明年住

准现房呈现，品质兑现有保证，减少交房等待时间，今年买，明年住。

综合推荐购买人群：

金水老城区，主城东二环内，纯地铁盘，准现房，适合主城置业的刚需人群。

区域测评

主城东二环，三地铁环绕

区域概述：腾威城位于金水区，是连接郑东新区、管城区和经开区三区的枢纽要地，中州大道和陇海快速路两大城市主轴之间。金水区是郑州发展较早、较成熟的综合性商圈，是全省政治、经济、文化中心。

作为省内经济发达的城区之一，金水区坐拥全市一流的商业、教育以及交通等优势资源，区内涵盖花园路、文化路、经三路、曼哈顿等商圈；教育资源上，省实验、文化路一小、农科路小学、纬五路一小等名校遍地，交通上，区域内2号线、3号线、4号线、5号线等均已开通，未来区域发展潜力巨大。

板块概述：腾威城处于金水区的老城区，坐享醇熟都市生活线，是市区二环内在售的稀缺项目。

区域地理位置绝佳，与郑东新区CBD一路之隔，坐享城市往东发展的红利，与中州大道、陇海快速路无缝对接，畅达火车站商圈、高铁商务区以及CBD商圈，打造半小时高效生活服务区。区域内地铁3号、4号、6号线环伺，目前，3号、4号均已通车。教育方面，规划金水区重点凤翔中学已落地，外部有贝斯特小学、金水区凤凰双语小学、郑州惠民中学、建业外国语中学等优质教育资源，区位价值十分明显。

项目测评

主城3.5低密生态住区

腾威城总占地约543亩，建筑面积约200万方，综合容积率约3.5，内部规划两处中小学教育用地、12000平米的城市绿地，内部全龄化生态活动区间，业主私享480米环形跑道。周边更有郑州之林、如意湖、熊儿河公园、七里河公园，打造主城3.5低密生态住区。后将新建二期、三期项目，打造集住宅、酒店、公寓、商场、写字楼为一体的城市综合体项目。

腾威城一期住宅由1号院、2号院两块用地组成，用地85亩，总建面约30万㎡，1号院规划6栋小高层/高层产品（1栋17层小高层，5栋28-32层高层），2号院规划3栋小高层/高层产品（13-33层），以83-126㎡户型面积，容积率一号院3.5，二号院3.73，绿化率一号院37.5%，二号院30.19%。

一期目前二号院有高层在售，房源建面约87-97㎡，3梯6户的设计，预计2021年11月底交房，1号院2021年6月份交房，毛坯交房。小区物业为“康桥物业”，整体定位刚需。

【主力户型分析】：户型设计一般，通透性不高

1、98㎡三室两厅一卫

98m²三室两厅一卫户型整体方正，餐客厨一体，动线流畅，动静分区合理。餐厅位于入户处，与厨房相连，方便采购整理和烹饪、就餐。两开间卧室朝南，超宽采光面，采光充足，室内光线敞亮。

客厅面宽约3.4米，进深约6.7米，与东向阳台连通，空间延展性大，但客厅采光性较差；次卧带阳台，主卧带飘窗，室内空间增大，居住舒适。

该户型是经典的方正小三房，最大的亮点是双阳台设计，该项目4号楼西边边户的隔壁小区是多层住宅，无建筑物遮挡，整体视野较好。

缺点：整体户型设计一般，未能做到南北通透，通风效果会有些许影响。

2、91㎡三室两厅一卫

91m²三室两厅一卫户型，餐厨一体，动线流畅。两开间朝南，客厅朝南，连接阳台，采光充足，室内敞亮。

进门是餐厅，餐厅与厨房相连，以走道连接到客厅，与南向阳台相连；主卧有朝南飘窗，两次卧朝东。

缺点：户型南北通透性不佳。餐厅、客厅与卧室相连，生活区、休息区没有分隔开，一定程度上会影响主人休息；卫生间不是干湿分离设计，使用效率低；厨房外面有一些公共设施，虽不算面积，但影响整体空间的使用。

房价及潜力分析

区域内价格适中

腾威城高层毛坯均价约17000元/m²，周边在售新房基本没有，二手房也不多，南航花园新村均价约15300元/m²、建业新天地桂园约17000元/m²、清韵颐景苑约17000元/m²。

总体上，相较于周边均价17000元/m²的二手房来说，区位优势明显，价格也算是比较良心。

价格潜力：腾威城属于市区东二环内在售的稀缺项目，543亩体量大盘，占位金水区城心要地，毗邻CBD，更新城市价值布局。后期东建材拆迁，城中村拆迁后，项目整体城市界面将有所提高，更有地铁3号、4号、以及6号线环绕，其增值保值性可以预见。

交通测评

交通路网发达，三地铁贯通

轨道交通：腾威城周边有地铁3号线，其凤凰台站距离项目约900米，乘车可到二七广场、人民公园、博览中心等，也可在二七广场换乘地铁1号线，可到郑州火车站、紫荆山公园等，项目周边还有地铁4号线，其货站街站距离项目约700米，乘车可到达会展中心、CBD商圈以及北龙湖商圈，在会展中心还可换乘1号线到郑州东站高铁站等。项目周边还规划有6号线，交通十分便利。

公共交通：腾威城周边1公里有公交193路、S126路、192路、64路、B5路、B501路、3路等。3路可到市第二人民医院、航海广场、博览中心、郑州火车站等；B5路可到锦荣商贸城、郑州市骨科医院等。距离项目约100米处有英协路青年路公交站，可乘坐S126路直达河南省肿瘤医院、河南中医药大学、金水升龙广场、名门城市广场、上悦城购物中心和升龙凤凰城等、乘坐193路可直达航海广场、福都购物广场、商都世贸中心、郑州市第六十八中学、万鼎商业广场、郑州颐和医院、河南省儿童医院（东区）等。

自驾：腾威城周边连接主城多条主干道，横有郑汴路、陇海快速路、青年路，纵有未来路、中州大道、英协路。项目主要依靠英协路、青年路出行，可向东上中州大道，向西上未来路、玉凤路，向南可直达陇海快速路，沿陇海快速路往西5.6公里可到达火车站商圈，往东5.6公里可达到高铁商务区，车程时间15-20分钟，距离CBD2.8公里，开车8-10分钟，去机场约半小时车程，自驾出行方便快捷。

配套测评

规划配套齐全

教育配套：腾威城内部规划2处中小学教育用地，金水区重点凤翔中学已落地，距项目约300米，步行仅需5分钟；外部贝斯特小学、金水区凤凰双语小学、郑州惠民中学、建业外国语中学等优质教育资源。小学方面，划片到凤凰双语小学，中学采取划片加摇号的模式，有二十三中、三十九中和凤翔中学三所公立学校，凤翔中学明年秋季就开始招生，建业外国语有初中、高中部，是私立学校。

医疗配套：腾威城周边5公里4大医疗配套，均为三甲医院，项目距河南中医药大学第三附属医院2.8公里、距郑州市第一人民医院3.2公里、距郑州市第七人民医院3.8公里、距河南省人民医院3.9公里，此外项目附近还有郑州茗仁医院，距离约400米、距离郑州市政和医院约1.1公里。

公园配套：腾威城项目规划建设12000㎡城市绿地，此外，项目周边还有多个大型公园，距离熊儿河滨河公园1.6公里、距郑州之林3.5公里、距如意湖文化广场3.6公里、距七里河公园3.5公里，生态环境十分优美，可供家人、小孩休闲娱乐。

其他配套：腾威城南侧约1.2公里有世纪欢乐园，周边约700米升龙环球商业广场，约500米有粤港商业广场、上悦城购物中心、升龙凤凰城，约2.9公里有永威木色购物公园、约2.1公里有名门城市广场，可满足住户购物娱乐需求。

项目不足：

1、腾威城目前只开发到了一期，周边多为建材市场，居住环境不佳，宜居度不高。

2、二期项目主要是拆迁安置区，东建材拆迁启动最早在2023年底，短期内很难实现城市综合体的建设，城市界面不高。